사 건 2020헌마918 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 본문 별표1 2. 가. 1) 위헌확인
청 구 인 주식회사 ○○
대표이사 이○○, 이□□, 신○○, 김○○, 최○○, 이△△, 이▽▽
대리인 법무법인(유한) 태평양
담당변호사 강용현, 한위수, 송우철, 조병규, 박철규, 문병선, 이근원
[주 문]
이 사건 심판청구를 각하한다.
[이 유]
1. 사건개요
가. 청구인은 토목 및 건축공사업, 주택 및 상가건설업, 부동산 임대업 등을 수행할 목적으로 설립된 법인으로, 임대아파트를 건축하여 임대하고 지방자치단체의 장으로부터 분양전환승인을 받아 임대아파트에 대한 분양계약을 체결하는 민간임대사업자이다.
나. 주식회사 □□(이하 ‘□□’이라고 한다)은 1999. 9. 22. 제주시장으로부터 제주시 ○○동 ○○ 일대 대지에 공공건설임대주택을 건설하는 내용의 사업계획 변경승인을 받고, 그 무렵부터 이 사건 대지 지상에 10 내지 11층의 9개동(209동은 10층, 나머지 동은 11층) 892세대 규모의 아파트(이하 ‘제1아파트’라 한다)를 신축하였다.
다. □□은 1999. 11. 25.경 제주시장으로부터 제1아파트에 관한 입주자모집공고를 승인받고는 입주자모집공고를 거쳐 입주자들과 각 임대차계약을 체결하였고, 제1아파트의 임대의무기간(5년)이 경과하자 2007. 5. 14.경 제주특별자치도지사에게 제1아파트(892세대 전부)에 관한 분양전환 승인신청을 하여 2007. 5. 25. 제주특별자치도지사로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았고, 이에 따라 제1아파트 중 일부 세대가 그 무렵 분양되었다.
라. 청구인은 2009. 12. 30. □□으로부터 분할되어 설립되었고, 이에 따라 □□으로부터 주택사업 부문에 관한 모든 권리와 의무를 승계함으로써 제1아파트에 관한 권리와 의무도 승계하였다
마. 청구인은 2010. 11. 18.경 제주시장에게 제1아파트 중 위 분양전환에서 미분양 된 303세대에 관하여 분양전환승인을 신청하였고, 제주시장은 2010. 11. 24. 임대주택분양전환 승인을 하였으며, 2010. 11. 26.부터 2012. 4. 26.까지 사이에 분양계약을 체결하였다.
바. 그런데, 제1아파트를 분양받은 자들이 청구인을 상대로 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금액의 반환을 구하는 소를 제기하였으나{제주지방법원 2014가합6202, 2015가합10765(병합)}, 청구가 기각되었고, 이에 대하여 분양계약자들이 제기한 항소심에서 위 청구가 일부 인용되었으며{광주고등법원(제주) 2016나10850, 2016나10867(병합)}, 청구인의 상고에 대하여 대법원은 2020. 5. 14. 상고를 기각하였다{대법원 2020다204933, 2020다204940(병합)}.
사. 한편, □□은 1994. 8. 3. 전주시로부터 전주시가 개발ㆍ공급하는 전주시 ○○구 □□동□□가 □□ 대 47,057㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 매수한 후 1997. 12. 24. 전주시장으로부터 이 사건 대지 지상에 지하 1층 내지 지상 15층 10개동, 1,335세대 규모의 주택건설 사업에 대한 사업계획승인을 받고, 그 무렵부터 이 사건 대지 지상에 위와 같이 승인받은 사업계획 내용에 따라 20평형(공급면적 68.5115㎡, 전용면적 49.83㎡, 이하 편의상 ‘20평형’이라고만 한다) 아파트 180세대, 24평형(공급면적 82.4023㎡, 전용면적 59.933㎡, 이하 편의상 ‘24평형’이라고만 한다) 아파트 1,155세대, 합계 1,335세대의 임대아파트(이하 ‘제2아파트’라 한다)를 건축하였다.
