공공주택특별법 제50조의3 제4항 제2호 등 위헌소원

사 건 2024헌바4 공공주택특별법 제50조의3 제4항 제2호 등 위 헌소원 청 구 인 별지 1 청구인 명단과 같음 당 해 사 건 1. 수원지방법원 성남지원 2022가단253464 건물인도 2. 수원지방법원 성남지원 2022가단253693 건물인도 결 정 일 2024. 1. 23.

이 사건 심판청구를 모두 각하한다.

1. 사건개요 가. 청구외 한국토지주택공사(이하 ‘공사’라 한다)는 임대의무기간 10년의 공공건설임대주택인 ○○아파트(이하 ‘○○’라 한다)를 건설하였고, 그 후 청구인들과 2009. 12.경 ○○ 중 [별지 2] 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 최초로 임대차계약을 체결한 후 수차례 계약이 갱신되면서 최종적으로 [별지 3]과 같은 임대차계약(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 각 체결하였다. 나. 공사는 청구인들의 ○○에 관한 10년의 임대의무기간이 2020. 1. 31.경 만료됨에 따라 2020. 8.경 청구인들을 포함한 임차인들에게 분양전환가격 및 분양전환계약체결기간 등 분양전환에 관한 사항을 통보하였다. 다. 청구인들은 2021. 8. 6.경 공사에 이 사건 각 부동산에 관한 우선분양전환권 행사를 각 통보하였으나, 공사로부터 통보받은 분양전환가격의 산정기준을 다투며 현재까지 분양전환계약을 체결하지 않고 있다. 라. 공사는 청구인들을 상대로 이 사건 각 임대차계약의 임대차기간이 만료되어 종료되었다고 주장하면서 2022. 12. 8.과 같은 달 9. 이 사건 각 부동산의 인도를 구하는 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 수원지방법원 성남지원은 2023. 11. 8. 각 공사 승소판결을 선고하였다(수원지방법원 성남지원 2022가단253464, 2022가단253693). 마. 청구인들은 위 재판 계속 중 ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제4항 제2호 및 구 ‘공공주택 특별법’ 제50조의3 제2항에 대하여 각 위헌법률심판제청신청을 하였으나(수원지방법원 성남지원 2023카기20646, 2023카기20650), 위 법원은 재판의 전제성이 없다는 이유로 2023. 10. 27. 위 신청을 모두 각하하였다. 바. 이에 청구인들은 위 조항들이 헌법에 위반된다고 주장하면서, 2024. 1. 3. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 이 사건 심판대상은 ‘공공주택 특별법’(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3 제4항 제2호 및 구 ‘공공주택 특별법’(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되고, 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정되기 전의 것) 제50조의3 제2항(이하 위 조항들을 모두 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다. [심판대상조항] 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. 2. 제2항에 따라 공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환에 관한 사항을 통보한 날부터 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우 구 공공주택 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되고, 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정되기 전의 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환) ② 임차인이 대통령령으로 정하는 기간 이상 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 공공주택사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 공공건설임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다. [관련조항] 공공주택 특별법(2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 것) 제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다. 3. 판단 기록에 의하면 당해 사건에서, 공사는 청구원인으로 이 사건 각 임대차계약의 임대차기간이 만료되어 종료되었다고 주장하면서 청구인들을 상대로 이 사건 각 부동산의 인도를 구하였고, 이에 대하여 청구인들은 공사와 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 분양전환계약이 체결되었고, 그렇지 않다 하더라도 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 이 사건 각 임대차계약이 2022. 2. 1.부터 2024. 1. 31.까지 재차 연장되었으며, 소급입법금지의 원칙에 따라 심판대상조항의 적용을 받지 않고 10년의 임대의무기간이 경과한 후에도 계속 임차인으로 거주할 수 있으므로 공사의 이 사건 청구에 응할 수 없다고 다투었다. 당해 사건 법원은, 이 사건 각 임대차계약은 각 임대차기간이 만료되어 모두 종료되었으므로 청구인들은 공사에 이 사건 각 부동산 중 해당 부동산을 각 인도할 의무가 있음을 인정하는 한편, 청구인들이 주장하는 분양전환계약 체결 사실을 인정할 수 없고, 공사가 위 각 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간인 2021. 11. 3.경 청구인들에게 위 각 임대차 갱신거절의 통지를 한 것으로 보아 위 각 임대차가 갱신되지 않았으며, 구 임대주택법에 공사가 이 사건 각 부동산을 제3자에게 매각할 수 있다는 근거조항이 전혀 없었더라도 이를 이유로 위 인도 청구에 대항할 수 없다고 판단하여 청구인들의 주장을 모두 배척하였다. 이러한 당해 사건의 청구원인과 이에 대한 청구인들의 항변 등을 종합하여 보면, 심판대상조항의 위헌 여부는 청구인들의 인도 의무를 인정한 당해 사건의 결론에 직접적인 영향을 미치지 못한다고 보아야 한다. 따라서 심판대상조항의 위헌 여부에 따라 당해 사건 재판의 주문이 달라지거나 재판의 내용과 효력에 관한 법률적 의미가 달라진다고 볼 수 없으므로, 이 사건 심판청구는 재판의 전제성을 갖추지 못하였다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제4호에 따라 이를 모두 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 재판장,김형두,이은애,김기영

[별지 1] 청구인 명단 1. 이○○ 2. 이□□ 3. 김○○ 4. 곽○○ 5. 유○○ 6. 유□□ 7. 김□□ 8. 정○○ 9. 최○○ 10. 오○○ 11. 김△△ 12. 이△△ 청구인들의 대리인 변호사 정희창 [별지 2] 부동산 목록 1. 청구인 이○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 2. 청구인 이□□ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 3. 청구인 김○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 4. 청구인 곽○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 5. 청구인 유○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 6. 청구인 유□□ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 7. 청구인 김□□ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 8. 청구인 정○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 9. 청구인 최○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 10. 청구인 오○○ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 11. 청구인 김△△ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 12. 청구인 이△△ 부동산 1동의 건물의 표시 경기도 성남시 (주소생략) 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택(아파트) 전유부분 건물의 표시 건물의 번호: (생략) 구조: 철근콘크리트 면적: 101.91㎡ 대지권의 표시 토지의 표시: 경기도 성남시 (주소생략) 대 53931.9㎡ 대지권의 종류: 소유권대지권 대지권의 비율: 54021.9분의 71.41 [별지 3] 이 사건 각 임대차계약 목록 임차인 계약일 부동산번호 임대차기간 보증금(원) 월임료(원) 이○○ 2018. 1. 18. 1 2018. 2. 1. ~ 2020. 1. 31. 2020. 2. 1. ~ 2022. 1. 31.(갱신) 206,677,000 783,310 이□□ 2018. 1. 25. 2 206,677,000 783,310 김○○ 2018. 1. 25. 3 206,677,000 783,310 곽○○ 2018. 1. 30. 4 206,677,000 783,310 유○○ 2018. 1. 25. 5 206,677,000 783,310 유○○ 2018. 1. 25. 6 206,677,000 783,310 김□□ 2018. 1. 26. 7 206,677,000 783,310 정○○ 2018. 1. 26. 8 206,677,000 783,310 최○○ 2018. 1. 24. 9 206,677,000 783,310 오○○ 2018. 1. 25. 10 206,677,000 783,310 김△△ 2018. 1. 18. 11 206,677,000 783,310 이△△ 2018. 1. 25. 12 206,677,000 783,310