보금자리주택법에 따른 보금자리주택이란 국가 또는 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “공영개발사업자”라 함)가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 함)을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 주택을 말하는데, 위 주택은 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(법 제2조제1호가목)과 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(법 제2조제1호나목, 이하 “보금자리주택”이라 함)으로 구분되고, 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택이라 함은 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말합니다.
그런데, 「주택법」 제41조의2제1항제2호, 같은 법 시행령 제45조의2제2항 및 별표 2의2 제1호가목에 따르면, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 공공택지 중 해당 지구면적 50퍼센트 이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택에 대하여 전매제한기간을 규정하고 있고, 종전
에는 보금자리주택인지 여부를 불문하고 그 전매제한기간이 동일하였으나, 「주택법 시행령」이 2011. 9. 16. 대통령령 제23143호로 일부개정되면서 보금자리주택을 제외한 주택의 경우 전매제한기간이 종전의 10년 또는 7년에서 7년 또는 5년으로 각각 완화되었습니다.
여기서 한국토지주택공사가 구 국민임대주택법에 따른 국민임대주택단지예정지구 중 보금자리주택법 부칙 제3조에 따라 국토해양부장관의 고시로 보금자리주택지구지정이 의제된 지구에서, 국민주택기금을 지원받고 구 국민임대주택법 제23조제2항 또는 「주택법」 제16조제1항에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택(이하 “분양형 국민주택”이라 함)이 보금자리주택에 해당되어 종전의 전매제한기간이 적용되는지가 문제됩니다.
먼저, 보금자리주택법은 보금자리주택의 원활한 건설 등을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 저소득층의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하고 무주택자의 주택마련을 촉진하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 하는 법으로, 같은 법 제2조제1호에서 보금자리주택에 대한 정의를 하면서, 보금자리주택지구의 지정 및 고시(제6조 및 제12조 등), 지구계획승인(제17조), 주택건설사업계획의
승인(제35조) 등의 절차를 거쳐 보금자리주택을 건설·공급하도록 규정하고 있는데, 보금자리주택이란 이러한 절차, 특히 보금자리주택법의 목적 및 보금자리주택의 특성을 고려하여 주택건설사업계획이 수립되고 그에 대한 승인을 받아 건설·공급되는 주택을 의미한다고 보아야 할 것이고,
보금자리주택법 제2조제1호나목의 정의규정은 같은 법에 따른 절차에 따라 건설·공급되는 것을 전제로 공영개발사업자가 국민주택기금을 재원으로 하여 분양을 목적으로 건설·공급하는 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 같은 법에서 보금자리주택이라는 용어로 사용하기 위한 것이므로, 비록 일정한 주택이 보금자리주택법 제2조제1호나목에서 정의하는 보금자리주택과 그 실질이 동일하다고 하더라도 보금자리주택법에서 정한 절차에 따라 건설·공급되지 아니하는 주택을 보금자리주택으로 보기는 어렵습니다.
그런데, 보금자리주택법 시행 전에 구 국민임대주택법 제23조제2항에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 분양형 국민주택이 보금자리주택에 해당되는지 살펴보면, 보금자리주택법 부칙 제4조에서는 이 법 시행 당시 종전의 국민임대주택법에 따라 지정ㆍ고시된 예정지구 및 예정지구 지정을 위하여 주민등의 의견청취를 위한 공고를 한 지구(부칙 제3조에 따라 제12조제1항에 따른 주택지구 지
정의 고시가 있는 것으로 보는 예정지구는 제외), 같은 법에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하였거나 주택건설사업계획의 승인을 받은 국민임대주택 및 분양주택등에 대하여는 해당 사업이 종료될 때까지 종전의 국민임대주택법을 적용한다고 명시적으로 규정하여 국민임대주택법에 따른 주택건설사업 등에 대한 경과조치를 두고 있으므로, 비록 국민임대주택단지예정지구에서 보금자리주택지구로 전환된 지구라고 하더라도 구 국민임대주택법 제23조제2항에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 분양형 국민주택은 위 부칙 제4조에 따라 해당 주택건설사업이 종료될 때까지 보금자리주택법이 아닌 구 국민임대주택법에 따라 건설·공급되는 주택이므로 이를 보금자리주택이라고 볼 수는 없습니다.
또한, 보금자리주택법 시행 전에 「주택법」 제16조제1항에 따른 주택건설사업계획승인을 받고 건설·공급되는 분양형 국민주택이 보금자리주택에 해당되는지 살펴보면, 보금자리주택법 부칙 제3조에서 국민임대주택법에 따라 국민임대주택단지예정지구로 지정된 지구 중 국토해양부장관의 고시로 보금자리주택법에 따른 보금자리주택지구지정이 의제된 지구에서는 보금자리주택법을 적용한다고만 규정하고 있을 뿐, 구 국민임대주택법에 따라 주택건설사업계획승인을 받은 경우와 달리 보금자리주택법에서는 이에 관하여 아무런 규정을
두고 있지 않고 있지 않으나,
위 부칙 제3조는 보금자리지구지정의 절차를 간소화하기 위하여 종전 국민임대주택단지예정지구를 보금자리주택지구로 의제하는 것이므로, 앞서 본 바와 같이 의제된 지구에서 건설·공급되는 주택이라고 해서 모두 보금자리주택이 되는 것이 아니고, 보금자리주택법에서 정한 주택건설사업계획승인의 절차를 거쳐 건설·공급되어야만 보금자리주택이 된다고 할 것인바, 의제된 지구에서 건설·공급되는 분양형 국민주택이라도 보금자리주택법이 아닌 「주택법」에 따른 주택건설사업계획승인을 받아 건설·공급되는 주택은 보금자리주택이라고 볼 수는 없습니다.
따라서, 한국토지주택공사가 구 국민임대주택법에 따라 지정된 국민임대주택단지예정지구 중 보금자리주택법 부칙 제3조에 따라 국토해양부장관의 고시로 보금자리주택지구지정이 의제된 지구에서, 국민주택기금을 지원받고 보금자리주택법이 시행되기 전에 구 국민임대주택법 제23조제2항 또는 「주택법」 제16조제1항에 따라 주택건설사업계획승인을 받아(보금자리주택법 제35조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받지는 아니함) 건설하는 분양형 국민주택은 「주택법 시행령」 별표 2의2 제1호가목에서 말하는 보금자리주택법 제2조제1호나목의 보금자리주택에 해당되지 않는다고 할 것입니다.