○ 「개발이익환수에 관한 법률」 제8조 및 제9조에서는 개발부담금의 부과기준은 부과종료시점의 부과대상토지가액에서 부과개시시점의 부과대상토지가액(이하 “개시시점지가”라 한다), 부과기간동안의 정상지가상승분 및 개발비용을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있고, 부과개시시점은 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날로 규정하고 있으며, 개시시점지가의 기준 등을 정하고 있는 같은 법 제10조제3항 본문에서는 원칙적으로 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 규정하고 있고, 다만, 같은 법 제10조제3항제5호 및 같은 법 시행령 제9조제5항제1호에서는 부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에 약정한 금액대로 매매대금을 지급하고 건설교통부령이 정하는 증명서류를 제출한 때에는 그 매입가격에 정상지가상승분을 합한 금액을 개시시점지가로 본다고 규정하고 있습니다.
○ 한편 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항에서는 토지거래허가구역 안에서 토지의 소유권 등을 이전하는 계약을 체결하고자 하는 자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하면서, 제6항에서는
이러한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있습니다.
○ 이 사안에서는 개발부담금이 부과개시시점(개발사업의 인가) 이전에 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약에 관한 허가를 전제로 매매계약을 체결한 경우에 이러한 매매계약이 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 제9조제5항제1호에서의 “매매계약”에 해당 하는지가 문제가 될 것입니다.
○ 그런데 이러한 토지거래계약에 관한 허가가 있기 전에 허가를 받을 것을 조건으로 체결한 조건부 매매계약은, 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력은 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고, 이와 달리 불허가 된 때에는 무효로 확정되는 유동적인 무효상태에 있는 계약이라 할 것이므로 이러한 계약의 외부적인 효력은 별론으로 하고 당사자간의 계약은 성립된 것으로 보아야 할 것이나, 토지거래의 허가가 확정적으로 거부되거나 토지거래계약이 처음부터 토지거래허가를 배제 또는 잠탈하려는 목적으로 계약을 체결한 경우는 확정적으로 무효가 된다고 할 것입니다.
○ 한편 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제6항에서는, 같은 법 제118조제1항에 따른 허가 등을 받지 아니하고
토지거래에 관한 계약을 체결한 자에 대하여 2년 이하의 징역 또는 계약체결당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있으나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제6항에서 규정하는 허가를 받지 않은 토지거래계약이 의미하는 것은, 계약체결의 목적이 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결하는 것을 의미하고 허가를 전제로 한 계약을 체결하는 것은 이에 해당하지 아니한다 할 것입니다.
○ 토지거래계약에 관한 허가 이전에 체결된 조건부 계약의 성격이 이러하다면, 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 제9조제5항제1호에서 단순하게 “매매계약의 체결”이라고 규정하고 있어 명시적으로 조건부계약 등을 배제하고 있지 아니하므로, 토지거래허가 이전에 체결된 계약이 유동적인 무효의 상태에 있기는 하지만 허가를 전제로 한 계약을 체결한 것이 명백하면, 같은 조에서 규정하는 매매계약의 체결에 토지거래계약에 관한 허가 이전에 체결한 조건부 매매계약도 포함된다고 할 것입니다.
○ 따라서 「개발이익환수에 관한 법률」 제10조제3항 및 같은 법 시행령 제9조제5항제1호에서는 개발부담금부과개시시점 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 그 매입가격에 정상지가상승분을 합한 금액을
개발부담금의 부과개시시점지가로 보도록 하고 있는데, 여기의 매매계약에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항의 토지거래계약에 관한 허가를 전제로 체결한 매매계약이 포함된다 할 것입니다.