가. 질의 가에 대하여
○ 「주택법」 제2조제7호에서는 “복리시설”에 관하여, 가. 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설 및 경로당, 나. 주택단지 안의 입주자 등의 생활복리를 위하여 “대통령령이 정하는 공동시설”로 규정하고 있으며, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조에서는 대통령령이 정하는 공동시설에 대해 다음 각 호의 시설 및 그 부속용도로 이용하는 시설을 말한다고 규정하면서 같은 조 제1호에서는 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설(장의사ㆍ총포판매소ㆍ단란주점ㆍ안마시술소 및 안마원을 제외하며, 이하 “근린생활시설”이라 함)을 규정하고 있습니다.
○ 한편, 부속용도에 관하여는 「주택법」 상으로는 규정하지 않고 있으나, 「건축법 시행령」 제2조제1항제14호에서는 이 영에서 “부속용도”라 함은 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 가. 건축물의 설비ㆍ대피 및 위생 기타 이와 유사한 시설의 용도, 나. 사무ㆍ작업ㆍ집회ㆍ물품저장ㆍ주차 기타 이와 유사한 시설의 용도 등의 어느 하나에 해당하는 용도를 말한다고 규정하고 있어 이를 유추할 수 있습니다.
○ 이처럼 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조의 문언으로 보면, 「주택법」의 적용을 받는 복리시설에는 근
린생활시설뿐만 아니라 그 시설의 부속용도로 이용하는 시설이 포함되는 것입니다.
○ 따라서, 근린생활시설의 부속용도로 이용하는 시설이 자체로는 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설 및 경로당 등 복리시설로서 열거된 시설이 아니라고 하더라도, 그 근린생활시설이 「주택법」의 복리시설이라면, 근린생활시설의 부속용도로 이용하는 시설 역시 같은 법상 복리시설에 관한 규율을 받는다고 할 것입니다.
○ 그리고, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따르면 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택(복리시설을 포함함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하고자 하는 경우에는 허가 또는 신고와 관련한 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의비율에 관하여는 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있습니다.
○ 한편, 「주택법 시행령」 제47조제1항 및 별표 3에서는 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준을 정하고 있는바, 위 별표 3 제1호에서는 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 용도를 변경하고자 하는 때(다만, 유치원은 보육시설로 변경하는 경우에 한함)에는
신고하도록 정하고 있습니다.
○ 그런데, 「주택법」 제42조제2항제1호에서 규정된 공동주택의 입주자 공유가 아닌 복리시설을 당초 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하기 위하여 행정관청에 허가 또는 신고하여야 하는 용도변경은 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위 안에서 복리시설인 어린이놀이터, 의료시설, 유치원, 주민운동시설, 노인정 등을 상호간에 용도변경하는 것을 말하는 것이지 동일한 주민운동시설의 범위에 속하는 특정운동시설을 다른 종목의 운동시설로 바꾸는 것과 같은 사항은 이에 해당하지 아니합니다(대법원 2000. 12. 12. 선고 99두455 판결).
○ 한편, 건축물의 부속용도는 구분소유권의 대상인지 또는 구체적으로 어떠한 사람이 이용하는지와 상관없이 건축물의 객관적인 주된 용도에 필수적인 시설의 용도인지 여부를 고려하여야 할 것으로서, 집합건물인 복리시설의 구분소유자의 동의를 받지 않고 일부 공유자의 사용에 제공되고 있다고 하더라도, 이는 해당 복리시설의 공유자 사이의 민사적인 관계에 관한 것이라 볼 것입니다.
○ 이에 따라 구 「도시재개발법」의 주택재개발에 따라 건설된 공동주택 단지의 복리시설인 근린생활시설(집합건물) 중 설계도면상 창고 부분(건축물대장상 지하주차장의 일부로서 전체 공용부분)을
해당 건물의 구분소유자 중 1인이 집합건물 관리단집회의 동의 없이 목욕장 영업을 위하여 물탱크와 보일러 시설을 설치하여 사용하고 있는 경우를 보면, 설계도면상 창고인 부분은 「건축법」제2조제2항제18호의 창고시설이 아닌 이상, 근린생활시설의 부속용도일 뿐 주된 용도가 부여되었다고 할 수 없고, 한편, 목욕장을 위한 물탱크나 보일러 시설은 「건축법 시행령」 제2조제1항제14호 가목에 규정된 “건축물의 설비”에 해당하며, 근린생활시설인 목욕장의 객관적인 용도에 필수적이라 할 것이므로, 이 역시 근린생활시설의 부속용도라 할 것입니다.
