가. 질의 가 및 질의 나의 공통사항
○ 2005. 3. 24. 법률 제7397호로 개정된 「학교용지확보 등에 관한 특례법」(이하 “특례법”이라 함) 제5조제1항에서 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택 건축을 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 학교용지부담금(이하 “부담금”이라 함)을 부과·징수할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제5조의2제1항에서는 부담금은 공동주택의 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하도록 되어 있으며, 특례법 부칙 제3항은 부담금 부과·징수에 관한 적용례를 두어 “부담금 부과·징수 관련 규정은 이 법 시행 후 분양공고 승인된 개발사업분부터 적용한다.”고 규정하면서 주택조합이 그 구성원을 위하여 건설하는 공동주택 등 분양공고를 필요로 하지 않는 경우에 대하여 특례법 제5조의 적용 여부에 관하여 명확한 규정을 두고 있지 아니합니다.
○ 그런데, 「주택법 시행령」 제38조에 따른 일정한 자격요건을 갖춘 자들이 자발적으로 주택건설사업을 추진하기 위하여 「주택법」 제32조제1항에 따라 설립한 지역주택조합이 등록사업자와 함께 주택건설의 공동사업주체가 되어 그 구성원만을 위해 조합아파트를 공급하는 경우에 있어서는 일반아파트의 공급절차와 달리 별도의 분양공고절차 등이 없어 행정관청의 분양공고승
인 등이 있을 수 없고, 「주택법」 등 관계법령에 조합아파트의 공급방법·절차 등이 별도로 규정되어 있지 않으므로, 어느 시점을 「주택법」 제38조제1항제1호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제1항에 따른 “분양공고승인일”과 특례법 시행령 제5조의2제1항에 따른 “분양한 때”로 보아야 하는지가 문제될 수 있습니다.
○ 먼저, 아파트 등 주택의 공급절차에 대하여 살펴보면, 「주택법」 제38조에서 사업주체가 주택을 건설·공급함에 있어서 지켜야 할 사항으로, 첫째 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 시장·군수·구청장의 승인을 얻어야 하고, 둘째 건설교통부령이 정하는 입주자모집조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말함)의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합하여야 하며, 셋째 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 별도로 제시하고 이를 입주자가 선택할 수 있도록 하여야 하는 내용을 규정하고 있습니다.
○ 또한, 「주택법」 제38조 및 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 공중에 일반적으로 공급되는 공동주택 중 주택조합아파트가 아닌 일반아파트의 경우에는 주택건설사업을 시행하는 사업주체는 당해 주택건설대지의 소유권을 미리 확보한 후 시·도지사로부터 사업계획승인을 얻어야 하
고(「주택법」 제16조), 건축공정이 일정한 단계에 이르렀을 때 시장·군수·구청장으로부터 입주자모집승인(분양공고 승인)을 얻어야 하며(「주택법」 제38조제1항제1호, 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제1항), 당해 공동주택을 공급받을 자가 확정되면 그 확정된 자(당첨자)와 주택공급계약을 체결하도록 되어 있는바(「주택공급에 관한 규칙」 제27조), 통상 주택공급계약을 체결한 날에 세대별로 주택공급가격이 확정되게 됩니다.
○ 따라서, 공중을 상대로 분양되는 일반아파트의 경우 특례법 제5조제1항의 “분양”이나 같은 법 시행령 제5조의2제1항의 “분양공급계약체결일”은 「주택공급에 관한 규칙」 제27조에 따라 사업주체와 입주자가 주택공급계약을 체결한 때로 보아야 할 것입니다.
○ 그러나, 주택조합아파트의 경우에 있어서는 「주택법」 제38조와 「주택공급에 관한 규칙」 제2조제13호 및 제3조제2항제6호 등의 규정에서 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택에 대해서는 당해 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자를 당첨자로 보고 있고, 주택조합은 동 규칙 제21조의2와 제22조에 따라 입주대상자로 확정된 위와 같은 당첨자에 대하여 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 전산관리지정기관에 의뢰하고 전산관리지정기관은 당첨
자명단을 관리하여야 하도록 하고 있는 것 외에는 주택공급절차에 관한 규정을 별도로 두고 있지 아니합니다.
나. 질의 가에 대하여
○ 「주택법」 제2조제9호에서는 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합을 주택조합으로 정의하고 있고, 같은 법 제10조제2항에서는 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 수행할 수 있으며, 같은 법 제16조 및 같은 법 시행령 제15조를 종합하면, 20세대 이상의 공동주택을 건설하고자 하는 자는 시·도지사의 사업계획승인을 얻어야 하고, 같은 법 제32조제4항에서는 주택조합(리모델링주택조합을 제외함)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 당해 조합원에게 우선 공급할 수 있다고 규정하고 있습니다.
