「학교용지 확보 등에 관한 특례법」(이하 “학교용지법”이라 함) 제3조제1항에 따르면 300가구(제5조제4항제3호에 해당하는 개발사업은 그 개발사업분을 뺀 가구 수를 대상으로 하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목의 주택재건축사업은 기존 가구를 뺀 가구 수를 대상으로 함) 규모 이상의 개발사업을 시행하는 자(이하 “개발사업시행자”라 함)는 개발사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 한다고 규정하고 있고, 학교용지법 제5조제1항에 따르면 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 학교용지부담금을 부과·징수할 수 있되, 임대주택을 분양하는 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는바,
이 사안에서는 국토계획법에 따른 지구단위계획 결정 당시 별도의 학교용지 지정에 관한 사항이 포함되지 않았던 지역으로서, 해당 지구단위계획구역 내에 300가구 규모 이상의 임대주택을 건설하려는 개발사업시행자는 학교용지법 제3조제1항에 따라 개발사업계획 수립 시 그 계획에 학교용지 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 하는지 여부가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 법령의 문언이
비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데, 학교용지법 제2조제2호에 따르면 “개발사업”은 「건축법」, 「도시개발법」 등에 따라 시행하는 사업 중 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 사업으로 정의되고, 같은 법 제3조제1항에 따르면 300가구 규모 이상의 개발사업시행자는 개발사업계획 수립 시 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 학교용지 확보 의무는 원칙적으로 규모가 300가구 이상인 개발사업의 시행자에게 부과되고, 같은 법 제3조제1항 전단에 따라 재건축사업 및 취학수요를 발생시키지 아니하는 개발사업의 경우 규모 산정에 있어서 해당 세대분을 감하여 산정하도록 하는 규정 외에는 별도의 예외규정이 없는바, 개발사업시행자가 건설하려는 주택의 종류가 임대주택이라고 하여 학교용지 확보 의무가 면제된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.
더불어, 학교용지법 제3조제4항에서는 시·도지사, 시장 또는 군수가 학교용지의 조성·개발계획을 포함한 개발사업계획이 허가·인가 또는 승인되면 지체 없이 그 학교용지에 대하여 국토계획법 제25조에 따른 도시·군관리계획을 입안하도록 규정하고 있는데, 이는
지방자치단체가 아닌 민간 개발사업자가 개발사업을 시행하는 경우 일정한 토지를 학교용지로 확보하고자 하는 경우에 해당 토지가 도시관리계획상 학교용지로 지정되지 않아 학교용지의 확보에 차질이 생기는 문제를 해결하기 위하여 개발사업계획 승인시 도시관리계획의 입안권자인 시·도지사, 시장 또는 군수가 신속히 도시관리계획을 입안하여 결정될 수 있도록 하기 위한 것인바[학교용지확보에관한특별법중개정법률안 검토보고서(2004. 12. 국회 교육위원회) 참조], 같은 법에 따른 지구단위계획 결정 당시 별도의 학교용지 지정이 없었음을 이유로 개발사업시행자가 개발사업계획에 학교용지 조성 등의 사항을 포함시키지 않아도 된다고 해석하기는 어렵다고 할 것입니다.
한편, 학교용지법 제5조제1항제2호에 따라 임대주택을 분양하는 경우에는 학교용지부담금 부과 대상에서 제외되기 때문에 임대주택 개발사업시행자의 경우 같은 법 제3조제1항에 따른 학교용지 확보 의무가 면제된다는 의견이 있을 수 있으나, 개발사업시행자를 학교용지 자체의 조성·개발 의무의 부과대상으로 하는 학교용지법 제3조제1항과 달리, “학교용지부담금”은 당초 입법목적이 대규모 개발지역안에서 주택 등을 “분양받는 자”에게 부담금을 부과하기 위하여 신설된 제도[학교용지확보에관한특례법(1995. 12. 29.
법률 제5072호로 제정되어 1996. 1. 29. 시행된 것) 제정이유 참조]로서, 추후 “원인자 부담원칙”에 부합하도록 하기 위하여 부담금 부과대상을 “분양받는 자”에서 “분양하는 자”인 사업주체로 변경한 것[학교용지확보에관한특별법중개정법률안 검토보고서(2004. 12. 국회 교육위원회) 참조]이라는 점을 고려할 때, 학교용지 확보와 학교용지부담금 부과제도는 각기 그 제도의 취지 및 규율대상을 달리 한다는 점, 나아가 임대주택을 “분양”하는 경우란 사업주체가 해당 주택을 타인에게 판매하는 것을 의미하고, 이는 임대 목적이 아닌 주택과 달리 분양 시점에 새로운 취학수요를 유발시키지 않기 때문에 학교용지부담금 부과·징수 대상에서 제외하는 예외규정을 둔 것이라는 점(헌법재판소 2014. 4. 24. 선고 2013헌가28 결정 참조) 등에 비추어 볼 때, 그와 같은 의견은 타당하지 않습니다.
따라서, 국토계획법에 따른 지구단위계획 결정 당시 별도의 학교용지 지정에 관한 사항이 포함되지 않았던 지역으로서, 해당 지구단위계획구역 내에 300가구 규모 이상의 임대주택을 건설하려는 개발사업시행자는 학교용지법 제3조제1항에 따라 개발사업계획 수립 시 그 계획에 학교용지 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 할 것입니다.