「주택공급에 관한 규칙」 제31조에서는 「임대주택법」에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설된 주택(이하 “영구임대주택”이라 함)에 입주할 수 있는 무주택세대구성원의 요건 및 우선공급 대상 등 영구임대주택의 입주자선정 등에 대한 특례를 규정하고 있는 한편, 같은 규칙 제3조제2항제4호에서는 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 제4조, 제8조의2, 제21조의2, 제22조 및 제29조만을 적용하도록 규정하고 있는바,
이 사안은 영구임대주택의 입주자가 해당 임대주택에서 퇴거하여 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제3항에 따라 사업주체에게 임대주택이 명도된 경우로서, 사업주체가 명도된 영구임대주택의 예비입주자를 모집할 때에 같은 규칙 제31조에서 규정하고 있는 영구임대주택의 입주자선정 등에 대한 특례를 반드시 적용해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「임대주택법」 제2조제1호에서는 임대주택을 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택으로 정의하면서, 같은 법 제16조제1항제1호에서는 영구임대주택을 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택으로 규정하고 있는바, 일반적으로 법령의 문언에서 사용되는 임대주택의 범위에는 영구임대주택도 포함된다고 할 것입니다.
또한, 「주택공급에 관한 규칙」은 「주택법」에 따라 주택 및 복리시설을 건설ㆍ공급하는 경우 공급조건ㆍ방법 및 절차 등에 관한 사항을 정하기 위한 규정인바(제1조), 같은 규칙 제31조에서 규정하고 있는 영구임대주택의 입주자선정 등에 대한 특례는 영구임대주택을 건설하여 공급하는 경우에 적용되는 입주자 선정에 대한 일반적인 규정이라고 할 것입니다.
그런데, 건설ㆍ공급이 완료된 영구임대주택의 입주자가 퇴거하여 해당 주택의 입주 희망자 집단을 구성하기 위하여 예비입주자를 선정하는 것은 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제3항에 따라 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택을 공급하는 것에 해당하고, 이 경우에는 같은 규칙 제3조제2항제4호에서 같은 규칙 제4조, 제8조의2, 제21조의2, 제22조 및 제29조만을 적용하도록 규정하고 있으므로, 영구임대주택을 최초 건설하여 공급하는 때에 적용되는 같은 규칙 제31조가 적용되지 않음이 문언상 명백하다고 할 것입니다.
한편, 「주택공급에 관한 규칙」 제16조에 따라 예비입주자를 선정할 때 같은 규칙 제31조를 적용하는 것과 마찬가지로 영구임대주택의 입주자가 퇴거하여 해당 주택에 입주할 예비입주자를 모집할 때에도 같은 규칙 제31조를 적용해야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 하지만, 「주택공급에 관한 규칙」 제16조는 같은 규칙 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 최초 주택공급 시에 미계약자 발생 등으로 입주자가 모집 인원에 미달되는 경우에 적용되는 규정으로, 이 사안과 같이 최초 주택공급이 완료된 후 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 공가가 발생하여 주택을 공급하는 경우에 대해서까지 적용되어야 하는 규정은 아니라고 할 것이므로, 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제3항에 따라 영구임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 영구임대주택의 예비입주자를 선정하는 경우, 같은 규칙 제31조에서 규정하고 있는 영구임대주택의 입주자 선정 기준을 반드시 모두 적용해야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.