「주택법」 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호나목에서는 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말함. 이하 같음)의 취득 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항은 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조의4제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제57조제1항제20호에서는 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함함) 시 어린이집을 이용하는 입주자 및 사용자(이하 “입주자등”이라 함) 중 어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항을 시·도지사가 정하는 공동주택 관리규약(이하 “관리규약”이라 함)의 준칙에 포함하도록 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법 시행령」 제55조의4제1항 및 제2항의 위임에 따라 공사 및 용역 등의 사업자 선정에 관한 사항을 정한 국토교통부 고시인 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(이하 “선정지침”이라 함) 제3조제2항에서는 관리주체가 사업자를 선정하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항으로 별표 2에 해당하는 경우에는 수의계약으로 할 수 있도록 규정하고 있으며, 선정지침 제26조제2항에서는 잡수입의 취득 등의 사항으로 관리주체가 사업자를 선정할 경우에는 별표 4 제2호라목에 따라 경쟁입찰로 입찰하여 적격심사제로 낙찰하도록 규정하고 있고, 선정지침 별표 6에서는 적격심사사항으로 입찰가격, 기업신뢰도, 업무수행능력 및 사업제안서 등을 규정하고 있는바,
이 사안은 공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때, 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 하는지 아니면 수의계약의 방법으로 선정할 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제2조제9호나목 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조제7호에서는 주민공동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다고 규정하고 있고, 같은 규정 제2조제3호다목에서는 어린이집을 주민공동시설의 하나로 규정하고 있는바, 공동주택의 어린이집 중 분양되지 아니하여 공동주택의 공동소유로서 공동주택이 관리하는 어린이집은 주민공동시설로서 공동주택의 복리시설에 해당한다고 할 것입니다.
그런데, 「주택법」 제45조제5항 및 같은 법 시행령 제55조의4제1항제1호나목에 따르면 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 잡수입의 취득과 관련하여 관리주체가 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 하고, 이러한 잡수입의 범위에 복리시설의 사용료를 포함하고 있으므로, 공동주택의 복리시설인 어린이집을 임대하여 그 사용료로 임대료를 받는 것이 잡수입의 취득에 해당함이 분명한 이상 어린이집의 임대가 경쟁입찰의 대상이 아니라고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
다만, 「주택법 시행령」 제55조의4제2항 및 선정지침 별표 2에서는 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우(제2호), 2회 이상 유찰된 경우(제3호) 등 제1호부터 제6호까지에 해당할 경우에는 경쟁입찰이 아닌 방법으로 사업자를 선정할 수 있다고 규정하고 있으므로, 선정지침 별표 2에 해당하는 경우에는 예외적으로 수의계약의 방법으로 어린이집을 임대할 수 있을 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 제57조제1항제20호에서 어린이집 임대계약 시 관련 입주자등의 동의 비율에 관하여 규정한 것은 일정 수준의 어린이집 운영자에게 어린이집을 임대할 수 있게 하기 위한 것이므로, 입찰가격을 중심으로 사업자를 선정하는 경쟁입찰 방식은 어린이집 운영자 선정 시 적합하지 않다는 의견이 있을 수 있습니다. 그러나, 경쟁입찰의 방법으로 어린이집을 선정하는 경우 선정지침 제26조제2항 및 별표 4에서 경쟁입찰방식과 적격심사제방식을 병합하여 선정하도록 하고 있고, 적격심사에 관하여 선정지침 별표 6에서는 업무수행능력, 신뢰도, 사업제안서 및 입찰가격 등 평가항목별 배점에 따라 사업자를 평가하도록 하고 있으므로, 어린이집 운영자 선정 시 경쟁입찰의 방법을 사용하더라도, 적격심사를 통해 입찰금액뿐만 아니라 해당 사업의 수행능력·자질 및 사업계획 등을 종합적으로 평가하여 적정한 어린이집 운영자를 선정하는 것도 얼마든지 가능하다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 공동주택의 관리주체가 공동주택의 어린이집을 임대할 때에는, 그 임대가 「주택법 시행령」 제55조의4제2항에 따라 수의계약에 의한 방법으로 선정할 수 있는 경우에 해당하지 아니하는 경우에는 경쟁입찰의 방법으로 어린이집 운영자를 선정해야 한다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고의견
○ 소관부처의 의견과 같이 어린이집 운영자 선정 시에는 경쟁입찰 방식 외에 수의계약의 방법을 사용할 수 있도록 하는 것이 당초의 입법의도라면, 수의계약 범위를 정하고 있는 선정지침 별표 2에 어린이집 운영자 선정을 추가하는 등의 방법으로 관련 규정을 명확하게 정비할 필요가 있습니다.