「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에서는 조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 「정비사업 시공자 선정기준」 제5조제1항 본문에서는 조합이 건설업자등을 시공자로 선정하고자 하는 경우에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 제1항에도 불구하고 미 응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다고 규정하고 있는바,
이 사안은 주택재개발사업의 시공자를 선정하기 위한 입찰이 3회 이상 유찰된 후, 해당 사업계획의 개요가 입찰공고의 내용과 달리 변경되어 동일성이 인정되지 않는 경우에도, 그 주택재개발사업조합은 입찰이 3회 이상 유찰되었으므로 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 시공자를 수의계약으로 선정할 수 있는지, 아니면 사업계획의 개요가 입찰공고의 내용과 달리 변경된 경우에는 같은 조 제1항에 따른 절차를 다시 거쳐 시공자를 선정하여야 하는 것인지에 관한 것이라 하겠습니다.
먼저, 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항에서 시공자 선정을 경쟁입찰의 방법에 의하도록 정하고 있는 취지는 조합과 시공자의 유착고리를 차단하여 재개발 수주 경쟁으로 인한 각종 비리와 부조리를 근절하고, 수주를 위하여 투입된 비용이 주택가격에 전가되는 것을 막기 위한 것인바(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 제정되어 2003. 6. 30. 시행된 「도시및주거환경정비법」 국회 심사보고서 주요부분 참조), 이에 비추어 볼 때 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항은 동일성이 인정되는 입찰이 3회 이상 유찰된 경우에 한하여 사업시행의 공백을 방지하기 위해 예외적으로 수의계약을 허용하고 있는 것으로 보아야 하고, 유찰된 사업계획과의 동일성을 인정하기 어려운 경우까지 바로 수의계약을 할 수 있도록 허용하려는 취지는 아니라고 할 것입니다.
또한, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제9조제1호에서는 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)를 입찰공고 내용의 하나로 명시하고 있는바, 공사규모의 확대 등으로 변경된 사업계획과 기존 입찰공고 시의 사업계획 간에 동일성이 인정되지 않는 경우라면, 기존 입찰에 대한 3회 이상의 유찰은 변경된 사업계획과는 무관한 것으로서, 변경된 사업계획에 대해서는 아직 입찰 자체가 없는 것이라 할 것이므로, 변경된 사업계획이 포함된 새로운 입찰에 대해서 다시 3회 이상의 유찰이 있는 경우라야 조합이 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있다고 보아야 할 것입니다.
한편, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항이 입찰의 동일성을 명문으로 요구하지 않고 있음을 들어 3회 이상 유찰이 있으면 그 후 사업계획의 개요가 변경되더라도 주택재개발사업조합은 수의계약으로 시공자를 선정할 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 앞에서 살펴본 이유에 덧붙여 그 의견에 따를 경우 수의계약을 허용한다면 사업계획의 변경을 이유로 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항과 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제1항이 규정하는 경쟁입찰의 원칙을 잠탈하는 결과를 막을 수 없게 된다는 점에서, 그와 같은 의견은 타당하지 못하다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택재개발사업의 시공자를 선정할 때, 그 입찰이 3회 이상 유찰된 후 해당 사업계획의 개요가 변경되어 기존 입찰공고의 내용과 동일성이 인정되지 않는 경우에는, 「정비사업의 시공자 선정기준」 제5조제2항에 따라 수의계약으로 시공자를 선정할 수 없다고 할 것입니다.