「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(이하 “특정건축물정리법”이라 한다) 제2조부터 제5조까지의 규정에 따르면 건축허가를 받거나 신고를 하지 않은 건축물 또는 건축허가를 받거나 신고를 하였지만 「건축법」 제22조에 따라 사용승인을 받지 못한 특정건축물 중 특정건축물정리법 제3조에 해당하는 건축물의 건축주 또는 소유자는 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하고, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고받은 특정건축물이 자기 소유의 대지 또는 국유지ㆍ공유지에 건축한 건축물일 것 등의 기준에 적합한 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 신고받은 날부터 30일 내에 「건축법」 제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 특정건축물의 건축주 또는 소유자에게 사용승인서를 내주어야 한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 한다) 제2조제5호에서는 “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다고 규
정하고 있고, 같은 법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제141조제3호에서는 지구단위계획에 맞지 아니하게 건축물을 건축하거나 용도를 변경한 자에 대해서는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 국토계획법에 따른 지구단위계획에 맞지 않는 건축물이 특정건축물정리법 제5조에 따라 사용승인을 받았다면, 해당 건축물을 국토계획법에 따른 지구단위계획을 위반하지 않은 건축물로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 특정건축물정리법 제2조에서는 건축허가를 받거나 신고를 하지 않은 건축물 또는 사용승인을 받지 못한 건축물을 특정건축물로 규정하고 있고, 같은 법 제5조에서는 특정건축물 중 「건축법」을 위반하였으나 자기 소유의 대지 또는 국유지ㆍ공유지에 건축한 건축물 등 일정한 기준에 적합한 “건축물”에 대해서는 같은 조에 따라 사용승인서를 내주도록 하고 있는바, 그 취지는 「건축법」에 따른 사용승인 없이 건축물을 사용하고 있는 위법상태를 시정해 줌으로써 주민의 안전을 보장하고 도시미관을 개선하며 국민의 재산권을 보호하려는 것입니다(2013. 7. 16. 법률 제11930호로
제정되어 2014. 1. 17. 시행된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 제정이유 참조).
그리고, 국토계획법에 따른 지구단위계획은 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키기 위해서 도시ㆍ군 관리계획에 따라 수립하는 것으로서 “국토계획법에 따른 지구단위계획”과 “특정건축물정리법에 따른 사용승인”은 입법목적과 규율범위가 다르다 할 것이므로, 특정건축물정리법이 국토계획법에 대해서 우선하여 적용되는 관계에 있지 않고 각각의 법률은 개별적으로 따로 적용되는 관계에 있다고 할 것입니다.
또한, 특정건축물정리법 제6조에서는 부설주차장에 대하여 명시적 규정을 두어 같은 법 제5조에 따른 사용승인으로 인하여 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치기준에 미달하게 된 특정건축물의 건축주 또는 소유자는 추가적으로 부설주차장을 설치할 의무를 지지 아니한다고 하고 있는 반면, 국토계획법에 따른 지구단위계획 위반에 대해서는 별도의 규정이 없고, 그 밖에 다른 법률과의 관계에 대한 일반적 규정도 두고 있지 않은바, 특정건축물정리법 제5조에 따른 사용승인으로 인하여 다른 법률의 위반사실까지 적법한 상태로 치유되는 것으로 보기 위해서는 특정건축물정리법 제6조의 특례와 같은 명문의 규정이 필요할 것이고, 그러한 규정이 없는 이상 특정건축물정리법
제5조에 따른 사용승인을 받았다고 해서 해당 건축물이 지구단위계획을 위반하고 있는 위법상태까지 치유된다고 보기는 어려울 것입니다.
따라서, 특정건축물정리법 제5조에 따른 사용승인의 효력은 건축법 및 관계 법률에 따른 기준과 절차에 부합하지 않는 경우라도 특정건축물정리법에 따라 예외적으로 건축물의 사용만을 허용하여 주는 것으로 한정하여 해석하여야 할 것입니다(법제처 2014. 9. 1. 회신 14-0477 해석례 참조).
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법에 따른 지구단위계획에 위반되는 건축물에 대하여 특정건축물정리법에 따라 사용승인을 받았더라도, 해당 건축물을 국토계획법에 따른 지구단위계획을 위반하지 않은 건축물로 볼 수는 없습니다.