가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항
「주택법 시행령」 제50조제2항 본문에서는 하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말함)에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자는 같은 조 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자 또는 사용자의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다고 규정하고 있습니다.
그리고, 「주택법」 제44조제2항 및 제4항에서는 입주자와 사용자는 시ㆍ도지사가 정한 준칙을 참조하여 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 함)을 정한다고 규정하고 있고, 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택이 함께 있는 주택단지(이하 “혼합주택단지”라 함)의 경우 입주자와 사용자, 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자는 해당 주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있되, 임대사업자는 「임대주택법」 제29조제3항에 따라 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다고 규정하고 있는바,
나. 질의 가에 대하여
이 사안은 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인이 「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따라 동별 대표자를 선출할 수 있는 “사용자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「주택법」 제6조제1항에서는 임대주택의 관리에 관하여 「임대주택법」에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 「주택법」을 적용한다고 규정하고 있으므로, 임대주택 관리에 관하여는 「임대주택법」이 우선 적용되고, 「임대주택법」에서 규정하지 아니한 사항에 관해 「주택법」이 보충적으로 적용된다고 할 수 있습니다. 따라서 임대주택과 관련하여 「주택법」에서 규정하고 있는 “사용자”의 범위를 해석하는 경우에도 「임대주택법」의 관련 규정을 먼저 살펴보아야 할 것입니다.
그런데, 「임대주택법」 제28조에서는 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 정하고 있고, 같은 법 제29조 및 같은 법 시행령 제28조에서는 임대사업자가 20호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이처럼 임대주택의 관리주체와 임차인의 대표회의에 관한 사항은 「임대주택법」에서 별도로 규율하고 있다는 점에서 이와 양립할 수 없는 「주택법」의 관련 규정은 임대주택의 경우에는 적용될 여지가 없다고 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제43조에 따른 입주자대표회의에 관한 규정과 같은 법 시행령 제50조제2항 및 제3항에 따른 동별 대표자 선출에 관한 사항은 분양을 목적으로 한 공동주택에만 적용되는 규정으로서, 임대주택에는 처음부터 적용될 여지가 없는 규정이라 할 것입니다.
또한, 「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따른 “사용자”의 범위에 임대주택의 임차인이 포함된다고 해석하게 되면, 임대주택의 임차인은 임차인대표회의와 입주자대표회의를 모두 구성할 수 있게 되어 이중으로 혼합주택단지의 관리에 참여하는 문제가 있고, 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 규정하고 있는 「임대주택법」과 배치되어 임대사업자의 재산권을 제약하게 되는바, 이는 결국 임차인대표회의를 직접 관리주체로 규정하지 않고 임대사업자와의 사전협의 대상으로만 규정한 「주택법」 제43조제10항의 취지에도 반한다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인은 「주택법 시행령」 제50조제2항 및 제3항에 따라 동별 대표자를 선출할 수 있는 “사용자”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여
이 사안은 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인이 「주택법」 제44조제4항 전단에 따라 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 “사용자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, “질의 가”에서 살펴보았듯이 임대주택의 관리에 있어서는 「임대주택법」이 우선적으로 적용되는데, 「임대주택법」 제29조에서는 임대주택의 관리규약을 임대사업자가 정하되 임차인대표회의와 협의하도록 규정하고 있어 임대주택의 관리규약에 대해서는 해당 규정이 우선적으로 적용된다고 할 것입니다. 따라서 입주자와 사용자가 공동주택의 관리규약을 정하도록 하고 있는 「주택법」 제44조제2항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 적용되는 것입니다.
그렇다면 「주택법」 제44조제4항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 경우 관리규약을 정하는 방법에 대한 규정이고, 각각의 공동주택에서 관리규약을 정하는 주체들이 서로 협조하여 해당 공동주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정하라는 의미입니다. 결국, 「주택법」 제44조제4항 전단에 따른 “사용자”는 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 사용자를 말하는 것이고, 임대주택의 임차인은 이에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 혼합주택단지의 경우 「임대주택법」 제2조제1호에 따른 임대주택의 임차인은 「주택법」 제44조제4항 전단에 따라 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 “사용자”에 해당하지 않는다고 할 것입니다.
※ 법령정비 권고사항
다만, 「주택법」 제44조의 규정은 “사용자”라고만 규정함으로써 위와 같은 해석상 혼란을 초래하고 있으므로, 예컨대 “분양을 목적으로 한 공동주택의 사용자”와 같이 그 의미를 분명하게 할 수 있는 입법적 개선 조치가 필요합니다.