가. 질의 가 ～ 질의 다 공통사항
「주택법」 제2조제15호 및 「주택법 시행령」 제4조의2는 리모델링에 관하여, 「주택법」 제42조제2항 및 제3항에 따라 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위하여 주택 등의 사용검사일이나 사용승인일부터 15년(15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우 그 연수)이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축하는 행위라고 규정하고 있고, 여기에서 주거전용면적은 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 면적을 말한다고 하고 있습니다.
또한, 「건축법」 제5조는 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자가 「건축법」을 적용하는 것이 매우 불합리하다고 인정되는 대지나 건축물로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 법상 기준을 완화하여 적용할 것을 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “허가권자”라 한다)에게 요청하는 경우(제1항), 허가권자는 건축위원회의 심의를 거쳐 완화여부와 적용범위를 결정하도록 하고 있으며(제2항), 「건축법 시행령」 제6조제1항제6호는 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 건폐율과 용적률 등의 기준을 완
화하여 적용할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「건축법」 제56조는 건축물의 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르되, 「건축법」에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 하고 있습니다.
나. 질의 가에 대하여
「건축법」은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면, 「주택법」은 건축물 중 주택이나 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설·공급·관리 등에 관한 사항을 규정하고 있으므로, 주택이나 공동주택에 관련한 내용은 「주택법」의 규정을 우선 적용하되, 「주택법」에서 규정하고 있지 아니한 일반적인 기준은 「건축법」의 규정을 적용해야 할 것입니다(법제처 2009. 3. 18. 회신 09-0041 해석례 참조).
이에 따라, 공동주택 리모델링의 행위 기준에 대하여 살펴보면, 「주택법」에서는 제2조제15호에서 리모델링의 정의를 규정하고, 「주택법 시행령」 제4조의2 및 별표 3에서 리모델링의 증축범위와 행위
허가 기준을 규정하고 있을 뿐, 리모델링에 필요한 제반 건축기준에 대하여 별도로 정하고 있지 아니하며, 「주택법」에 따른 리모델링 시 「건축법」에 규정된 리모델링 관련 규정을 배제한다는 내용을 명문으로 규정하고 있지도 않으므로, 리모델링 시 필요한 건축기준 등은 「주택법」의 성질을 해하지 않는 범위에서 건축법령이 적용되어야 할 것이고, 이에 따라 「건축법」 제5조의 적용완화에 관한 사항도 예외로 할 것은 아니라고 할 것입니다.
그렇다면, 「주택법」 제2조제15호 및 같은 법 시행령 제4조의2에서 공동주택을 리모델링하는 경우에 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 리모델링을 통하여 증축할 수 있는 상한을 규정하고 있고, 「건축법」 제5조ㆍ제56조 및 같은 법 시행령 제6조를 종합하면, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 건축주 등은 국토계획법 제78조의 용적률 규정을 따르도록 한 「건축법」의 기준을 완화하여 적용할 것을 허가권자에게 요청할 수 있고, 요청을 받은 허가권자는 같은 법에 따른 건축위원회의 심의를 거쳐 완화 여부를 결정할 수 있도록 리모델링의 대상 및 리모델링의 기준완화를 위한 세부적인 절차 등을 규정하고 있는바, 「주택법」에 규정되어 있지 아니한 이와 같은 사항은 주택법령에 따라
리모델링을 하는 경우에도 당연히 적용된다고 할 것입니다. 다만, 위와 같은 절차와 기준에 따라 용도지역별 용적률 기준을 완화하여 적용하는 경우에도 주택법령에서 공동주택을 리모델링하는 경우에 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축하도록 상한을 정하고 있으므로 용적률에 관한 기준의 완화는 이 범위 내에서 허용된다고 할 것입니다.
따라서, 주택법령에 의한 공동주택 증축 리모델링 시 건축법령상의 용적률 완화 규정을 적용하여 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 국토계획법에 따른 용도지역별 용적률 기준을 완화할 수 있습니다.
다. 질의 나에 대하여
국토계획법 제2조제5호에 따르면, “지구단위계획”이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말하고, 이는 같은 법 제49조에 따라 제1종 또는 제2종 지구단위계획으로 구분되고, 같은 법 제50조에 따르면, 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하도록 하고 있습니다.
국토계획법 제36조 및 제37에 따라 지정된 용도지역이나 용도지구와 별도로 지구단위계획구역을 지정하는 이유는, 평면적으로 용도지역ㆍ지구
만 지정하고 구체적인 토지이용계획을 수립하지 아니한 채 개별적인 건축행위를 규제하는 용도지역ㆍ지구제에 의한 건축규제와 달리 해당 지구단위계획구역에 입체적인 토지이용계획을 수립하고 이에 따라 건축규제를 하고자 하는 제도로서, 용도지역제도에 의한 일률적인 건축규제를 탈피하여 용도지역 안의 일정 지역에 건축물의 용도, 높이, 용적률 등의 건축기준에 대한 별도의 토지이용계획을 수립하여 그 범위 내에서 토지운용에 탄력성을 주고자 한 것이므로, 당해 지역 내의 건축행위도 해당 지구단위계획에서 정한 범위 내에서 이루어져야 할 것입니다.
