「주택법」 제55조제1항에서는 의무관리대상 공동주택을 관리하는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한함)(제1호), 주택관리업자(제4호)등은 같은 법 제56조제2항에 따른 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하되, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 같은 법 제56조제1항에 따른 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제55조의2제1항에서는 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제81조제2항에서는 주택관리사등은 주택관리에 관한 기술·행정 및 법률 문제에 관한 연구와 그 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 주택관리사단체를 설립할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 제1항부터 제3항까지에 따른 단체(이하 “협회”라 함)는 각각 법인으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제81조의2제1항에서는 제81조제2항에 따른 협회는 제55조의2에 따른 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제107조의4에서는 법 제81조의2제1항에 따라 법 제81조제2항에 따른 협회가 할 수 있는 공제사업의 범위를 법 제55조의2에 따른 주택관리사등의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제기금의 조성 및 공제금의 지급에 관한 사업(제1호)과 공제사업의 부대사업으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 사업(제2호)으로 규정하고 있는바,
이 사안은 「주택법 시행령」 제107조의4제2호에 따른 “공제사업의 부대사업”의 범위에 “관리사무소장이 아닌 자”를 대상으로 하는 공제사업이 포함되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제81조의2제1항에서는 주택관리사단체인 주택관리사등 협회가 할 수 있는 공제사업을 같은 법 제55조의2에 따른 관리사무소장의 손해배상책임을 보장하기 위한 것으로 규정하고 있는데, 관리사무소장이 될 수 있는 자의 자격에 관하여 같은 법 제55조제1항에서는 이를 주택관리사 또는 주택관리사보로 제한하고 있고, 관리사무소장의 손해배상책임에 관하여 같은 법 제55조의2제1항에서는 주택관리사등이 관리사무소장이 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이라고 규정하고 있습니다. 따라서, 「주택법」에서는 주택관리사등 협회가 할 수 있는 공제사업에 대하여 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보를 인적 대상으로, 같은 법 제55조에 따른 관리사무소장의 업무를 물적 대상으로 각각 한정하고 있다고 할 것입니다.
그리고, 「주택법 시행령」 제107조의4에서는 법 제55조의2에 따른 주택관리사등의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제기금의 조성 및 공제금의 지급에 관한 사업(제1호) 및 공제사업의 부대사업으로서 국토교통부장관의 승인을 받은 사업(제2호)을 공제사업의 범위로 구체화하여 규정하고 있는데, 일반적으로 부대사업은 주가 되는 사업에 덧붙여서 하는 사업을 의미하고(국립국어연구원 표준국어대사전 참조) 제2호에 따른 부대사업의 범위도 제1호에서 규정하고 있는 사업의 성격을 벗어날 수 없다 할 것이므로 「주택법 시행령」 제107조의4제2호에 따른 공제사업의 부대사업은 관리사무소장을 대상으로 하는 공제사업에 수반되거나 그 공제사업을 보충하는 사업으로 보아야 하고, 관리사무소장 외의 자에 대한 공제사업을 포함하는 것으로 볼 수는 없다고 할 것입니다.
더욱이, 공제사업은 공제조합, 협동조합 등에서 조합원으로부터 공제부금을 받아 일정한 사고가 발생할 경우 공제금을 지급하는 사업을 의미하는 것으로서 위험보장을 목적으로 우연한 사건 발생에 관하여 금전 및 그 밖의 급여를 지급할 것을 약정하고 대가를 수수(授受)하는 계약(「보험업법」 제2조제1호)인 보험과 같은 것이어서 이 사업을 하려면 「보험업법」 제4조에 따른 보험업 허가를 받아야 함(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011도13558 판결례 참조)에도 불구하고, 이 사안에서의 공제사업은 보험업 허가를 받을 필요 없이 별도의 법률인 「주택법」에 근거하여 운영되고 있는 점을 고려할 때 그 범위는 「주택법령」에 규정된 문언의 범위를 넘어서 해석할 수는 없다고 할 것입니다.
아울러, 이 사안의 경우 관리사무소장과 다른 위험요소를 가진 자로부터도 공제부금을 받아 공제기금을 조성하고 공제원인에 따라 공제기금을 집행할 수 있다고 해석하게 되면, 자칫 관리사무소장 보다 더 높은 위험요소를 가진 자를 대상으로 공제사업을 할 수 있게 되고 그 결과 더 높은 위험요소를 가진 자의 손해배상책임을 관리사무소장에게 이전하는 결과를 초래할 수 있는 점도 이 사안을 해석할 때 고려하여야 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법 시행령」 제107조의4제2호에 따른 공제사업의 부대사업의 범위에 관리사무소장이 아닌 자를 대상으로 하는 공제사업은 포함되지 않는다고 할 것입니다.
※ 법령정비의견
○ 공동주택의 입주자가 주택관리사무소장 외의 자의 주택 관리 업무 등으로 인하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위하여, 별도의 공제사업제도를 신설하거나 「주택법」에 따른 협회의 공제사업 범위에 주택관리사무소장 외의 자에 대한 공제사업을 추가하는 내용으로 「주택법」을 개정할 필요는 없겠는지에 대하여 입법정책적 차원에서 검토가 필요합니다.