「임대주택법」은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고(제1조), 같은 법 제2조제1호 및 제2호에 따르면, “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하며, “건설임대주택”이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이나, 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택을 말하는데, 「임대주택법」 제3조에 따르면, 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」과 「주택임대차보호법」을 적용하도록 하고 있습니다.
그리고, 「임대주택법」 제16조 및 같은 법 시행령 제13조에서는 임대의무기간을 두어 그 기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없는 것을 원칙으로 하되, 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항을 별도로 규정하고 있고, 같은 법 제20조제1항 및 제2항에 따르면, 건설임대주택의 임차인의 자격, 선
정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정하되, 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있는데, 같은 법 시행령 제21조제1항은 공공건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있는바, 건설임대주택에 대한 이러한 규제는 「임대주택법」이 그 목적을 달성하기 위하여 국민주택기금을 장기 저리로 융자하고(제5조제2항), 국·공유지 등을 주택건설부지로 우선적으로 매각하며(제10조제1항), 간선시설을 우선설치(제13조)하는 등 각종 지원을 하는 것과 대응되는 것으로서, 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료 등 임대조건을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대조건으로 임대주택을 공급하도록 하여 국민주거생활 안정을 도모하는 근간이 된다고 할 것입니다.
한편, 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법으로서(제1조)
, 임대차 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는 것을 원칙으로 하면서(제4조제1항), 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있되, 증액의 경우에는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있으며(제7조 및 같은 법 시행령 제2조제1항), 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보면서, 그 임대차의 존속기간은 2년으로 보는바(제6조제1항 및 제2항), 이는 임대차계약의 갱신 여부를 당사자의 의사에 맡기는 것을 원칙으로 하되, 예외적으로 양 당사자가 임대차계약의 갱신 여부에 대해 의사를 표시하지 않은 경우에 대한 규정을 둔 것으로서, 임대차계약은 당연히 갱신되는 것이 아니라 새로운 계약행위임을 나타낸 것으로 볼 수 있습니다. 그러므로 「주택임대차보호법」 제7
조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다고 할 것입니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조).
그런데, 앞에서 본 바와 같이, 「임대주택법」에서 임대주택에 대하여 임대의무기간을 두고 있는 것은 장기임차를 전제로 한 것으로 볼 수 있고, 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제26조는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 등 한정적인 사유에 해당되는 경우에만 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있는바, 이에 대한 반대해석상 그러한 갱신거절 등의 사유에 해당하지 않으면 당연히 임대차계약이 갱신되어야 하는 것으로 볼 수 있으므로, 「임대주택법」에 따른 임대차계약의 갱신은 「주택임대차보호법」에 따른 임대차계약의 갱신과 같이 새로운 계약을 체결하는 것이라기보다는, 「임대주택법」 제27조 및 같은 법 시행령 제26조에 규정한 사유가 있는지 여부를 점검하기 위한 것에 불과하다고 할 것입니다.
그렇다면, 「임대주택법」 제20조제2항의 “임대보증금 또는 임대료의 증액을
청구하는 경우”를 「주택임대차보호법」 제7조의 경우와 같이 임대차기간 중에 증액을 하는 경우로 한정할 것이 아니라, 건설임대주택의 특수성에 비추어 볼 때 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우도 「임대주택법」 제20조제2항의 “임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우”로 보아야 할 것입니다. 그렇지 않으면 건설임대주택에 입주해서 장기간 거주할 수 있을 것으로 기대하거나, 장차 임대주택이 분양전환될 때까지 장기간 거주하겠다는 의지를 갖고 입주하는 임차인을 보호할 방법이 없기 때문입니다.
따라서 「임대주택법」 제20조제2항에서 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 그 증액청구비율을 「주택임대차보호법」으로 정한 범위 내로 제한하고 있고, 임대차 갱신계약의 경우에 적용을 배제한다는 명문의 규정이 없는 이상, 임대차 갱신계약의 경우에도 「주택임대차보호법」 제7조 및 같은 법 시행령 제2조제1항에 따라 차임등의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다고 할 것이므로, 건설임대주택의 임대사업자가 임대차 갱신계약을 체결하면서 약정한 임대보증금 및 임대료의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구하는 것은 같은 법 제20조제2항에 위반된다고 할 것입니다.
※ 법령정비권고
다만, 현행 「임대주택법」 제20조제2항은 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결이 선고된 후 신설된 조항임에도, 임대차 갱신계약을 체결할 때에도 적용된다는 점을 명확히 하지 아니한 측면이 있으므로, 이에 대한 입법적 보완이 필요합니다.
또한, 위 규정은 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 시행령에 위임하는 규정이 없어, 법문의 규정형식과 표현방식에 비추어 볼 때 일응 훈시규정처럼 보이나, 같은 법 시행규칙 제21조제1항 전단에서는 공공건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있어, 같은 법 제20조제2항의 규정이 불명확한 측면이 있으므로, 이에 대한 입법적 보완 역시 필요합니다.