가. 분양공고 승인일 : 사업계획 승인일
○ 「학교용지확보 등에 관한 특례법」 (이하 “특례법”이라 함) 제5조제1항에서는 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택 건축을 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과·징수할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제5조의2제1항에서는 부담금은 공동주택의 경우에는 분양가격을 기준으로 산정하도록 되어 있으며, 2005. 3. 24. 법률 제7397호로 개정된 특별법 부칙 제3항은 학교용지부담금은 동 법률 시행후 분양공고 승인을 얻어 시행되는 개발사업분부터 적용한다고 되어 있는데, 주택조합이 그 구성원만을 위해 주택을 공급하는 경우에 있어서는 별도의 분양공고 절차를 밟지 않고 이에 대한 행정관청의 분양공고승인이 필요하지 않게 되므로 어느 시기를 “분양공고 승인일”로 보아야 할 것인지가 문제될 수 있음.
○ 「주택법」 제2조제9호에서는 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합을 주택조합으로 정의하고 있고, 같은 법 제10조제2항에서는 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수 있으며, 같은 법 제16조에 의하면 일정규모 이상의 주택을 건설하고자 하는 자는 시·도지사의 사업계획승인을 얻어야 하고, 같은 법 제
32조에는 주택조합은 그 구성원을 위해 건설하는 주택을 당해 조합원에게 우선공급할 수 있다고 규정하고 있음.
○ 「주택법」 제38조와 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제13호 및 제3조제2항제6호 등의 규정에 따르면, 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택에 대해서는 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자를 담청자로 보되, 주택조합은 동 규칙 제21조의2와 제22조에 따라 입주대상자로 확정된 자에 전산검색을 의뢰하고 당첨자의 명단을 관리하여야 하도록 하고 있음.
○ 한편, 2005. 3. 24. 법률 제7397호로 개정된 특별법 부칙 제3항은 학교용지부담금 부과·징수에 관한 적용례를 두어 ‘학교용지부담금 부과는 같은 법 시행 후 분양공고 승인된 개발사업분(사업계획변경에 의하여 이 법 적용대상이 된 경우를 포함한다)부터 적용한다’고 규정하면서 주택조합이 그 구성원을 위해 건설하는 공동주택 등 분양공고를 필요로 하지 않는 경우에 대하여 특별법 제5조의 적용 여부에 관하여 명확한 규정을 두고 있지는 않고 있는데, 주택조합이 그 구성원만을 위해 건설하는 공동주택 등의 경우에는 「주택법」 제16조에 따른 사업계획 승인가 함께 당해 주택조합으로부터 공동주택을 공급받을 자가 확정되고, 그 구성원은 「주택공급에 관한
규칙」 등에 따라 당첨자로서 확정되어 청약 등이 제한되므로 사업계획 승인일 당시에 주택입주자 모집절차를 거친 것으로 보아야 하므로, 주택조합아파트의 경우에 있어서 특례법 부칙 제3항의 “분양공고 승인일”은 “사업계획승인일”로 보는 것이 타당하다고 할 것임.
○ 따라서, 주택조합아파트의 그 구성원만을 위한 공동주택을 공급하기로 한 하여 「주택법」 제16조의 규정에 따른 사업계획 승인을 얻은 경우에는 당해 사업계획 승인일을 특례법 부칙 제3항의 분양공고승인일로 보아야 할 것임.
나. 분양시기
○ 「학교용지확보 등에 관한 특례법」 (이하 “특례법”이라 함) 제5조제1항에서는 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택 건축을 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과·징수할 수 있도록 하고 있고 같은 법 제5조의2제1항의 규정에는 부담금은 공동주택의 경우에는 분양가격을 기준으로 산정하도록 되어 있으며, 같은 법 시행령 제5조의2제1항에서는 개발사업시행자가 단독주택 건축을 위한 토지 또는 공동주택등을 분양한 때에는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내(미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매 분기종료
후 7일 이내)에 특별시장·광역시장 및 도지사(이하 "시·도지사"라 함)에게 제출하여야 한다고 되어 있고, 같은 조 제2항은 시·도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액·납부기한·납부방법·납부장소 등을 기재한 납부고지서를 당해 토지 또는 공동주택등을 기재한 납부고지서를 당해 토지 또는 공동주택등을 개발사업시행자에게 발부하여야 한다고 되어 있음.
○ 일반적으로 “분양”은 건축물이나 토지의 일부 또는 전부를 2인 이상에게 나누어 판매하는 것(「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조제2호)을 말하나, 주택조합이 공동주택을 그 구성원에게 주택을 공급할 뿐 일반분양을 하지 않거나 분양공고를 하지 않는 경우에 있어서는 그 구성원에게 주택을 개별적으로 공급하면서 주택공급가액이 확정되는 시기에 “분양가격”이 정해지는 것이 일반적이라 할 것임.
○ 그렇다면, 특례법 시행령 제5조의2의 규정의 취지상 공동주택을 “분양한 때”는 그 각 세대별로 주택공급가액이 정해진 시기를 의미한다고 볼 수 있는데, 주택조합아파트의 경우에 있어서는 주택조합과 그 구성원간에 주택공급계약 체결이 강제되지 않고 있으므로 분양금액, 분양방법, 분양절차는 주택조합과 그 구성원의 자율에 의해 결정되어질 문제라고 할 것이며, 따라서 구체적인 분양시기는 주택조합과 그
구성원간의 정관이나 개별적인 주택공급계약의 내용 등에 따라 달라질 수 있음.
○ 결과적으로 주택조합이 개발사업시행자가 되는 경우에 있어서는 주택조합과 그 구성원들과 주택공급계약을 체결한 때 등 개별 조합원들에게 공급되는 주택가격이 확정된 때를 특례법상 분양한 때로 보아야 할 것임.