○ 따라서, 공용창고 부분에 목욕장에 필요한 물탱크와 보일러 시설을 설치하더라도 근린생활시설로서의 부속용도의 성격에 변동이 있다고 할 수 없습니다.
○ 그렇다면, 위와 같은 행위는 근린생활시설의 부속용도인 점에 변경이 있는 것은 아니므로, 「주택법」 제42조제2항제1호에 따른 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위(같은 법 시행령 제47조제1항 별표 3 제1호)라 볼 수 없습니다.
나. 질의 나에 대하여
○ 「건축법」 제19조에서는 건축물의 용도변경에 대하여 허가대상, 신고대상, 건축물대장 기재내용 변경대상, 건축물대장 기재내용 변경 제외 대상으로 나누고, 이 중 허가나 신고
대상인 경우로 용도변경하려는 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 같은 법 제22조를 준용하도록 규정하고 있습니다.
○ 한편, 「주택법」 제42조제2항 및 그에 따른 같은 법 시행령 제47조제1항 별표 3은 용도변경에 관하여 공동주택, 부대시설, 입주자 공유인 복리시설, 입주자 공유가 아닌 시설로 대상을 나누어 그 허가 또는 신고기준 등의 요건을 개별적으로 정하고 있고, 같은 법 제42조제4항에 따르면, 제2항에 의한 행위에 관하여 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 허가하거나 신고받은 사항에 관하여는 「건축법」 제19조(용도변경)의 규정에 의한 신고를 받은 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
○ 그리고, 「주택법」 제42조제5항에서는 제2항에 의한 행위에 관하여 허가 또는 신고 후에는 사용검사를 받아야 하는바, 사용검사에는 같은 법 제29조가 준용되어(같은 조 제2항은 사업계획승인에 따른 사업완료시 사용검사를 받은 때에는, 그 사업계획의 승인에 의하여 의제되는 인·허가에 따른 해당 사업의 사용승인·준공검사 또는 준공인가도 의제하는 규정임), 「건축법」 제22조에 따른 사용승인도 의제된다고 할 것입니다.
○ 이와 같은 「건축법」 제19조, 제22조 각 규정과 「주택법」 제42조
제2항, 제5항 규정의 관계를 살펴보면, 「주택법」은 건축물 중 주택, 특히 공동주택의 건설과 공급, 관리에 필요한 사항을 포괄적으로 규율하기 위한 것으로, 개별적인 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시키기 위한 「건축법」과는 입법목적과 그 규율대상이 동일하지 아니하므로, 위 「건축법」 각 규정과 「주택법」 각 규정은 실체적인 요건에 관하여 중복적으로 적용된다고 할 것입니다.
○ 다만, 「주택법」 제42조제4항에서 같은 조 제2항의 신고에 대하여 「건축법」 제19조에 따른 신고를 의제하고 있고, 「주택법」 제42조제5항의 사용검사도 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 의제하고 있으므로, 용도변경에 대한 신고와 관련된 절차상으로는 「주택법」 제42조제2항에 따른 신고와 같은 조 제5항에 따른 사용검사로 족하다고 할 것입니다.
○ 그런데, 질의와 같은 행위에 대하여 「건축법」 제19조를 적용하더라도, 이는 근린생활시설의 부속용도인 창고 부분에 역시 근린생활시설인 목욕장에 필요한 부속용도로서의 물탱크와 보일러 시설을 설치한 것에 불과하다고 할 것으로, 같은 조 제3항 단서, 같은 법 시행령 제14조제4항에 규정된 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 건축물 상호간의 용도변경에 해당하여 아무런 절차가 필요하지 않습니다
.
○ 따라서 위와 같은 용도변경의 경우 「건축법」 제19조의 용도변경에 따른 허가, 신고 또는 건축물대장 기재내용 변경이나 같은 법 제22조의 사용승인이 필요하지 아니합니다.