「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관을 향상시키는데 이바지하는 것을 목적으로 하는 법령(「건축법」 제1조)인 반면, 「주택법」은 건축물 중 주택이나 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법령(「주택법」 제1조)이므로, 주택이나 공동주택에 관련한 내용은 「주택법」의 규정을 우선 적용하여야 할 것입니다.
「주택법」 제2조제15호의 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선을 하거나 일정한 범위에서 증축을 하는 행위이고, 같은 법 시행령 제4조의2에서는 공동주택을 리모델링하는 경우 증축범위에 대하여 법 제29조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수중 시ㆍ도의 조례로 정하는 경우에는 그 연수)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제
38조에 따른 건축물대장중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 10분의 3 이내에서 전유부분을 증축할 수 있으며 이 경우 공동주택의 기능향상 등을 위하여 공용부분에 대해서도 별도로 증축할 수 있다고 규정하고 있으며, 공동주택의 리모델링을 하려는 자는 「주택법」 제42조제2항제2호에 따라 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는데, 허가 기준에 대하여 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3 제7호가목에서는 “별도의 동의 증축 등에 의하여 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 필로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있습니다.
이러한 규정의 입법취지가 공동주택의 과도한 증축을 방지하여 구조적 안전을 확보하고 주거환경이 악화되는 것을 방지하며, 공동주택의 리모델링 증축범위를 명확히 규정하면서 공용부분에 관한 사항을 명시하여 해석상의 혼란을 방지하기 위한 것(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호 주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 및 2010. 4. 20. 대통령령 제22133호 주택법 시행령 일부개정령 개정이유서 참조)이고, 「주택법
」에 따른 리모델링은 기존 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위하여 대수선하거나 증축하는 행위라고 할 것인바, 이러한 점을 종합적으로 고려하면, 기존 건축물과 별도의 건축물을 건축하는 행위는 리모델링의 범위를 벗어나는 행위로서 허용되지 않는다고 할 것입니다.
그런데, 「주택법 시행령」 별표 3 제7호가목 단서에서 필로티 구조로 전용하는 경우에는 최상층 상부에 증축하는 것은 허용하고 있으므로 수직증축은 허용된다고 할 수 있으나, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 및 별표 1 제2호 각 목 외의 부분 단서에서 필로티의 경우 건축물의 1층에 설치하는 것을 전제로 하여 건축물의 높이 및 층수를 산정하는 사항을 규정하고 있고, 리모델링의 목적과 관련 규정 등을 종합적으로 고려하면, 수직증축이 허용되는 경우에도 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 지상층을 필로티로 전용한 경우에 한해 필로티 설치로 인하여 줄어든 1개층에 상응하는 1개층을 최상층 상부에 수직증축할 수 있는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
아울러 만약 공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상 수직증축하거나 별도의 동을 증
축하는 것이 가능하다고 한다면, 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목의 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업인 주택재건축사업과 유사한 형태를 띠게 되는바, 건축법령에서 재건축사업의 경우에는 리모델링과 달리 용적률 등을 완화할 수 있는 특례를 규정하고 있지 않은 점, 법률을 구분하여 각각에 대해 별도로 규제하고 있다는 점 등을 종합적으로 고려하면 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링의 경우 증축 행위의 범위를 지나치게 확장해서는 안 된다 할 것입니다.
따라서 공동주택에 대하여 「주택법」 제2조제15호에 따른 리모델링을 하려는 경우, 세대수를 증가시키지 아니하는 범위에서 최상층 상부에 2개층 이상을 수직증축하거나 별도의 동을 증축할 수는 없습니다.
※ 법령정비 권고
다만, 현행 「주택법 시행령」 별표 3 제7호가목에서 “최상층 상부에 증축”이라고만 규정하고 있어 몇 개층을 의미하는지 명확하지 아니하여 그 범위가 지나치게 확대될 우려가 있는바, 정책적으로 이와 같은 문제를 해소할 필요성이 있다면 이에 대하여 입법적으로 보완하여야 할 것입니다.