「건축법」 제2조제1항제3호에서 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의4 및 별표 1 ‘용도별 건축물의 종류’에서 각 용도별 건축물의 종류로서 제1호 단독주택부터 제28호 장례식장까지를 들고 있는바, 이 중 제4호바목에서 제2종 근린생활시설 중 하나로서 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것을 규정하고 있고, 제14호나목에서 일반업무시설로서 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 규정하고 있습니다.
오피스텔은 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제14호나목에 따른 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것으로서, 이와 관련하여 「오피스텔 건축기준」(
국토해양부고시 제2010351호)에서 오피스텔의 건축기준과 오피스텔의 피난 및 설비기준을 정하고 있으나, 면적에 대하여는 규정하고 있는바 없으므로, 바닥면적 500제곱미터 미만의 오피스텔이 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류 중 어디에 해당하는지에 대하여는 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정 형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 합니다.
오피스텔은 업무와 주거의 성격이 혼합되어 있으나 업무를 주로 하는 건축물을 의미한다는 점에서 ‘업무’를 행하는 곳, 즉 사무소와 가장 유사하다고 볼 수 있는바, 사무소와 관련하여서는 같은 별표 1 제4호바목과 제14호나목에 각각 규정하고 있습니다.
그런데, 입법론적 관점에서 오피스텔은 다른 건축물에 비하여 비교적 최근에 도입된 개념으로서 그 관리 및 법적 성격에 대하여 명확하게 정리되어 있다고 보기 어려우므로 오피스텔을 제2종 근린생활시설에 포함하고자 한 것이라면 이를 명시하는 것이 바람직하고, 실제로 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설에 대한 규정에서 사무소와 별도로 오피스텔을 명시하고 있음에 반하여, 같은 별표 1 제4호바목 제2종 근린생활시설에서는 사무소는 규정하고 있으나 오피스텔에 대하여는 별도로 규정한
바 없습니다.
또한, 제2종 근린생활시설이란 통상 주택가 인근에 소재하면서 주택의 편의를 위하여 제공되는 시설을 의미하나, 오피스텔은 당초 도입취지가 도심가에서 낮에는 사무 등의 업무에 활용되도록 하면서, 저녁에는 숙식까지 가능하도록 한 건물을 허용하려는 것이었다는 점에서, 오피스텔은 비록 바닥면적이 500제곱미터 미만이라 하더라도 이를 제2종 근린생활시설로 보기는 어렵습니다.
반면에, 오피스텔의 위와 같은 도입 취지 및 사용 목적 등을 고려하고, 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설에 관한 규정에서 오피스텔의 경우 바닥면적에 특별한 제한을 규정하고 있지 않은 점 등을 고려하면, 오피스텔을 같은 별표 1 제14호나목 일반업무시설로 분류하는 것에 법령상 별 문제가 없는 것으로 보입니다.
한편, 「건축법」 제49조제1항 및 같은 법 시행령 제34조제2항제3호에서 피난층 외의 층이 “업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상”인 경우에는 피난층 등으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치하도록 한 점, 같은 법 제50조제1항 및 같은 법 시행령 제56조제1항제4호에서 “제2종 근린생활시설 중 고시원, 의료시설, 노유자시설 중 아동 관련 시설 및
노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물”의 주요구조부는 내화구조로 하여야 한다고 한 점, 같은 법 제52조제1항 및 같은 법 시행령 제61조제1항제2호에서 건축물의 마감재료와 관련하여 “제2종 근린생활시설 중 학원·독서실·고시원, 숙박시설(생략), 의료시설, 교육연구시설 중 학원, 노유자시설 중 아동 관련 시설·노인복지시설, 수련시설 중 유스호스텔, 업무시설 중 오피스텔의 용도로 쓰는 건축물로서 3층 이상인 층의 그 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터(생략) 이상인 건축물”에 관하여 별도로 규정한 점 등을 볼 때, 「건축법」은 오피스텔은 업무시설에 해당하는 것으로 전제하고 있거나 또는 오피스텔의 용도로 쓰는 층이 500제곱미터 미만인 경우에도 업무시설로 인정하고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
따라서, 바닥면적 합계 500제곱미터 미만인 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것)은 「건축법 시행령」 제3조의4 별표 1에 따른 용도별 건축물의 종류 중 제14호나목에 따른 일반업무시설에 해당합니다.
※ 법령정비권고
국토해양부는 오피스텔의 당초 도입취지가 도심가에서 업무 및 숙식이 가능한 일정 규모 이상의 건물을 허용하려는 것으로서, 바닥면적 500제곱미터 미만인 오피스텔의 건축을 허용하는 경우 위와 같은 오피스텔의 도입취지에 반하므로, 오피스텔 도입 이후 계속적으로 500제곱미터 미만의 경우 건축을 허용하지 않았다는 의견이나, 현행 「건축법」 및 같은 법 시행령에 의하면 이러한 정책은 법규에 따른 것으로 보기 어려우므로, 계속 위와 같은 정책적 입장을 유지하기 위하여는 이에 맞게 관련 법령을 정비할 필요가 있다고 할 것입니다.