「노인복지법」에 따르면, 노인복지주택이란 노인에게 주거시설을 분양 또는 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설이고(제32조제1항제3호), 노인복지주택에 입소할 수 있는 자는 60세 이상의 노인이며(제33조의2제1항 본문), 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자는 해당 노인주거시설을 입소자격자가 아닌 자에게 양도(매매·증여나 그 밖에 소유권변동을 수반하는 일체의 행위를 포함한다. 이하 같다) 또는 임대할 수 없습니다(제33조의2제3항).
「노인복지법」에서는 양도 또는 임대 시기에 관한 별도의 규정이 없고, 같은 법 제32조제3항에 따라 노인복지주택의 설치·관리 및 공급 등에 관하여 준용되는 「주택법」에서도 사인간의 계약에 관한 사항에 해당하는 양도 또는 임대 시기에 관하여는 별도의 규정이 없는바, 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자가 「노인복지법」 제33조의2제3항을 위반하여 해당 노인주거시설을 양도하거나 임대한 시점을 계약을 체결한 날로 볼 것인지, 양도가 완료되거나 임대가 개시된 날 등 양도 또는 임대계약이 이행된 날로 볼 것인지가 문제입니다.
그런데 일반적으로 양도 또는 임대 계약체결일 당시에는 당사자간의 약정이 있는 상태로 그 계약이 이행될지 여부가 아
직 확정되지 아니하고, 계약의 내용에 따라 계약의 이행으로 인한 법률관계 등이 법령에서 금지하는 상태에 해당하는지 여부도 확정되었다고 볼 수 없습니다. 즉 「노인복지법」 제33조의2제1항에서는 노인복지주택 입소자격자의 연령을 60세 이상인 자로 규정하고 있을 뿐이고, 한편 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자로부터 해당 노인주거시설을 양수하려는 자 또는 임차하려는 자가 계약체결일에는 만 60세 이상이 되지 아니하여 노인복지주택에 입소할 수 있는 자격을 갖추지 아니한 경우라 하더라도, 잔금지급일이나 입소일 등 계약이행시기에는 만 60세 이상이 되어 입소자격자가 되는 경우도 있을 것인데, 계약체결 당시 입소자격자가 아니라는 이유만으로 노인주거시설의 양도 또는 임대까지 제한하도록 해석하는 것은 지나친 확대해석이 될 것입니다.
이러한 점을 고려하면, 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자가 「노인복지법」 제33조의2제3항을 위반하였는지 여부는 양도가 완료되거나 임대가 개시되는 등 그 계약의 이행이 완료되는 시점에서 판단하는 것이 합리적이라 할 것입니다.
따라서, 「노인복지법」 제33조의2제2항에 따라 노인복지주택을 분양받거나 임차한 자가 같은 조 제3항을 위반하여 해당 노인주거시설을 입소자격자가 아닌 자에게 양도 또는 임대한 경우, 양도 또
는 임대 행위의 기준일은 양도가 완료되거나 임대가 개시된 날 등 양도 또는 임대계약의 이행이 완료된 날로 보아야 합니다.