○ 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제1조에서 이 법은 「임대주택법」 제2조제7호의 부도등이 발생한 공공건설임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정 지원을 목적으로 한다고 규정하고 있고, 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제2조제1항은 이 법은 2005년 12월 13일 당시 임대 중인 공공건설임대주택으로서 이 법 시행 전에 「임대주택법」 제2조제7호의 부도등이 발생한 임대주택(이하 “부도임대주택”이라 함)에 한하여 적용한다고 규정하고 있습니다.
○ 그리고, 「임대주택법」 제2조제2호 및 같은 법 시행령 제2조제1호에서는 공공건설임대주택은 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택, 「주택법」 제60조에 의한 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택 또는 공공사업에 의하여 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 건설·임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있고, 「임대주택법」 제2조제7호에서는 “부도등”이란 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우, 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우 또는
이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 「임대주택법 시행령」 제2조의2제1항은 「임대주택법」 제2조제6호(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정된 것의 제2조제7호를 말함. 이하 같음)나목에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 6개월을 말한다고 규정하고 있으며, 「임대주택법 시행령」 제2조의2제2항은 「임대주택법」 제2조제6호다목에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 임대사업자와 「상법」 제342조의2에 따른 모회사의 관계에 있는 회사가 「임대주택법」 제2조제6호가목에 따른 처분을 받은 경우로서 해당 임대사업자의 자기자본의 전부가 잠식된 경우를 말한다고 규정하고 있습니다.
○ 한편, 「임대주택법 시행규칙」 제2조의4제1항에서 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있고, 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제4호에서 “공급”이라 함은 「주택법」 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항에서 사업주체는 제12조의2제4항·제21조의2 및 제22조에 따른 전산검색 및 세대주 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하여야 한다
고 규정하고 있습니다.
○ 그런데, 「주택법」 제29조제1항에서 사업주체는 같은 법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 사업주체인 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말함)의 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제29조제4항에서 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 의한 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
○ 위와 같은 관계 법령을 살펴보면, 공공건설임대주택의 임대차계약은 「주택공급에 관한 규칙」 제27조제1항에 따라 공급계약을 체결함으로써 성립하고, 임대계약의 대상인 공공건설임대주택의 입주·사용은 「주택법」 제29조제1항에 따른 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시사용승인을 받은 후에 할 수 있는 것이므로 공공건설임대주택의 공급계약에 따라 임차인이 입주하여 사용하고 있다면, 임대주택을 사용할 수 있는 근거가 「주택법」 제29조제1항에 따른 사용검사를 받은 것인
지 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시사용승인을 받은 것인지를 불문하고 해당 임대주택은 임대 중에 있다고 보아야 할 것입니다.
○ 그러나 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」의 입법취지가 공공건설임대주택의 임대사업자가 임대사업을 영위하던 중 부도등이 발생하여 보증금 회수, 분양에 의한 소유권 취득 등이 불확실하게 된 임차인의 주거불안정을 해소하기 위하여 부도등이 발생한 공공건설임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정을 지원함에 있고, 같은 법 제4조에서 부도임대주택의 매입사업을 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」 제4조에 따른 주택사업시행자(이하 “주택매입사업시행자”라 함)가 시행하도록 규정하고 있으며, 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제6조에서는 부도임대주택 등의 임차인대표회의 또는 임차인은 주택매입사업시행자에게 해당 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있다고 규정하고 있고, 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제9조에서는 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하고자 하는 경우에 국토해양부장관에게 매입대상주택의 지정을 신청하면, 국토해양부장관은 연차별 매입계획을 수립하여 주택매립사업시행자가 매입하고자 신청한 부도임대주택을 매입대상주택으로 지정·고시할
수 있다고 규정하고 있는바, 위와 같은 입법취지 및 부도임대주택의 매입절차에 관한 규정을 살펴보면, 임차인대표회의 또는 임차인이 주택매입사업시행자에게 부도임대주택의 매입을 요청한다고 하더라도 주택매입사업시행자가 반드시 국토해양부장관에게 매입대상주택의 지정을 신청을 하여야 하는 것은 아니라고 할 것이고, 또한 국토해양부장관은 주택매입사업시행자가 매입대상주택 지정을 신청한 부도임대주택에 대하여 국토해양부장관이 정하는 기준에 따라 연차별 매입계획을 수립하여 지정·고시하는 것이므로 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제2조제1항의 “임대 중인 공공건설임대주택”의 범위와 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제9조에 따라 국토해양부장관이 매입대상주택으로 지정·고시하는 부도임대주택의 범위는 서로 다르다고 할 것입니다.
○ 따라서 공공건설임대주택이 「주택법」 제29조제4항 단서에 따라 임시사용승인을 받은 후에 입주·사용 중인 경우에도 「부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」 제2조제1항의 “임대 중인 공공건설임대주택”에 포함된다고 할 것입니다.