「주택법」 제2조제12호다목에서는 “입주자”의 의미를 “같은 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우에는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)”을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에서는 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 같은 조 제2항에 따라 관리할 것을 요구하도록 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있고, 같은 조 제7항제2호에 따르면 입주자대표회의의 구성·운영 및 의결사항에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정되어 있습니다.
한편, 「주택법 시행령」 제50조제1항에서는 「주택법」 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 같은 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 함)로 구성하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제50조제3항에서는 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회
의를 구성하거나 같은 조 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외함) 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자등(입주자 또는 임차하여 사용하는 자를 말함)의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 사업주체로부터 잔금유예를 받아 분양대금 중 80퍼센트를 납부하면 소유권 이전등기를 경료받기로 합의하고 분양대금의 80퍼센트를 납부하였으나 사업주체 측의 사정으로 소유권 이전등기가 경료되지 않은 자로서, 주민등록을 마치고 거주하는 자를 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 「주택법」 제43조 및 같은 법 시행령 제50조에 따르면 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자는 입주자 중에서 선출하도록 규정하고 있고, 입주자는 같은 법 제2조제12호다목에 따라 “주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”을 의미하며, 「민법」 제187조에 따라 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하나 이를 제외한 일반적인 소유권 취득의 경우에는 등기를 요하는바, 소유권 이전등기를 경료 받지 못한 자는 공동주택을 분양
받아 주민등록을 마친 후 거주하고 있다고 하더라도 소유자로 볼 수 없으므로 원칙적으로 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 없다 할 것입니다.
다만, 예외적으로 분양대금 및 취득세 등을 전액 납부하고 주민등록을 마친 후 거주하고 있는 경우 소유자에 준하는 자로서 동별 대표자에 선출될 수 있다고 할 것이나(법제처 2013. 1. 14. 회신 12-0549 해석례, 대법원 2005. 12. 16. 선고 2004마515 결정례 참조), 이 경우 소유자에 준하는 지위란 형식적으로 등기를 경료 받지 못하였다고 하더라도 이미 잔금이나 취득세 등을 모두 납부하여 등기예정자로 확정되어 있어, 실질적으로 소유권을 행사할 지위를 인정하더라도 이후 소유권 분쟁의 발생 우려가 없는 특별한 사정이 있는 경우와 같이 극히 예외적으로 인정되는 것인 만큼 이를 함부로 확대하여 적용해서는 안 될 것인바, 이 사안과 같이 잔금 및 취득세 등을 전액 납부하지 않은 경우, 이후 소유권 분쟁의 발생 가능성이 존재하는 등 소유권의 취득여부가 확정되지 아니한 상태에 있다 할 것이어서 소유권에 준하는 지위는 인정되지 아니하므로 「주택법 시행령」 제50조제3항의 입주자로 볼 수는 없을 것입니다.
또한, 「주택법 시행령」 제50조제3항에서는 입주자 또는 임차하여
사용하는 자를 의미하는 입주자등에게 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자의 선출권을 부여하면서도 동별 대표자의 피선출권은 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로 한정되는 입주자에게만 부여하고 입주자대표회의에 많은 권한을 부여하고 있는바, 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자에 대해서는 이러한 주택법령의 입법취지와 관계규정 등을 고려하여 해석하는 것이 타당하다 할 것입니다.
한편, 실제 거주하고 있는 입주자에게 관리·감독권을 인정할 현실적 필요성이 있다는 점을 고려하여 입주자의 개념에 자신의 귀책사유 없이 또는 사업주체의 동의하에 잔금 일부를 납부하지 못하고 실제 거주하는 자를 포함시켜 해석하여야 한다는 견해가 있을 수 있으나, 「주택법」 제2조제12호다목에서 같은 법 제43조의 입주자는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 직계존비속을 말한다고 명확하게 규정하고 있으므로 현실적 필요성만을 내세워 입주자의 개념에 대하여 문언의 의미를 벗어나 과도하게 확장할 수는 없다고 할 것입니다.
따라서, 사업주체로부터 잔금유예를 받아 분양대금 중 80퍼센트를 납부하면 소유권 이전등기를 경료받기로 합의하고 분양대금의 80퍼센트를 납부하였으나 사업주체 측의 사정으로 소유권 이전등기가 경료되지
않은 자로서, 주민등록을 마치고 거주하는 자를 「주택법 시행령」 제50조제3항에 따라 동별 대표자로 선출될 수 있는 입주자로 볼 수 없다고 할 것입니다.