구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제2조제6호에서는 “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조제1항에서는 임대주택은 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다고 규정하고 있습니다.
한편, 구 「임대주택법」 제20조제1항에서는 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 이에 따라 구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행되기 전의 것을 말함. 이하 같음) 제21조제1항에서는 공공건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 제1항에 따른 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 같은 항에도 불구하고 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있고, 이 경우 최초의 임대보증금은 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 주택도시기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있는바,
이 사안은 임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것이 구 「임대주택법」 제16조제1항에 따라 금지되는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 구 「임대주택법」은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키기 위한 법률로서(제1조) 이와 같은 목적을 달성하기 위하여 임대사업자에 대한 지원과 더불어 각종 의무 또는 제한에 관한 사항을 규정하고 있는바, 임대의무기간 내 임대주택의 매각 금지 의무를 규정하고 있는 같은 법 제16조제1항은 국가의 지원 정도에 따라 50년부터 10년까지의 임대의무기간을 정하여 그 기간 동안 매각을 제한함으로써 임대주택이 임대의 목적이 아닌 분양 등의 다른 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 취지라고 할 것입니다.
그리고, 구 「임대주택법」 제20조제1항 및 구 「임대주택법 시행령」 제21조에서는 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금과 임대료로 임대주택을 공급하도록 하고 있는데, 이는 국민주거생활의 안정을 도모하는 근간이 된다고 할 것이므로(대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결례 참조), 임대사업자가 임차인으로부터 받을 수 있는 금액은 임대차계약에 따른 임대보증금과 임대료로 한정되고, 이러한 임대보증금과 임대료도 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수는 없다고 할 것입니다.
이와 같이 구 「임대주택법」에서는 임대의무기간 내에 임대주택의 매각을 금지하는 동시에(제16조제1항) 임대차계약에 따른 임대보증금 및 임대료를 엄격하게 제한하고 있는바(제20조제1항), 임대사업자가 임대의무기간이 지나지 아니한 임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것은 사실상 구 「임대주택법」에서 허용하는 범위를 초과하여 임대보증금 및 임대료를 받는 것이 됨은 물론 임대의무기간이 지나지 아니한 공공건설임대주택을 매각하는 결과가 되어 구 임대주택법 제16조제1항 및 제20조제1항의 입법 취지를 무력화하는 것이므로 허용될 수 없다고 할 것입니다.
따라서, 임대사업자가 공공건설임대주택에 대하여 임차인과 매매의 예약 등의 계약을 통해 매매예약금 등의 명목으로 분양전환가격에 상당하는 금액을 받는 것은 구 「임대주택법」 제16조제1항에 따라 금지된다고 할 것입니다.