「주택법」 제16조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 단서에서는 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제15조제2항제1호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함)에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외함) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우에는 사업계획승인대상에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
그런데, 「주택법 시행령」 제15조제3항에서는 같은 조 제2항제1호에 따른 주택건설규모를 산정함에 있어 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하고, 그 경우 주택의 건설기준, 부대시설 및 복리시설의 설치기준과 대지의 조성기준의 적용에 있어서는 전체 구역을 하나의 대지로 본다고 규정하고 있는바,
이 사안은 지구단위계획에 따라 구획된 각각의 필지에 주택을 건설하려는 경우에도 주택건설규모를 산정함에 있어 「주택법 시행령」 제15조제3항이 적용되어야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법 시행령」 제15조제2항제1호에서 도시지역 중 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우에는 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인대상에서 제외하면서, 다만, 동일한 사업주체가 일단의 주택단지를 수 개의 구역으로 분할하여 주택을 건설하려는 경우에는 「주택법 시행령」 제15조제3항에 따라 전체 구역의 주택건설호수 또는 세대수의 규모를 주택건설규모로 산정하여 그 규모가 300세대 이상인 경우 다시 「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받도록 한 것은 주택건설사업의 사업계획승인대상을 실제 일단의 주택단지를 기준으로 판단함으로써 건축규제 등을 회피할 목적으로 주택단지를 분할하여 건설하는 것을 방지하기 위한 취지라고 할 것입니다.
한편, 국토계획법 제2조제5호에 따르면 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역 중 일부 토지에 대하여 그 이용을 합리화하고 기능을 증진시키기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획으로서, 같은 법 제52조제1항제4호에서는 건축물의 용도제한, 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도를 지구단위계획에 반드시 포함시키도록 규정하고 있는데, 이는 지구단위계획의 목적에 적합한 건축물을 건축할 수 있도록 하기 위한 것입니다.
이와 같이, 「주택법」상의 주택건설사업계획승인대상에 관한 규정과 국토계획법상의 지구단위계획제도는 입법목적, 규정사항 및 그 적용범위가 서로 다른 별개의 제도로서, 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택에 대하여 「주택법」의 건축기준 등에 관한 규정이 적용되지 않는다고 보기 위해서는 법령에 명시적인 규정이 있거나, 적어도 관련 규정의 해석상 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 특별한 사정이 있는 경우라야 할 것입니다.
그런데, 주택법령에서는 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택에 대하여 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용 예외규정을 별도로 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 입법목적, 규정사항, 적용범위 등에 비추어 국토계획법이 「주택법」에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수도 없는바, 지구단위계획구역 안에서 건설되는 주택이더라도 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용이 배제된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
또한, 앞서 살펴본 바와 같이 지구단위계획에서는 지구단위계획구역의 지정목적을 적절하게 달성할 수 있도록 하는 건축물에 대한 일정한 기준을 수립하고 있는바, 「주택법」 및 「건축법」 등 개별법령에 따른 건축물의 인ㆍ허가 및 사업계획승인 절차에서 지구단위계획에서 수립한 건축기준에 부합되는지를 검토하여 인ㆍ허가 및 사업계획승인 여부를 결정할 수는 있지만, 지구단위계획으로 인해 개별법령에서 별도로 규정하고 있는 요건 및 기준까지 모두 적용되지 않는다고 볼 수는 없을 것이므로, 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용 여부를 지구단위계획구역인지 여부와 관련지어 판단할 수는 없을 것입니다.
나아가, 수개로 분할된 필지에 주택을 건설하는 경우라도 각각의 필지에 건설된 주택들의 용도상의 불가분성 및 토지 사용목적의 유사성 등이 인정된다면 일단의 주택단지로 볼 수 있다는 점에 비추어 보면(법제처 2009. 12. 4. 회신 09-0342 해석례 참조), 지구단위계획에 따라 수 개의 필지로 구획되었다고 하여 당연히 「주택법 시행령」 제15조제3항의 적용이 배제되는 것으로 보기도 어렵다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 국토계획법 제2조제5호에 따른 지구단위계획구역 내에서 주택을 건설하는 경우에도 「주택법 시행령」 제15조제3항이 적용되어야 할 것입니다.