「주택법」 제46조제1항에 따르면 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「주택법」 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함함. 이하 같음)는 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단(이하 “입주자대표회의등”이라 함)이 그 하자의 보수를 청구하면 그 청구에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편, 「주택법」 제2조제9호 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조에 따르면 복리시설을 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로서, 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 등으로 규정하고 있고, 같은 법 제43조제1항에 따르면 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 직접 관리하여야 하는 대상인 공동주택의 범위에 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다고 규정하면서,
같은 조 이하에서 “공동주택”의 범위를 이와 동일하게 규율하도록 규정하고 있는바, 이 사안에서는 「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설이 포함되는지가 문제될 수 있습니다.
살피건대, 「주택법」 제46조에서 입주자대표회의등의 사업주체에 대한 하자보수청구와 관련하여 담보책임기간, 하자의 종류, 하자보수보증금 등의 사항을 특별히 규율하고 있는 취지는 공동주택에서 발생한 하자의 신속한 보수를 통하여 입주자의 이익을 두텁게 보호하기 위한 것이라고 할 것인바, 같은 법 제43조제1항에서 공동주택의 범위에 입주자의 구분소유나 공유의 대상이 아닌 일반인에게 분양되는 복리시설을 명시적으로 제외하면서, 이하의 조문에서 “공동주택”이라는 용어를 같은 개념으로 사용하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 같은 법 제46조제1항에서 입주자대표회의등의 하자보수청구 대상으로 규정하고 있는 “공동주택”의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외된다고 해석하는 것이 그 취지 및 문언에 부합하는 합리적인 해석이라고 할 것이고, 또한 같은 항에서 하자보수 대상인 공동주택을 전유부분과 공용부분으로 나누어 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도 “공동주택”의 범위는 전유부분과 공용부분에 해당하는, 즉
일반인에게 분양되지 않는 시설로 한정된다고 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.
또한, 「주택법」 제46조제2항에 따르면 같은 조 제1항에 따라 하자보수책임을 지는 사업주체가 국가 등이 아닌 경우에는 하자보수보증금을 예치하여야 한다고 규정하고 있고, 그 금액의 산출과 관련하여 규정하고 있는 같은 법 시행령 제60조제3항을 살펴보면, 원칙적으로 공동주택의 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액의 100분의 3으로 하도록 하면서, 총사업비에서는 일반분양시설경비를 간접비로서 제외하고 있는 점에 비추어 보더라도 「주택법」 제46조제1항에 따라 보수하여야 하는 하자의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설에서 발생한 하자는 포함되지 않는다고 보는 것이 상당하다고 할 것입니다.
따라서, 「주택법」 제46조제1항에 따라 사업주체가 하자를 보수하여야 하는 공동주택의 범위에 일반인에게 분양되는 복리시설은 포함되지 않는다고 할 것입니다.