이러한 취지에 따라 국토계획법 제52조제1항은 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항 또는 건축물의 용도제한이나 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이제한에 관한 사항 등이 지구단위계획에 포함되도록 하고 있고, 같은 조 제3항은 지구단위계획구역에서 국토계획법상의 용도지구나 용도지역에서의 건축제한ㆍ건폐율ㆍ용적률에 관한 사항이나 「건축법」상의 공개공지 확보 규정 등을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있으며, 이에 따라 국토계획법 시행령 제46조 및 제47조에서는 지구단위계획의 종류에 따른 용적률 등의 완화규정을 두고 있습니다.
한편, 국토계획법 제54조에서는 지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하
려면 그 ‘지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경’하도록 정하고 있는바, 이는 용도지역ㆍ지구제에 구체성과 탄력성을 주기 위하여 지구단위계획을 수립하는 경우에도 그 구역 내에서는 구역의 지정취지와 부합되지 않는 건축물의 난립을 막기 위하여 지구단위계획에 맞는 건축행위를 하도록 한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 주택법령에 따라 리모델링을 하는 경우에도 해당 건축행위가 지구단위계획구역 내에서 이루어지는 경우에는 해당 구역에서 정하는 건축행위 제한의 내용에 맞추어 이를 행해야 한다고 볼 것인바, 주택법령에 따른 리모델링의 범위 역시 지구단위계획구역 안의 건폐율, 용적률 등의 제한에 따라야 한다고 할 것입니다.
아울러, 건축행정의 체계상 국토계획법 제50조에 따라 시·도지사가 도시관리계획으로 결정한 지구단위계획에서 정한 용적률에도 불구하고, 「주택법」에 따른 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 리모델링 행위허가 등으로 해당 지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다고 보기는 어려운바, 지구단위계획으로 정한 용적률을 완화하여 리모델링하기 위해서는 적법절차에 따라 그 지구단위계획에 관한 도시관리계획의 변경이 선행되어야 할 것입니다.
그러므로, 국토계획법에 따른 지구단위계획구역 내에서 공동주택을 리모델링하는 경우 같은 법에 따른 용적률 기준을 초과하
여 적용할 수 없습니다.
라. 질의 다에 대하여
「주택법 시행령」 제4조의2는 각 세대의 주거전용면적의 10분 3 이내에서 증축을 하는 행위를 증축 리모델링으로 규정하고 있는바, 이와 같은 범위는 주거전용면적 부분에만 적용되는 증축의 범위인지, 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위인지가 문제됩니다.
먼저, 「주택법」 제2조제15호에서는 리모델링을 정의하면서 ‘대통령령으로 정하는 범위에서 증축을 하는 행위’라고 규정하고, 그 ‘증축의 범위’를 대통령령에 위임하였으며, 이에 따라 「주택법 시행령」 제4조의2에서는 ‘증축범위’라는 조 제목 하에 각 세대의 주거전용면적의 10분 3 이내에서 증축을 하는 행위라고 범위를 규정하고 있는바, 「주택법 시행령」 제4조의2의 규정은 리모델링을 할 수 있는 총 범위의 제한에 관한 것이라고 보는 것이 위임규정의 취지에 충실한 해석일 것입니다.
또한, 리모델링에 관한 증축범위의 제한은 공동주택의 구조적 안전을 도모하고 주거환경이 열악해지는 것을 방지하기 위하여 구 「주택법」(2005. 7. 13. 법률 제7600호로 일부개정된 것을 말함)과 구 「주택법 시행령」(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 일부개정된 것을 말함)에서 도입되었는바, 만약, 주거전용면적 부분에
만 10분의 3이라는 증축제한 규정이 적용되고, 그 이외의 부분인 공용부분이나 발코니와 같은 노대(露臺)부분에는 증축범위의 제한 없이 리모델링이 가능하다고 하는 경우 다른 건축 관계 법령에 제한이 없는 한 주거전용면적 외의 부분이 제한 없는 증축이 가능하게 되어 건축물의 안전성을 보장하기 어렵게 될 수 있으며, 이는 공동주택의 구조적 안전을 확보하는 범위에서 증축을 허용하고자 한 당초의 입법취지를 벗어나는 것이라 할 것입니다.
이와 같은 법령 취지 등을 고려할 때, 「주택법 시행령」 제4조의2에서 “각 세대의 주거전용면적의 10분의 3”이란 주거전용면적 부분에 한정되어 적용되는 증축의 제한범위라기 보다는 리모델링으로서 증축할 수 있는 총량을 나타낸 것으로 보는 것이 타당하고, 다만 증축 리모델링을 함에 있어서 증축할 수 있는 총량의 산정기준을 주거전용면적으로 한 것이라고 보는 것이 합리적입니다.
그러므로, 「주택법 시행령」 제4조의2에서 “각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내”라는 것은 증축 리모델링을 할 수 있는 총 범위를 말합니다.