○ 그런데, 주택조합이 그 구성원만을 위해 건설하는 주택조합아파트의 경우에는 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인과 함께 당해 주택조합으로부터 공동주택을 공급받을 자가 확정되고, 그 구성원은 「주택공급에 관한 규칙」 등에 따라 당첨자로 간주되어 청약 등이 제한되므로 사업계획승인일 당시에 주택입주자 모집절차를 거친 것으로 보아야 하며, 따라서 주택조합아파트의 경우에 있어서 특례법 부칙 제3항의 “분양공고 승인일”은 “사업계획승인일”로 보는 것이 타당하다고
할 것입니다.
○ 그렇다면, 지역주택조합이 주택개발사업을 시행하여 그 구성원들에게만 주택조합아파트를 공급하는 경우에 있어서 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 얻은 경우 당해 사업계획승인일을 특례법 부칙 제3항의 분양공고승인일로 보아야 할 것입니다.
다. 질의 나에 대하여
○ 특례법 제5조제1항에서 시·도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 같은 법 제2조제3호의 부담금을 부과·징수할 수 있도록 하고 있고, 같은 조 제3항은 부담금의 부과·징수의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있으며, 같은 법 제5조의2제1항에서는 부담금은 공동주택의 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하도록 되어 있고, 같은 조 제2항제1호에서는 공동주택의 부담금의 산정은 세대별 공동주택 분양가격에 그 1,000분의4를 곱하여 산정한다고 되어 있으며, 같은 법 시행령 제5조의2제1항에서는 개발사업시행자가 단독주택 건축을 위한 토지 또는 공동주택 등을 분양한 때에는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내(미분양된 토지 및 공동주택 등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매 분기
종료후 7일 이내)에 시·도지사에게 제출하여야 한다고 되어 있습니다.
○ 「주택법」 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제12조를 종합하면, 같은 법 제32조에 따라 설립된 주택조합(리모델링주택조합을 제외함)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있고, 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 보도록 되어 있는데, 특례법 제5조제1항 단서에서는 공익사업에 따른 이주용 주택을 분양하는 경우, 임대주택을 분양하는 경우 등 부담금부과제외대상을 열거하고 있는 반면, 지역주택조합이 그 구성원들에게 공동주택을 공급하는 경우에 대해서는 부담금부과제외 대상에 포함하고 있지 아니하므로, 지역주택조합과 등록사업자가 공동사업주체가 되어 100세대 규모 이상의 공동주택인 주택조합아파트를 건설하여 지역주택조합의 구성원에게 분양하는 경우도 특례법상 부담금 부과대상이 된다고 할 것입니다.
○ 그리고, 주택조합이 조합원들에게 공급하기로 되어 있는 주택(조합원이 조합원의 지위에서 취득하는 조합원분 주택)은 조합원이 자기 지분의 토지 등을 제공하고 주택가격에 대한 정산을 전제로 취득하는 “자기가 건설하는 주택”의 성격을 가지고 있는바, 지역주택조합의 경우 공동주택의 공급방법·절차에 대해 법령상 명문규정을 두고 있지
않고 주택공급계약 체결도 반드시 강제되어 있지 않지만, 특례법 제5조의2제2항제1호에서 부담금은 세대별 공동주택의 분양가격을 기준으로 부담금을 부과하도록 되어 있는 이상, 적어도 일반분양아파트의 경우와 마찬가지로 공동주택의 공급자(공동사업주체)와 수요자(지역주택조합 구성원)간에 어떠한 형태로든 세대별 주택공급가격 확정 또는 정산에 대한 상호 의사표시의 합치가 있어야만 특례법상 부담금을 확정시킬 수 있다고 할 것입니다.
○ 지역주택조합과 등록사업자로 구성된 공동사업주체는 「주택법」 제32조에 따라 관할 시장·군수·구청장으로부터 조합설립인가를 받은 후 2년 내에 시·도지사에게 사업계획승인을 신청하여야 하고, 사업계획승인일 당시 주택조합아파트에 입주할 자가 확정되는 한편 구체적인 주택공급사업을 시행할 수 있게 되는데, 사업계획이 승인되기 전까지 세대별 주택공급가격이 내부적으로 결정되어 있다고 하더라도 주택공급사업의 시행이 가능한 것이 아니므로 사업계획승인일 전에는 부담금을 부과할 수 없다고 할 것이며, 따라서 결과적으로 사업계획승인일 이후 지역주택조합과 그 구성원간에 세대별 주택공급가격을 확정시킨 날을 기준으로 특례법상 부담금을 부과하여야 할 것입니다.
○ 그렇다면, 지역주택조합이 주택개발사업을 시행하여 그 조합원들에게만 주택조
합아파트를 공급하는 경우에 있어서는 사업계획승인일 이후 개별 조합원들에게 공급되는 주택조합아파트의 공급가격이 세대별로 확정된 때를 특례법 제5조제1항에 따른 분양시기로 보아야 할 것인 바, 주택조합아파트는 동·호수 추첨 절차를 거쳐 각 동·호수별 입주자가 확정되고 그에 따라 주택공급계약을 체결하는 것이 통상적으로 이뤄지고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 이러한 주택공급계약이 체결된 때를 특례법 시행령 제5조의2제1항에서 정한 “분양한 때”로 보아야 할 것입니다.