아. □□으로부터 주택사업 부문에 관한 모든 권리와 의무를 승계한 청구인은 제2아파트의 임대의무기간 10년이 경과하자 2012. 11. 15. 전주시 ○○구청장에게 제2아파트의 세대별 분양전환 예정가격을 20평형 아파트는 64,800,000원 내지 67,800,000원, 24평형은 79,900,000원 내지 82,900,000원으로 정하여 임대주택 분양전환 승인신청을 하였고, 2012. 11. 22. 전주시 ○○구청장으로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았으며, 2012. 11. 27.부터 분양계약을 체결하였다.
자. 제2아파트를 분양받은 자들이 청구인을 상대로 정당한 분양전환가격을 초과하는 분양대금의 반환을 구하는 소를 제기하였는데, 일부 청구가 인용되었고(서울중앙지방법원 2014가합587878), 쌍방의 항소에 대하여 항소심은 항소를 모두 기각하였으며(서울고등법원 2018나2062936), 청구인의 상고에 대하여 대법원은 2020. 5. 28. 상고를 기각하였다(2019다285554).
차. 청구인은 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1] 제2의 가의 1)항 중 ‘건축비’부분이 불명확하여 분양전환가격을 예측할 수 없어 청구인의 영업의 자유 등 기본권을 침해하고 있다고 주장하면서, 2020. 7. 2. 이 사건 헌법소원심판청구를 하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 구 임대주택법 시행규칙 [별표 1](2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정되고, 2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 개정되기 전의 것) 제2의 가의 1)항 중 ‘건축비’ 부분이 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 임대주택법 시행규칙 [별표 1](2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 개정되고, 2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 개정되기 전의 것)
공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
2. 항목별 산출방법
가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격＋자기자금이자－감가상각비
1) 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.
[관련조항]
구 임대주택법 시행규칙(2013. 12. 5. 국토교통부령 제44호로 개정되고, 2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 개정되기 전의 것)
제9조(분양전환가격의 산정 기준) ① 영 제13조 제5항 및 제23조의3 제3항 제2호에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다.
구 임대주택법 시행규칙 [별표1](2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 개정되고, 2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호로 전부개정되기 전의 것)
공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
2. 항목별 산출방법
가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격＋자기자금이자－감가상각비
1) 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격: 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.
구 임대주택법 시행규칙 부칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호)
제1조(시행일) 이 영은 2008년 6월 22일부터 시행한다.
3. 판단
법령에 대한 헌법소원은 법령 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날부터 90일 이내에, 법령이 시행된 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 하고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 한다 (헌재 2007. 7. 26. 2006헌마1164 참조).
심판대상조항은 2008. 6. 22.부터 시행되었고, 청구인이 심판대상조항이 적용되는 공공건설임대주택의 분양전환으로서 2010. 11. 26.부터 2012. 4. 26.까지 제1아파트에 관한 분양계약을 체결하였고, 2012. 11. 27.부터 제2아파트를 분양하기 시작하여 최소한 위 분양자들이 부당이득반환을 구하는 소를 제기한 2014. 11. 28.경에는 제2아파트에 관한 분양계약을 마쳤다고 할 것인데, 그로부터 1년이 훨씬 경과한 2020. 7. 2.에 이르러서야 이 사건 심판청구가 이루어졌으므로, 이 사건 심판청구는 청구기간을 도과하였다.
청구인은 심판대상조항에 대하여 임대사업자의 정상이윤이 포함되지 않은 실제 건축비를 의미하는 것으로 해석한 대법원 2020다204940 판결 및 2019다285554 판결이 2020. 5. 14. 및 같은 달 28. 각 선고되었고, 위 각 대법원 판결의 선고가 있은 때에 비로소 심판대상조항으로 인하여 청구인의 기본권이 침해된다는 점을 알게 되었으므로, 그때로부터 기산하면 90일의 청구기간을 도과하지 않았다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 심판청구는 심판대상조항의 시행일 이후 위 조항이 청구인에게 적용됨으로써 기본권침해사유가 발생한 날로부터 1년이 경과한 이후에 제기되었음이 역수상 명백하므로, 청구인의 위 주장은 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제2호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.