○ 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제1조는 이 법은 「임대주택법」 제2조제6호의 "부도 등"이 발생한 공공건설임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정 지원을 목적으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제7조제1항은 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 취득한 경우에는 임차인의 임대보증금에서 임차인의 미납임대료 등을 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.
○ 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후, 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).
○ 그리고, 일반적으로 당사자 사이에 상계적상이 있는 채권이 병존하고 있는 경우에는 이를 상계할 수 있는 것이 원칙이고, 이러한 상계의 대상이 되는 채권은 상대방과 사이에서 직접 발생한 채권에 한하는 것이 아니라，제3자로부터 양수
등을 원인으로 하여 취득한 채권도 포함한다 할 것인바, 이러한 상계권자의 지위가 법률상 보호를 받는 것은，원래 상계제도가 서로 대립하는 채권, 채무를 간이한 방법에 의하여 결제함으로써 양자의 채권채무관계를 원활하고 공평하게 처리함을 목적으로 하고 있고，상계권을 행사하려고 하는 자에 대하여는 수동채권의 존재가 사실상 자동채권에 대한 담보로서의 기능을 하는 것이어서 그 담보적 기능에 대한 당사자의 합리적 기대가 법적으로 보호받을 만한 가치가 있음에 근거하는 것입니다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 참조).
○ 또한 미납임대료채권이 사용료 등 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권의 경우에 해당하므로 「민법」 제163조제1호에 의한 3년의 단기소멸시효가 적용되어 소멸시효가 완성 되더라도, 채권의 목적이 같은 종류이고 자동채권의 이행기가 도래하는 한 수동채권은 채무자가 기한의 이익을 포기할 수 있으므로(민법 제153조제2항) 이행기 도래 전이라도 이를 포기할 수 있고, 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다는 민법 제495조에 의해 임대인의 미납임대료채권과 임차인이 가지는 임대차보증금반환채권이 상계될 수 있습니다.
○ 따
라서 미납임대료채권에 대해서는 임대보증금에서 공제하는 것이 임대료를 성실히 납부해온 다른 임차인과의 형평에도 부합하고, 임대차보증금과의 관계상 소멸시효의 효과를 주장할 수 없으며, 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제7조에서 미납임대료의 공제를 명시하고 있으면서도, 공제 기간에 대하여는 아무런 규정도 없으므로, 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제7조제1항제2호에 의해 임대보증금에서 공제되는 미납임대료의 범위는 임차인의 미납임대료 전액입니다.