「주택법」 제43조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 하며, 같은 조 제2항에 따라 입주자는 해당 공동주택을 자치관리 하거나 같은 법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 하고, 같은 조 제3항에 따라 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 공동주택의 관리방법을 결정하여 사업주체에게 통지하고 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는데, 같은 법 시행령 제52조제4항에 따르면 입주자 등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 하되, 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할
수 있고, 같은 항 본문의 위임을 받아 제정된 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토해양부 고시 제2010-445호) 별표 2 제3호에 따르면 영 제52조제4항 단서에 따른 요건을 갖추면 수의계약으로 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정할 수 있습니다.
우선, 같은 법 시행령 제52조제4항 단서의 입법취지는 사전에 입주자 등으로부터 종전의 주택관리업자의 주택관리 만족도에 관한 의견을 들어 이를 반영함과 동시에 공동주택 관리업무의 지속성과 연계성ㆍ안정성을 함께 도모하기 위하여 일정한 요건을 충족하면 수의계약을 통해 종전의 주택관리업자를 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정하는 것인바, 같은 규정의 문언에서 사업주체가 선정한 주택관리업자를 특별히 배제하고 있지 아니하는 이상, 사업주체가 선정한 주택관리업자의 경우에도 해당 규정을 적용할 수 있는 것으로 해석하는 것이 입법취지에 맞는 해석이라 할 것입니다.
한편, 사업주체가 공동주택의 관리를 위탁하기 위해 주택관리업자를 선정하는 경우에는 입주자 등의 의견이 반영되지 않으므로, 해당 주택관리업자를 수의계약을 통해 다시 선정하는 것은 주택법령에서 보장하고 있는 주민자치의 원칙에 맞지 않는다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법 시행령」 제49조제1항에서 사
업주체는 같은 법 제43조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있는바, 입주예정자는 관리계약을 통해 사업주체의 주택관리 방법 등에 대하여 동의했다고 볼 수 있으므로 사업주체가 주택관리업자를 선정함에 있어 입주자 등의 의견이 전혀 반영되지 않았다고 단정할 수 없고, 다시 해당 공동주택의 주택관리업자로 선정되기 위해서는 사전에 입주자 등의 의견을 들어야 하고, 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 새로운 동의를 얻어야 한다는 점에서 사업주체가 선정한 주택관리업자를 다시 수의계약을 통해 해당 공동주택 관리업자로 선정한다고 하여 주민자치의 원칙이 훼손된다고 보기는 어렵다 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제43조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주하기 전에 사업주체가 해당 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하고 있던 중에 입주예정자의 과반수가 입주함에 따라 입주자가 입주자대표회의를 구성하고 같은 조 제3항 및 같은 법 시행령 제52조제4항에 따라 주택관리업자를 선정할 때, 같은 법 시행령 제52조제4항 단서에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니하고 입주자대표회의
구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻은 경우, 사업주체가 선정한 종전의 주택관리업자를 수의계약으로 다시 해당 공동주택의 관리주체로 선정할 수 있다고 할 것입니다.