○ 먼저 공인중개사법 시행령의 연혁을 살펴보면, 「부동산중개업법 시행령」(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」으로 전부개정되기 전의 것을 말함) 제5조에서는 공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우 중개사무소개설등록의 기준의 하나로 “중개사무소(「건축법」 상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한다)를 갖출 것”(제1호나목)을 규정하고 있어서 건축물대장 또는 가설건축물대장에 기재되었는지를 구분하지 않았다가, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」(2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전부개정된 것을 말함. 이하 “종전 공인중개사법 시행령”이라 함) 제13조에서 “건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(소유·전세·임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것”(제1호나목)으로 개정되었고, 위와 같이 개정된 취지는 무분별한 중개사무소의 난립으로 인한 피해를 방지하려는 것입니다.
○ 다음으로 건축물대장에 관한 규정을 살펴보면, 「건축법」 제38조제1항에서는 건축물의 소유·이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우(제1호) 등
에는 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관해야 한다고 되어 있고, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제12조제1항 본문에서 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “허가권자”라 함)은 「건축법」 제22조제2항에 따라 사용승인을 하는 때에는 사용승인된 내용에 따라 건축물대장을 생성해야 한다고 하면서, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제12조제1항 단서에서 「건축법」 제20조에 따른 가설건축물은 제외하고 있습니다.
○ 「건축법」 제20조제1항에 따른 가설건축물에 관한 규정을 살펴보면, 도시계획시설 또는 도시계획시설예정지에서 가설건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조에 적합해야 하고, 3층 이하로서 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받도록 하며, 「건축법 시행령」 제15조제1항에서는 「건축법」 제20조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것(제1호), 존치기간은 원칙적으로 3년 이내일 것(제2호), 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 필요로 하지 아니할 것(제3호) 등을 규정하고 있고, 「건축법 시행령」 제15조제2항에서는 제1항에 따른 가설건축물에 대하여는
건축물대장에 관하여 규정하고 있는 「건축법」 제38조를 적용하지 아니한다고 규정하고 있고, 「건축법」 제20조제4항에서는 허가권자는 제1항에 따라 가설건축물의 건축을 허가하거나 축조신고를 받은 경우 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 가설건축물대장에 이를 기재하여 관리하여야 한다고 하고, 「건축법 시행규칙」 제13조제3항에서는 가설건축물관리대장의 양식 등을 규정하고 있습니다.
○ 이 사안에서는, 「건축법」 제20조제1항 및 제22조에 따라 도시계획시설예정지에 건축되어 사용승인된 가설건축물에 대한 “가설건축물관리대장”도 공인중개사법 시행령 제13조제1호나목에서 규정하고 있는 “건축물대장”으로 볼 수 있는지가 문제됩니다.
○ 먼저 「건축법」 제20조제4항 및 같은 법 시행규칙 제13조제3항에서는 가설건축물의 건축허가나 축조신고를 받은 허가권자는 가설건축물대장에 기재하여 관리하도록 하면서 가설건축물(관리)대장 양식을 따로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제15조제2항에서는 같은 법 제20조제1항의 가설건축물에 대하여는 건축물대장에 관한 규정인 같은 법 제38조를 적용하지 아니한다고 명시적으로 규정하고 있으며, 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제12조에서도 건축물대장의 생성에 있어서 「건축법」 제20조에 따른 가설건축물
은 제외하도록 규정하고 있는 점을 종합하여 볼 때, 통상의 건축물대장과 가설건축물대장은 법령상 명백히 구분되어 사용되고 있다 할 것입니다.
○ 결국 공인중개사법 시행령 제13조제1호나목에 「건축법」 제20조제1항에 따라 허가를 받아 건축되어 「건축법」 제20조제4항에 따라 작성된 가설건축물대장도 포함한다는 규정이 없음에도 불구하고, 문리해석을 넘어 「건축법」 제20조제1항에 따라 허가를 받아 건축된 가설건축물에도 중개사무소 개설등록을 할 수 있다고 볼 수는 없고, 또한 종전 공인중개사법 시행령의 개정 취지가 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하려는 것에 있는 점을 고려하더라도 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.
○ 따라서 「건축법」 제20조제1항 및 제22조에 따라 도시계획시설예정지 내에 건축되어 사용승인된 가설건축물에 중개사무소를 확보하는 것은 공인중개사법 시행령 제13조제1호나목의 중개사무소 개설등록의 기준을 충족하지 않습니다.