「주택법」 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따르면 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 하며, 이러한 요구를 받은 입주자는 같은 조 제4항에 따라 공동주택을 자치관리하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 하는바, 이 건 질의에서는 사업주체 관리 기간 중 “사업주체가 직접 관리하여야 한다”의 의미가 문제됩니다.
먼저, 사업주체란 같은 법 제2조제7호에 따라 주택건설사업계획 등을 승인받아 그 사업을 시행하는 자이므로, 사업이 완료되어 입주가 시작된 이후에는 입주자가 입주자대표회의 등을 구성하여 대상 공동주택을 관리하는 것이 원칙일 것이나, 입주 초기에 소수의 입주자만이 입주한 상태에서 입주자들로 하여금 공동주택을 관리하도록 한다면 이들에게 지나친 부담을 주거나 또는 전체 공동주택의 효율적 관리 측면에서 미흡한 부분이 발생할 수 있으므로, 같은 법 제43조제1항을 두어 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지는 입주자가 아닌 사업주체로 하여금 그 공동주택을 관
리하도록 한 것으로 보입니다.
그러므로, 같은 법 제43조제1항에서 사업주체가 공동주택을 “직접 관리”한다는 의미는 비록 사업이 완료되어 입주가 시작되었다 하더라도 입주자가 대상 공동주택을 관리하는 것이 아니라, 사업주체가 관리한다는 의미에서 “직접 관리하여야 한다”라고 한 것으로 보입니다.
또한, 사업주체가 직접 관리한다는 규정이 관리주체가 누구인지를 규정하는 것인지, 아니면 관리주체에서 더 나아가 위탁관리를 금지한다는 구체적인 관리방법까지 규정한 것인지가 문언상 명확하지는 아니하나, 앞서 살펴본 바와 같이 사업주체란 주택건설사업계획 등을 승인받아 사업을 시행하는 자임에 비하여, 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자는 같은 법 시행령 제68조 및 별표 8 등이 정한 자본금, 인력 및 시설장비를 갖추어 공동주택의 관리를 업으로 하는 자로서 효율적 주택관리 및 이를 통한 입주자 권익 보호 측면에서 굳이 위탁관리를 금지할 이유를 찾기 어렵고, 또한 같은 법 제53조제4항의 규정 등을 살펴볼 때 사업주체가 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것은 「민법」상 위임 또는 이와 같은 것으로 볼 수 있는데(대법원 1997. 11. 28. 선고, 96다22365 판결 참조), 「민법」상 위임은 법령이 특별하게 금지하거나 사무의 성질상 위임을
허용하는 것이 타당하지 않는 경우를 제외하고는 허용될 수 있는 성질의 것이고, 이 건 질의의 경우 사업주체가 주택관리를 주택관리업자에게 위임하는 것이 위와 같이 위임이 허용되지 않는 경우에 해당하는 것으로 보기 어렵다는 점에서, 사업주체의 직접 관리 규정은 관리주체가 누구인지를 밝히는 것일 뿐, 더 나아가 구체적 관리방법에 있어서 주택관리업자에게 위탁을 금지하는 것을 의도하는 것으로 보기는 어렵습니다.
이에 대하여, 2011. 9. 16. 법률 제11061호로 개정된 「주택법」 제55조제1항제3호에서는 종전 “주택관리업자” 외에도 “제43조제6항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체”에게도 주택관리사를 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 할 의무를 부여하였으므로, 위 법령 시행 이후에는 종전과 달리 사업주체가 주택관리사등을 배치하여 해당 공동주택을 직접 관리하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나, 위 제55조제1항제3호의 신설 취지는 “공동주택의 입주 전부터 체계적인 주택관리를 할 수 있도록 공동주택에 주택관리사 등의 자격을 가진 관리사무소장을 의무적으로 배치하여야 하는 관리주체에 사업주체를 추가하여 공동주택관리업무의 전문성을 제고함으로써 입주자의 주거 복지 수준을 향상시키려는 것”(주택법 일부개정법률안 국회 검토보고서 참조)일 뿐,
이를 두고 사업주체가 주택관리업자에게 주택관리 위탁을 금지하는 것으로 보기는 어렵습니다.
따라서, 사업주체가 주택관리업자나 자치관리기구에게 관리업무를 인계하기 전의 기간 중에, 사업주체는 해당 공동주택의 관리를 주택관리업자에게 위탁할 수 있다고 할 것입니다.
※ 법령정비 의견
현행 「주택법」 제43조제1항에 따른 사업주체의 직접 관리의 의미를 구체적인 관리방법상 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것을 금지하는 것으로 해석할 수는 없으나, 문언상 “직접” 관리라는 표현을 사용함으로써 민원인 주장과 같이 주택관리업자에게의 관리 위탁을 금지하는 것으로 볼 여지를 주어 일반 국민들의 오해를 불러일으킬 수 있으므로, 해당 규정에 대하여 이러한 오해를 불러일으키지 않도록 하는 입법적 보완이 필요하다고 할 것입니다.