2006. 3. 29. 임차인 모집공고를 하고 같은 해 5월경 임대차계약한 이 사안의 경우에 적용되는 구 「임대주택법」(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 것을 말함) 제15조제1항은, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 구 「임대주택법 시행령」(2005. 12. 13. 대통령령 제19178호로 개정된 것을 말함) 제13조제3항은 법 제15조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조제5항 각 호의 공공건설임대주택은 제외함)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있고, 같은 시행령 제9조제5항은 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택 또는 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다고 규정하고 있으며, 구 「임대주택법 시행규칙」(2005. 12. 14.
건설교통부령 제481호로 개정된 것을 말함) 제3조의3제1항은 영 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 별표 1과 같다고 규정하고 있고, 별표 1 제1호가목은 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
또한, 구 「임대주택법」(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정된 것을 말함) 제14조제1항은 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 하고 있고, 구 「임대주택법 시행령」(2005. 12. 13. 대통령령 제19178호로 개정된 것을 말함) 제12조제1항은 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 규정하고 있으며, 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 관한 고시(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제2004-70호) 제3호에서 표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금(임대의무기간이 10년인 경우에 한함), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(위 고시에서는 위 금액을 ‘자기자금이자’로 약칭하고 있음)을 합한 금액으로 하도록 규정하여
자기자금이자를 표준임대료 산정시 반영하도록 하고 있습니다.
그런데 구 「임대주택법 시행규칙」(2005. 12. 14. 건설교통부령 제481호로 개정된 것을 말함) 별표 1 제2호가목에서 건설원가를 “건설원가 ＝ 최초 입주자모집당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비”로 규정하고 있어 건설원가의 산출에는 자기자금이자가 포함되어 있다 할 것이나, 건설원가는 임대의무기간이 5년인 경우의 분양전환가격 산정에 적용되는 것이고, 임대의무기간이 10년인 경우에는 감정평가금액을 초과할 수 없다고 명시되어 있어 위 건설원가 항목이 임대의무기간이 10년인 경우에는 반드시 적용된다고 볼 수는 없습니다.
한편, 구 「임대주택법 시행규칙」(2005. 12. 14. 건설교통부령 제481호로 개정된 것을 말함) 제2조의3에서는, 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 따라 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격, 분양전환가격의 산정기준 등을 포함시켜야 한다고 규정하고 있는바, 입주자모집공고 당시의 주택가격을 분양전환 가격으로 오해할 소지가 있으나, ‘별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 따라 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격’은 별표 1 제2호가목(1)의 ‘최초 입주자모집당시의
주택가격’을 말한다고 할 것이고, ‘최초 입주자모집당시의 주택가격’은 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한 가격으로 규정되어 있으며, 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격의 산정기준은 별표 1 제1호가목에 따라 감정평가금액을 초과할 수 없다고만 규정하고 있으므로, 분양전환가격과 ‘별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 따라 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격’은 전혀 별개의 것이라 할 것입니다.
또한, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 분양전환가격 산정기준 설정의 취지를 살펴보면 기존 민간부문에서 주로 공급한 임대의무기간 5년인 임대주택이 임대의무기간 2분의 1 경과 후 분양전환이 가능하기 때문에 사실상 분양주택에 가까워 임대주택으로서 기능이 미흡한 까닭에 장기임대주택 공급을 확대하기 위하여 임대의무기간 10년인 임대주택제도를 도입하면서 민간부문의 적극적인 참여를 유도할 필요가 있고, 임대개시 10년 후 분양전환 시까지 기간이 길어 사업의 불확실성이 증가할 뿐만 아니라 주택가격의 급등락할 가능성도 있어, 입주자 모집 시의 건축비 및 택지비 등을 기준으로 하는 임대의무기간 5년인 경우의 분양전환가격 산정 기준을 동일하게 적용할 수 없게 되므로, 임대의무기간이 10년의 경우 분양전환 시의 객관적 주택가격
을 가장 충실히 반영하고자 감정평가금액을 분양전환가격 산정기준으로 하고 있는 것입니다.
따라서, 공공택지에 공급되는 공공건설임대주택으로 2006. 3. 29. 임차인 모집공고를 하고 같은 해 5월경 임대차계약한 전용면적 85제곱미터 이하이고 임대의무기간이 10년인 임대아파트의 경우 구 「임대주택법 시행규칙」(2005. 12. 14. 건설교통부령 제481호로 개정된 것을 말함) 별표 1 제1호가목에서 명문으로 분양전환가격은 감정평가금액을 상한으로 한다고 규정하고 있을 뿐이므로 분양 전환 당시의 주택가치의 평가액인 감정평가금액 산정항목에는 표준임대료 산정시 반영된 자기자금이자가 반드시 들어간다고 볼 수는 없으므로 자기자금이자가 표준임대료 및 분양전환가격 산정시 이중으로 계산되는 것은 아니라 할 것입니다.