「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제5호에서는 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 제4조, 제21조의2, 제22조 및 제29조만을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 규칙 제32조제1항부터 제3항까지, 제12항 및 제15항부터 제19항까지에서는 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 「임대주택법」 제16조제1항제2호에 따른 건설임대주택(이하 “국민임대주택”이라 함)을 공급할 때 50제곱미터 미만인 주택은 무주택세대주로서 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70퍼센트 이하인 자에게 공급하도록 하는 등 입주자 선정 기준을 규정하고 있는바,
이 사안은 최초 공급 시 입주자와 예비입주자를 선정하여 입주가 완료된 국민임대주택의 입주자가 퇴거할 경우 해당 주택에 입주할 입주자를 국민임대주택의 사업주체가 추가로 모집할 때에 「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항부터 제3항까지, 제12항 및 제15항부터 제19항까지에서 규정하고 있는 입주자 선정 기준을 반드시 적용해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 국민임대주택의 입주자를 선정하는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 제32조에 따라야 하고, 같은 규칙 제16조에 따라 예비입주자를 선정하여야 하는바, 위 규정들은 국민임대주택의 공급에 관한 일반적인 규정으로서 법령에서 입주자 선정에 관하여 별도의 규정이 없다면 위 규정들을 따라야 할 것입니다.
그런데, 최초 공급이 완료된 국민임대주택의 입주자가 퇴거할 경우 해당 주택에 입주할 입주자를 모집하는 행위는 계약 만료 등의 사유로 기존 입주자가 실제로 퇴거함으로써 사업주체에게 명도되는 주택의 공급을 원활하게 하기 위하여 사전에 해당 주택에 입주하려는 사람을 미리 선정하는 절차입니다. 그렇다면, 이와 같은 입주자의 모집은 기존 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택에 새로 입주할 사람을 선정하는 것과 마찬가지라고 할 것이므로, 「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제5호에 해당한다고 할 것입니다.
한편, 「주택공급에 관한 규칙」 제16조에 따라 예비입주자를 선정할 때 같은 규칙 제32조를 적용하는 것과 마찬가지로 최초 공급이 완료된 국민임대주택의 입주자가 퇴거할 경우 해당 주택에 입주할 입주자를 모집할 때에도 같은 조를 적용해야 한다는 의견이 있을 수 있습니다. 하지만 「주택공급에 관한 규칙」 제16조는 같은 규칙 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 최초 공급 시에 미계약자 발생 등으로 입주자가 모집 인원에 미달되는 경우에 적용되는 규정으로, 이 사안과 같이 분양이 완료된 후 입주를 할 사람을 선정하는 행위인 같은 규칙 제3조제2항제5호에 해당하는 경우에 대해서는 적용되지 않는 것으로 보아야 합니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 최초 공급 시 입주자와 예비입주자를 선정하여 입주가 완료된 국민임대주택의 입주자가 퇴거할 경우 해당 주택에 입주할 입주자를 국민임대주택의 사업주체가 추가로 모집할 때, 「주택공급에 관한 규칙」 제32조제1항부터 제3항까지, 제12항 및 제15항부터 제19항까지에서 규정하고 있는 입주자 선정 기준을 반드시 적용해야 하는 것은 아닙니다.