「건축법」 제35조제1항에 따르면 건축물의 소유자나 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 제42조 등의 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 하고, 같은 법 제42조제1항에 따르면 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 기준에 따라 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하도록 하고 있습니다.
그리고 「건축법」 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 그 건축물의 건축주 등에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거, 개축 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제80조제1항제2호에서는 시정명령을 받은 후 이행하지 아니한 경우 이행강제금을 부과하되, 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 등이 아닌 경우에는 「지방세법」에 따라 건축물에 적용되는 시가표준액의 일정 범위에서 대통령령으로 정하는 금액을 부과할 수 있도록 하고 있습니다.
이에 관하여 「건축법 시행령」 제115조의2제2항 및 별표 15에서는 「건축법」 제80조제1항제2호에 따른 이행강제금의 산정기준을 정하고, 같은 법 시행령 별표 15 제3호에서는 유지·관리상태가 법령 등의 기준에 적합하지
아니한 건축물의 경우 시가표준액의 100분의 3에 해당하는 이행강제금을 부과하되, 같은 법 제42조를 위반한 경우에는 “위반한 조경의무면적에 해당하는 바닥면적의 시가표준액”을 시가표준액으로 보아 이행강제금을 산정하도록 하고 있습니다.
이 사안에서는 “위반한 조경의무면적에 해당하는 바닥면적”이 위반면적만을 의미하는 것인지, 아니면 조경의무면적 대비 위반면적 비율을 연면적에 곱하여 산출한 면적을 의미하는 것인지가 문제됩니다.
먼저, 「건축법 시행령」 별표 15 제3호에서 유지·관리 상태가 법령등의 기준에 적합하지 아니한 건축물의 이행강제금 금액의 산정기준을 정함에 있어서 조경의무면적에 해당하는 “바닥면적”의 시가표준액이라고 규정한 취지를 살펴보면, 「건축법」 제42조제1항에 따라 조경을 해야 하는지는 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축하는지를 기준으로 하지만, 일단 조경을 해야 하는 경우에는 그 조경의무면적이 건축물의 규모 등에 따라 정해지는 것이고, 조경의무면적이 정해진 후 부과하는 이행강제금 역시 조경의무를 위반한 건축물에 대하여 부과하는 것이므로, 조경의무면적 불이행에 따른 이행강제금의 산정기준이 되는 시가표준액도 위반건축물의 “바닥면적”의 시가표준액을 기준으로 하려는 것으로 이해하여야 할 것입니다.
이 사안과
관련하여 「건축법 시행령」 별표 15 제3호에서는 위반한 “조경의무면적에 해당하는”이라고 명시적으로 규정하고 있고 위반한 “조경의무면적의 비율에 해당하는” 등으로 규정하고 있지 않은 점과, 같은 영 제119조제1항제4호에서 연면적은 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계라고 규정하고 있어 연면적과 바닥면적은 법령상 명확히 구분되는 개념이므로, 같은 영 별표 15 제3호에서 위반한 조경의무면적에 해당하는 바닥면적이라고 규정하면서 이에 대한 예외를 두고 있지 않은데도 불구하고 이를 연면적으로 보아 이행강제금을 산출할 법령상 근거가 전혀 없는 점에서 볼 때, “위반한 조경의무면적에 해당하는 바닥면적”이란 대지의 조경에 관한 규정인 「건축법」 제42조제1항 및 위 규정에 따른 지방자치단체의 조례 등을 위반한 면적 자체를 말하는 것이라고 할 것입니다.
또한 이행강제금은 비대체적 작위의무 또는 부작위의무를 이행하지 않을 경우에 그 의무를 강제적으로 이행하도록 하기 위하여 일정한 기간 안에 의무이행을 하지 않으면 일정한 금전벌에 처할 것을 계고하고, 그 기간 안에 이행을 하지 않으면 금전벌에 처하여 의무자를 심리적으로 압박하여 자발적으로 이행하게 하기 위한 것이므로, 조경의무면적을 위반한 건축물에 대해서는 그 위반된 면적에 해당하는 이행강제금을
산출하여 부과하는 것이 타당하고, 만약 이행강제금을 산출하는데 있어서 위반된 바닥면적이 아닌 위반 비율과 연면적의 곱을 기초로 하게 되면 결과적으로 건축주가 조경할 수 있는 대지면적을 넘어서는 면적이 이행강제금 부과대상 면적이 될 수도 있어, 위반 건축물의 건축주가 시정해야 하는 조경의무면적을 넘어서는 면적에 기초하여 산출된 과도한 이행강제금을 부과하게 되는 문제점이 있다고 할 것입니다.
따라서 「건축법 시행령」 별표 15 제3호에 해당하는 건축물에 대한 이행강제금과 관련하여 “위반한 조경의무면적에 해당하는 바닥면적”은 위반면적을 말합니다.