「주택법」 제16조제4항제1호에서는 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 하며, 이하 같음)의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 「주택법」 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제18조의2제1항에서는 같은 법 제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다고 하면서, 각 호에서 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게(제1호), 제1호 외의 경우에는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(이하 “10년 이상 보유자”라 함)를 제외한 소유자에게 매도청구가 가능하다
고(제2호) 규정하고 있는바, 이 사안에서는 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자가 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지 중 10년 이상 보유자의 대지가 100분의 5 미만인 경우, 「주택법」 제16조제4항제1호에 해당하는 것으로 볼 수 있는지가 문제됩니다.
먼저, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 이에 대한 예외로 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 「주택법」 제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하면 사업계획승인이 가능하며, 사업계획승인을 받은 사업주체는 사업계획승인 후 확보하지 못한 대지에 대하여 매도청구를 할 수 있는바, 이 사안의 경우 같은 법 제18조의2제1항제2호에 따라 우선적으로 10년 이상 보유자를 제외한 소유자에게 매도청구가 가능하고, 이같은 매도청구로 전체 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보하면, 이후 같은 항 제1호에 따라 나머지 대지 모두에 대해서도 매도청구가 가능하므로, 이에 대한 사업계획승인이 가능하다고 할 것입니다.
또한, 「주택법」 제18조의2는 사
업계획승인을 받은 사업주체가 사업계획승인을 받은 후 확보하지 못한 대지에 대해 매도청구를 할 수 있는 요건을 정한 것이고, 그 중 같은 조 제1항제2호는 10년 이상 보유자에게 매도청구권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐, 같은 법 제16조제4항제1호와의 관계에서 사업계획승인 시 사용권원을 확보하지 못한 대지 중 10년 이상 보유자가 없어야 한다는 의미는 아니라 할 것입니다.
그리고, 「주택법」 제16조제4항제1호는 2007. 10. 17. 개정 시 주택건설대지면적의 100분의 80을 확보한 경우 잔여대지가 제18조의2 및 제18조의3에 해당하는 경우로 한정하여 사업계획승인요건을 명확히 하고자 개정되었는데[2007. 6. 국회 건설교통위원회 주택법 일부개정법률안 검토보고서 참조], 만약 위 개정규정이 사업주체가 100분의 80 이상 100분의 95 미만을 확보한 경우 확보하지 못한 대지 중 10년 이상 보유자가 없어야만 사업계획승인을 받을 수 있다는 의미라면, 종전 법에서는 100분의 80 이상만 확보하여도 받을 수 있었던 사업계획승인이 오히려 현행법에서 더 받기 어려워져 주택건설사업의 원활한 추진을 위한 「주택법」 제16조제4항 단서의 취지에 반하고, 「주택법」 제18조의2는 사업계획승인을 받은 자에게 매도청구권을 인정하려는 규정이라는 점
에서 같은 법 제16조제4항제1호에서 사용권원을 확보하지 못한 대지의 경우 “제18조의2에 따른 매도청구 대상이 되는 대지”라는 문언이 사업계획승인 시 확보하지 못한 모든 대지가 바로 매도청구 대상이 되어야 한다거나 제18조의2 각 호 중 어느 하나에 따라서만 모든 대지의 소유권을 확보해야 한다는 의미라고 보기는 어렵습니다.
더욱이, 입법연혁적으로도 「주택법」 제16조 및 제18조의2는 2007. 1. 11. 개정 시 대지면적 중 사용 권원 확보율을 “100분의 90 이상”에서 “100분의 80 이상”으로, 매수청구 제외대상 역시 3년 이상 보유자에서 10년 이상 보유자로 개정하였고, 2007. 10. 17. 개정 시 10년 이상 보유자에 대한 매도청구를 무조건 금지하던 것을 대지면적 “100분의 95 이상”의 사용 권원을 확보하면 나머지 대지에 대하여 소유기간에 관계 없이 매도청구 가능하도록 개정하는 등, 대지확보 의무비율을 완화하고 주택건설사업자의 매도청구 제외대상을 축소하여 주택건설사업계획 승인의 요건을 제한하기보다는 완화하는 방향으로 이루어져 왔다는 점을 고려할 필요가 있다고 할 것입니다.
따라서, 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자가 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 100분의 80 이상을 사
용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지 중 10년 이상 보유자의 대지가 100분의 5 미만인 경우, 「주택법」 제16조제4항제1호에 해당하는 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.