「주택법」 제45조제5항에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는 같은 조 제4항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 금전 또는 제46조제2항에 따른 하자보수보증금과 그 밖에 해당 공동주택단지에서 발생되는 모든 수입에 따른 금전(이하 “관리비등”이라 함)을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것(제1호), 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것(제2호) 등 같은 항 각 호의 기준을 따라야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제55조의4제1항에서는 관리주체 또는 입주자대표회의는 같은 법 제45조제5항제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 같은 항 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제1호나목에서는 주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입을 말함. 이하 같음)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항을 규정하고 있습니다.
한편, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2015-322호, 이하 “선정지침”이라 함) 제27조제1항에서는 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말함. 이하 같음)는 같은 선정지침 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 제2호서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 선정지침 제28조의2제1항제1호에서는 영 제52조제8항 또는 영 제55조의4제3항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자나 사업자를 선정하는 경우에는 같은 선정지침 제7조의 공동주택관리정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템을 이용한다고 규정하고 있는바,
이 사안은 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 공동주택관리정보시스템을 통해 전자입찰 방식으로 사업자 선정을 하는 경우, 같은 선정지침 별지 제2호서식의 입찰서는 아니지만 그와 동일한 내용으로 구성된 입찰서를 제출하였다면 이를 별지 제2호서식의 입찰서를 제출한 것으로 볼 수 있는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제45조제5항, 같은 법 시행령 제55조의4제1항 및 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 사업자 선정을 위하여 공동주택관리정보시스템을 통한 전자입찰 방식을 도입한 취지는 입찰방식의 투명화 및 간소화를 통해 입찰의 공정성을 도모하기 위한 것입니다[주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정안 행정예고(국토해양부 공고 제2012-1006호) 참조].
그리고, 전자입찰 방식으로 사업자를 선정하는 경우에 별도의 입찰서 제출 없이 선정지침 별지 제2호서식에서 기재하도록 규정하고 있는 내용을 공동주택관리정보시스템에 입력하는 것은 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 “전자문서”를 작성하는 행위에 해당하고, 이러한 전자문서는 같은 법 제4조제1항에 따라 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 전자적 형태로 되어 있다는 이유로 문서로서의 효력이 부인되지 아니하므로, 이 사안과 같이 주택법령에 특별한 규정이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템에 입력된 입찰 관련 내용의 효력은 부인되지 않는다고 할 것입니다.
또한, 선정지침 제27조제1항에서는 “별지 제2호서식의 입찰서를 투찰하여야 한다”고 규정하고 있는데, 이 규정은 같은 선정지침 별지 제2호서식과 형식적으로 완전히 동일한 양식의 입찰서를 사용하라는 것이라기보다는 입찰서를 구성하는 내용이 선정지침 별지 제2호서식의 내용에 부합하여야 한다는 의미로 보아야 할 것입니다.
따라서, 선정지침 제28조의2제1항제1호에 따라 공동주택관리정보시스템을 통해 전자입찰 방식으로 사업자 선정을 하는 경우, 같은 선정지침 별지 제2호서식의 입찰서는 아니지만 그와 동일한 내용으로 구성된 입찰서를 제출하였다면 이를 별지 제2호서식의 입찰서를 제출한 것으로 볼 수 있다고 할 것입니다.