「주택법」 제42조제2항제2호에 따르면 공동주택의 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체가 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하고, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3에서는 법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 정하고 있는데, 같은 별표의 제6호에서는 신축ㆍ증축과 관련하여 ① 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설과 ② 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설에 대하여 각각 허가기준과 신고기준을 규정하고 있고, 제7호에서는 리모델링과 관련하여 ① 공동주택과 ② 입주자 공유가 아닌 복리시설 등에 대하여 허가기준을 규정하고 있습니다.
그런데 같은 별표의 제6호 신축ㆍ증축 중 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에서는 법 제29조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축(「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정한 복리시설의 설치기준에 적합한 경우만 해당하며, 이하 같음)하려는 경우를 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “증축”에 “수직증축”이 포함되는지 여부가 문제될 수
있습니다.
먼저, 「건축법」은 건축물의 대지ㆍ구조ㆍ설비 기준 및 용도 등에 관한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면, 「주택법」은 건축물 중 주택이나 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물, 즉 공동주택의 건설ㆍ공급ㆍ관리 등에 관한 사항을 규정하고 있으므로, 주택이나 공동주택에 관련한 내용은 「주택법」의 규정을 우선 적용하되, 「주택법」에서 규정하고 있지 아니한 일반적인 기준은 「건축법」의 규정을 적용해야 할 것인데(법제처 2009. 3. 18. 회신 09-0041 해석례 참조), 「주택법」에서는 제2조제15호에서 “리모델링”에 대한 정의규정을 두고 있을 뿐, “증축”에 대한 정의규정은 별도로 두고 있지 아니하므로, “증축”과 관련하여서는 「건축법」에 따라야 할 것입니다.
그런데, 「건축법 시행령」 제2조제2호에 따르면 “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다고 규정하고 있는바, “증축”의 개념에는 수평증축 뿐 아니라 수직증축도 포함된다고 할 것입니다.
뿐만 아니라, 「주택법」 제42조의3제1항에서는 제2조제15호나목 및 다목에 따
라 증축하는 리모델링(이하 “증축형 리모델링”이라 함)을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장·군수·구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제15호에서 “리모델링”에 대한 별도의 정의규정을 두면서, 같은 호 다목 단서에서 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 함)는 일정한 요건(최대 3개층 이하로서 대통령령이 정하는 범위에서 증축하고, 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것)을 모두 충족하는 경우로 한정한다고 규정하여 증축형 리모델링에 수직증축형 리모델링이 포함된다고 보는 이상 “증축”에도 “수직증축”이 포함된다고 보는 것이 합리적이라고 할 것입니다.
한편, 「주택법 시행령」 별표 3의 제7호에서 리모델링의 경우 허가기준만을 규정하고 있는바, 수직증축의 경우 건축물의 구조안전에 영향을 미칠 우려가 있는 것으로서, 보다 엄격한 허가기준에 따라 판단하여야 한다는 주장이 있을 수 있습니다.
그러나, 같은 별표의 제6호 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른 “증축”에 “수직증축”이 포함된다고 보더라도, 여전히 해당 신고기준에 따라 법 제2
9조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 증축하도록 일정한 기준과 한도를 정하고 있으므로 단지 건축물의 구조안전에 영향을 미칠 우려가 있다는 이유만으로 “증축”에 “수직증축”은 제외되는 것으로 해석하는 것은 타당하지 않다고 할 것입니다.
또한, 앞서 살펴본 바와 같이 주택법령은 “공동주택”의 “리모델링”에 대한 별도의 규정을 두고 있는데, 「주택법」 제42조제1항에 따르면 공동주택에 부대시설과 복리시설을 포함한다고 하여, 같은 조 제2항 각 호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준을 정하고 있는 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3에서 복리시설의 경우를 해석함에 있어서도 리모델링을 증축과 구분하여야 한다는 주장이 있을 수 있으나,
그 기준 및 절차를 정한 별표 3의 구분란에서는 공동주택, 부대시설, 입주자 공유가 아닌 복리시설 및 입주자 공유인 복리시설 등을 구분하여 규정하고 있을 뿐 아니라, 같은 별표의 제7호 리모델링 중 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 허가기준 란에 해당하기 위하여는 “사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택 리모델링과 동시에 하는 경우에 한”하는바, 사용검사를 받은 후 일정기간이 경과되지 않았거나 공동주택 리모델링과 별도로 수직증축만을 하는 경우에 대하여는 같은 별
표의 제6호 증축 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른다고 할 것인바, 이러한 주장도 타당하지 않다고 할 것입니다.
특히, 수직증축형 리모델링을 규정하고 있는 「주택법」 제2조제15호다목은 “각 세대”가 있을 것을 전제로 하고 있는 데 반해, 복리시설의 경우에는 세대의 구분이 없으므로, 수직증축형 리모델링이 별도로 규정되어 있음을 논거로 리모델링이 아닌 단순한 증축으로서 수직증축이 허용되지 않는다는 주장은 타당하지 않다고 할 것이며, 유사한 규모의 유치원이 공동주택의 복리시설로 건축되었는지 아니면 공동주택 부지 바깥에 있는 독립된 부지에 건축되었는지에 따라 증축의 허용 여부가 달라진다면 형평에도 맞지 아니한다고 할 것입니다.
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항 및 별표 3의 제6호 중 입주자 공유가 아닌 복리시설의 신고기준 란에 따른 “증축”에는 “수직증축”이 포함된다고 할 것입니다.