사 건 2022헌마1265 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 위헌확인
청 구 인 김○○
[주 문]
이 사건 심판청구를 각하한다.
[이 유]
1. 사건개요
청구인은 2018. 6. 30. 이○○과 사이에, ○○시 ○○구 ○○동 (지번 생략) 1층 상가(이하 ‘이 사건 부동산’)를 임대차보증금 1,000만원, 월 차임 70만원, 임대차기간 2018. 7. 1.부터 2020. 7. 1.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 부동산을 인도받아 점유, 사용하고 있다.
○○지역주택조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)은 2021. 6. 10. 이○○과 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하고, 2021. 7. 29. 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 조합은 청구인이 2021. 7. 29.부터 이 사건 조합에 차임을 지급하지 않자, 2021. 11. 1. 및 같은 해 11. 24. 청구인의 3기 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통고하고, 2022. 1. 19. 청구인을 상대로 건물인도 등 소송을 제기하여 승소하였다(서울중앙지방법원 2022. 7. 19. 선고 2022가단5019828).
청구인은 2022. 1. 28. 이 사건 조합을 피고로 하여 권리금 회수의 기회를 방해받았다고 주장하며 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 및 제3항에 따른 상가권리금 손해배상청구의 소를 제기하여 계속 중이다(서울중앙지방법원 2022가단3293).
청구인은 임차인이 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호에서 제외하는 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항 단서 중 ‘제10조 제1항 제1호’에 관한 부분이 청구인의 재산권 등 기본권을 침해한다고 주장하며, 2022. 9. 2. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조의4 제1항 단서 중 ‘제10조 제1항 제1호’에 관한 부분이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다.
[심판대상조항]
상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
[관련조항]
상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정된 것)
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
3. 판단
법령에 대한 헌법소원은 그 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날부터 90일 이내에, 법령이 시행된 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 하고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당하는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 된 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 헌법소원을 제기하여야 한다(헌재 2004. 4. 29. 2003헌마484).
심판기록에 따르면, 청구인이 2021. 7. 29.부터 이 사건 조합에 이 사건 임대차계약에서 정한 차임을 지급하지 않은 사실, 2021. 11. 1.무렵 청구인이 3기의 차임을 연체하였다는 사유로 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지된 사실이 인정된다. 그렇다면 청구인은 늦어도 이 사건 임대차계약이 해지될 무렵에는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실을 알았다고 볼 수 있다. 그런데 이 사건 심판청구는 그로부터 90일이 지난 2022. 9. 2. 청구되었으므로, 청구기간을 도과하였다.
4. 결론
이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제2호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.