「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 “도시재정비촉진법”이라 함)은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라고 함) 등 개별법에 따른 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하고 체계적ㆍ효율적으로 추진하기 위하여 제정된 법률(제1조)로서, 도시재정비촉진법 제4조ㆍ제5조ㆍ제9조 및 제12조에 따르면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 14일 이상의 주민공람 및 지방의회 의견을 들은 후 시ㆍ도지사에게 재정비촉진지구 지정을 신청하면 시ㆍ도지사는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제113조에 따른 지방도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 함)의 심의를 거쳐 재정비촉진지구를 지정ㆍ고시하게 되고, 해당 지구의 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 14일 이상의 주민공람 및 지방의회 의견을 들어 재정비촉진계획을 수립하여 시ㆍ도지사에게 결정을 신청하면, 시ㆍ도지사는 관계 행정기관의 장과의 협의와 지방도시계획위원회 심의 등을 거쳐 재정비촉진계획을 결정ㆍ고시하게 됩니다.
위 재정비촉진계획의 수립과 관련하여 도시재정비촉진법 제19조에서는 ‘건축규제의 완화 등에 관한 특례’를 규정하고 있는바, 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우, 국토계획법 제36
조에 따른 용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있고(제1항), 국토계획법 제76조부터 제78조까지에 따른 용도지역 및 용도지구에서의 건축물 건축 제한 등의 예외(제2항제1호), 건폐율 최대한도의 예외 (제2항제2호), 용적률 최대한도의 예외(제2항제3호) 등의 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있습니다.
한편, 도시재정비촉진법 제7조제2항 및 제3항에 따르면 시·도지사 또는 대도시 시장은 재정비촉진사업의 추진 상황으로 보아 재정비촉진지구의 지정 목적을 달성하였거나 달성할 수 없다고 인정하는 경우에는 지방도시계획위원회 또는 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 재정비촉진지구의 지정을 해제할 수 있고, 이에 따라 재정비촉진지구의 지정이 해제된 경우 재정비촉진계획 결정의 효력은 상실된 것으로 보나, 같은 법 제7조제4항에 따르면 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 재정비촉진구역 내 추진위원회 또는 조합의 구성에 동의한 토지소유자 일정수가 해당 재정비촉진사업을 도시정비법 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환하여 계속 시행하기를 원하는 구역에서는 이 법 또는 관계 법률에 따른 종전의 지정·인가·허가·승인·신고·등록·협의·동의·심사 등(이하 “인가등”이라 함)이 유효한 것으로 보며 이 경우 종전의 인가등
을 변경하여야 한다고 규정하고 있는바,
이 사안에서는 도시재정비촉진법 제12조에 따른 재정비촉진계획이 결정·고시된 후 해당 재정비촉진사업이 같은 법 제7조제4항에 따라 도시정비법 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환된 경우, 재정비촉진계획 중 건폐율, 용적률 등 도시재정비촉진법 제19조에 따라 건축규제 기준이 완화된 내용이 여전히 유효한 것인지가 문제될 수 있습니다.
먼저, 도시재정비촉진법 제9조제1항 및 같은 법 시행령 제8조에 따르면 재정비촉진계획의 수립사항에는 재정비촉진계획의 개요, 토지 이용에 관한 계획, 인구·주택 수용계획, 기반시설 설치계획, 공원·녹지 조성 및 환경보전 계획, 교통계획, 경관계획, 재정비촉진구역의 경계, 재정비촉진사업의 종류 등 재정비촉진구역 지정에 관한 사항, 재정비촉진사업별 용도지역 변경계획, 용적률·건폐율 및 높이 등에 관한 건축계획, 재정비촉진구역별 도시정비법 제4조제1항 각 호의 사항 등이 포함되고, 도시정비법 제4조제1항 각 호에 따르면 도시정비사업의 정비계획에는 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획(제5호)이 포함되는바, 이와 같은 재정비촉진계획의 내용은 재정비촉진지구의 해제 전에 도시재정비촉진법 제9조 및 제12조에 따라 특별시장·광역시장 또는 도지사가 관계 행정기관의 장의
협의를 거치고 지방도시계획위원회 또는 건축위원회의 심의를 거쳐 결정된 내용입니다.
또한, 도시재정비촉진법 제13조제1항제1호에 따르면 위와 같은 사항이 포함된 재정비촉진계획이 수립되어 결정·고시되면 그 고시일에 도시정비법 제3조에 따른 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 같은 법 제4조에 따른 정비구역의 지정 또는 변경 및 같은 조에 따른 정비계획의 수립 또는 변경이 있는 것으로 의제되는바, 시·도지사 또는 대도시 시장이 도시재정비촉진법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 같은 조 제4항에 따라 유효한 것으로 보는 이 법 또는 관계 법률에 따른 종전의 인가등은 단지 그러한 절차가 유효한 것에 그치는 것이 아니라 그 내용도 유효한 것으로 보는 것이 해당 재정비촉진사업을 도시정비법에 따른 정비사업으로 전환하여 계속 진행하려는 취지에 적합하다고 할 것이므로, 위 의제된 도시정비법 제4조에 따른 정비계획에 포함된 종전의 건폐율·용적률 등 도시재정비촉진법 제19조에 따라 건축규제 기준이 완화된 내용은 여전히 유효한 것으로 보아야 하고, 그렇다면 도시재정비촉진법 제7조제4항 후단의 변경은 전환된 도시정비법에 따른 정비사업의 취지에 맞게 적어도 도시재정비촉진법 제19조에 따라 완화된 건폐율·용적률 등 건축규제 기준을
제외한 그 외의 부분을 의미하는 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것입니다.
한편, 도시재정비촉진법에 따른 재정비촉진지구의 지정이 해제되었음에도 불구하고 도시정비법에 따른 정비사업으로 전환하는 구역에 대해서는 도시재정비촉진법에 따른 건축규제의 완화 등에 관한 특례를 부여하는 것은 타당하지 않다는 주장이 있을 수 있으나, 기존의 재정비촉진사업이 계속될 것을 신뢰하고 도시정비법에 따른 정비사업으로의 전환에 동의한 해당 구역 주민들의 신뢰를 보호하고 행정의 일관성을 유지할 필요성이 있으므로, 위 주장은 타당하지 않다고 할 것입니다.
따라서, 도시재정비촉진법 제12조에 따른 재정비촉진계획이 결정·고시된 후 같은 법 제7조에 따라 재정비촉진지구의 지정이 해제되었으나 해당 재정비촉진사업이 도시정비법 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환된 경우, 재정비촉진계획 중 건폐율, 용적률 등 도시재정비촉진법 제19조에 따라 건축규제 기준이 완화된 내용은 재정비촉진사업이 도시정비법 제2조제2호에 따른 정비사업으로 전환되더라도 여전히 유효하다고 할 것입니다.