소규모주택정비법 제23조제2항 및 같은 법 시행령 제20조제1항에서는 소규모재건축사업의 토지등소유자가 조합을 설립하는 경우에는 “건축되는 건축물의 설계 개요”, “정비사업비4)4) 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용을 말함.
” 등에 대해 주택단지 공동주택의 각 동5)5) 복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄.
별 구분소유자의 과반수 동의6)6) 공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외함.
와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아 시장․군수등의 인가를 받도록 하고 있고, 같은 법 제25조제1항제3호에서는 조합 설립에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제56조제1항에서는 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제36조를 준용하도록 하고 있습니다.
그리고 도시정비법 제36조제3항에서는 조합 설립에 대한 서면동의서를 작성하는 경우 시장ㆍ군수등이 검인한 서면동의서를 사용하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제34조에서는 검인 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 동의서 기재사항의 기재 여부 등 형식적인 사항을 확인하고 해당 동의서에 연번을 부여한 후 검인을 하며(제2항), 검인 신청을 받은 날로부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다(제3항)고 규정하고 있습니다.
이와 같은 규정에 따르면 시장ㆍ군수등은 검인 신청을 받은 서면동의서에 “건축되는 건축물의 설계 개요”, “정비사업비” 등 동의 사항이 기재되어 있는지 여부를 확인하여 형식적인 사항이 누락되었거나 잘 못 기재되어 있지 않은 이상 동의서에 연번을 부여하고 검인을 해주어야 하는바, 그 동의에 의해 설립되는 조합이 「주택법」 제11조의3에 따른 지역주택조합의 조합원 모집 신고가 수리된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하려 한다는 이유로 연번 부여 및 검인을 거부할 수는 없습니다.
한편 「주택법」 제11조의3제5항에서는 지역주택조합원 모집 신고가 이미 이루어진 사업대지와 중복되는 경우(제1호) 또는 이미 수립되었거나 수립 예정인 토지이용계획이나 관련 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합 주택을 건설할 수 없는 경우(제2호)에는 지역주택조합원 모집 신고를 수리할 수 없도록 규정한 점에 비추어 볼 때, 지역주택조합에 의한 주택의 건설과 소규모재건축사업이 같은 대지에서 동시에 이루어질 수 없으므로 지역주택조합원 모집이 진행되고 있는 지역에서 소규모재건축사업의 조합 설립을 위한 동의 절차가 동시에 진행되어서는 안 된다는 의견이 있습니다.
그러나 지역주택조합원 모집 신고가 수리된 단계는 주택조합설립인가를 받기 위한 준비 단계로 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하는 등 주택조합설립인가의 요건7)7) 「주택법」 제11조제2항 참조
을 반드시 갖추어야 하는 것은 아니고,8)8) 법제처 2019. 12. 12. 회신 19-0477 해석례 참조.
「주택법」 및 소규모주택정비법에서는 지역주택조합원 모집 신고가 수리된 지역에서 소규모재건축사업 조합을 설립하는 것을 금지하고 있지 않은바, 동일한 지역에서 지역주택조합원의 모집 절차와 소규모재건축사업 조합 설립을 위한 동의 절차가 동시에 진행되는 것이 법령상 금지된다고 보기는 어렵고, 이 경우 토지등소유자는 지역주택조합 또는 소규모재건축사업 조합 중 어떤 조합에 가입할 것인지를 선택할 수 있다고 보아야 한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
< 관계 법령>
주택법
제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) ① 제11조제1항에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. (후단 생략)
② ～ ④ (생 략)
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리할 수 없다.
1. 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 중복되는 경우
2. 이미 수립되었거나 수립 예정인 도시ㆍ군계획, 이미 수립된 토지이용계획 또는 이 법이나 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우
3. 제11조의2제1항에 따라 조합업무를 대행할 수 있는 자가 아닌 자와 업무대행계약을 체결한 경우 등 신고내용이 법령에 위반되는 경우
4. 신고한 내용이 사실과 다른 경우
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
제23조(조합설립인가 등) ① (생 략)
② 소규모재건축사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
③ ～ ⑦ (생 략)
제25조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 대한 동의(동의한 사항의 철회를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
1.ㆍ2. (생 략)
3. 제23조제2항부터 제4항까지에 따라 조합을 설립하는 경우
4.ㆍ5. (생 략)
② ～ ④ (생 략)
제56조(「도시 및 주거환경정비법」의 준용) ① 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조 및 제36조를, (중략) 준용한다. 이 경우 "재개발사업"은 "자율주택정비사업 또는 가로주택정비사업"으로, "재건축사업"은 "소규모재건축사업"으로 본다.
② (생 략)
도시 및 주거환경정비법
제36조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 다음 각 호에 대한 동의(동의한 사항의 철회 또는 제26조제1항제8호 단서, 제31조제2항 단서 및 제47조제4항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
1. ～ 7. (생 략)
8. 제35조제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우
9. ～ 11. (생 략)
② (생 략)
③ 제1항 및 제2항에 따라 서면동의서를 작성하는 경우 제31조제1항 및 제35조제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는 때에는 시장ㆍ군수등이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 검인(檢印)한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다.
④ (생 략)
도시 및 주거환경정비법 시행령
제34조(동의서의 검인방법 등) ① 법 제36조제3항에 따라 동의서에 검인(檢印)을 받으려는 자는 제25조제1항 또는 제30조제2항에 따라 동의서에 기재할 사항을 기재한 후 관련 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 검인을 신청하여야 한다.
② 제1항에 따른 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 동의서 기재사항의 기재 여부 등 형식적인 사항을 확인하고 해당 동의서에 연번(連番)을 부여한 후 검인을 하여야 한다.
③ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다.