임대주택 임대의무기간 종료일결정 취소청구

이 사건 심판청구를 각하한다.

1. 사건개요 청구인은 2004. 9. 22. 구 「임대주택법」 제6조에 따라 등록한 임대사업자인데 2020. 8. 26. 피청구인에게 별지목록의 16건을 포함한 청구인의 매입임대주택 19건에 대하여 임대의무기간 종료일을 결정하여 회신하여 달라는 내용의 민원을 접수하였다. 피청구인은 2020. 9. 1. 청구인에게 청구인의 매임입대주택 19건에 대한 임대의무종료일을 결정(이하 ‘이 사건 회신’이라 한다)하여 회신하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 사건의 경위 청구인은 ○○시에 거주하는 임대사업자이며, 별지목록 3번의 경기도 △△시 □□구 ◎◎동 ◇◇◇번지 ◆◆마을 ■■아파트 ○○○동 ○○○호(이하 ‘■■아파트’라 한다)를 2011. 2. 22.부터 주택임대사업물건으로 하여 임대개시를 하였다. 나머지 15건의 물건도 계산 방식은 동일하므로 ■■아파트를 대표로 설명한다. ■■아파트는 2011. 2. 22. 임대개시 당시 구 「임대주택법 시행령」(대통령령 제22102호, 시행 2010. 3. 30.) 제13조 제1항에 따라 5년 이상 매입임대주택으로 임대를 시작하여 계속 임대를 주고 있었다. 이후 2018. 12. 31. 구 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)(법률 제14912호, 2018. 10. 25. 시행) 제2조 제5호에 따라 8년 이상 장기일반민간임대주택으로 변경 신고하여 임대를 주기 시작하여 오늘에 이르고 있다. 2) 이 사건 심판청구 원인 구 민간임대주택법(2020. 8. 18. 법률 제17482호) 시행 이후 피청구인은 관내 주택임대사업자들이 등록한 주택임대물건(특히 아파트)에 대하여 임대 종료일에 대한 결정을 정기적으로 주택임대사업자들에 대하여 통보하고 있다. 이는 임대의무기간 종료일(개시일 포함) 결정이 해당 임대사업자에 대하여 법에 의하여 행정의무를 명하거나, 세제 혜택을 부여하는 실질적 내용을 포함하기 때문이다. 특히 임대 종료일(개시일 포함)의 결정은 주택임대사업자들에게 임대의무기간 동안에 의무 불이행시 강한 행정형벌 내지 질서벌을 받을 수 있기 때문에 중요한 처분이다. 청구인은 매입임대주택을 10여개 보유하기 때문에 정기적으로 하는 피청구인의 처분을 기다리지 않고, 선제적으로 질의를 통하여 임대 종료일 결정을 피청구인에게 요구하였고, 피청구인은 이 사건 회신을 하였다. 3) 이 사건 회신의 처분성 「행정심판법」 제2조에 의하면 처분이란, 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정 작용이라고 규정하고 있고, 판례에 의하면 항고소송의 대상이 되는 “행정청의 처분이란 원칙적으로 행정청의 공법상 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상의 효과를 직접 발생하게 하는 등 국민의 권리의무에 직접 관계가 있는 행위를 말한다.”고 판시한바 있다(대법원 2011. 4. 21. 2010무111 전원합의체 결정). 행정청의 임대 종료일 결정은 구 「임대주택법」을 포함하여 민간임대주택법에 근거하여, 임대 개시일부터 임대 종료일까지 주택임대사업자들에 대하여 의무기간내의 양도매매금지 의무, 임대보증보험 강제가입 의무, 임대료 5% 인상금지 의무 등 많은 의무를 부담을 부과하고 있다. 반면 주택임대사업자에게 그러한 의무부담의 반대급부로 임대 종료일까지 종부세법에 의한 임대 의무기간 중 주택임대물건에 대한 종부세 합산 배제 및 재산세 감면 등 혜택을 주고 있다. 이 사건 회신은 형식적으로는 질의 회신이나 실질적으로 행정청이 임대의무기간 동안에 민간임대주택법 및 기타 세제 관련 법규에 의하여 임대사업자에게 의무의 부담 혹은 권리의 설정을 명하는 실질적 내용을 가지고 있으므로 처분이다. 4) 이 사건 회신의 위법성 가) 법률유보의 원칙 위반 일정한 행정권의 발동은 법률에 근거하여야 하고, 특히 침익적 행정처분은 법률적 근거를 요하는데 이는 여러 판례를 통하여 확인할 수 있다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007두26001 판결, 대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두5903 판결, 서울행정법원 2016. 7. 25. 선고 2016구합58710 판결 등 참조). 위와 같은 사실을 고려할 때 ■■아파트에 대하여 매입임대주택(5년 이상 임대)을 2018. 12. 31. 장기일반민간임대주택으로 변경 시 구 민간임대주택법(법률 제14912호, 2018. 10. 25. 시행)상에 역산할 수 있다는 법률적 근거는 없다. 이는 법률유보의 원칙을 위반한 것으로 피청구인이 법적근거도 없이 청구인에게 불리한 방향으로 확장해석하거나 유추해석한 것으로 판단된다. 정상적으로 법률해석을 한다면 ■■아파트는 2011. 2. 22. 매입임대 5년 이상 임대주택으로 임대하다가 2018. 12. 31. 8년 이상짜리 장기일반민간임대주택으로 변경하였으니, ■■아파트는 2011. 2. 22. ~ 2018. 12. 30.까지 계속하다가 2018. 12. 30. 종료되었음이 타당하다. 그러다가 2018. 12. 31.부터는 8년 이상짜리 장기일반민간주택으로 변경하였으니 개시일은 2018. 12. 31.이 타당하고 8년을 더한 2026. 12. 31.이 임대의무기간 종료일이 법적으로 맞는 해석이다. 2015. 12. 29. 최초로 제정되어 시행된 민간임대주택법은 부칙 제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) 제2항에서 “종전의 임대 주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전의 임대주택법을 적용한다.”라고 규정하고 있으므로, 동 조항을 원용한다면 ■■아파트는 5년 이상짜리 매입임대주택으로 하여 2018. 12. 30.까지는 매입임대주택으로서 법적 지위를 유지하고 있었음이 명백하다. 피청구인이 정상적으로 처분을 하였다면 청구인은 2026. 12. 31.까지 임대의무기간을 지속하면서 종부세 합산배제, 재산세 감면, 양도세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 이 사건 회신으로 종료일이 5년이나 앞당져진 2021. 12. 31. 종료일이 되어 2021. 12. 31. ~ 2026. 12. 31.까지 5년 동안 종부세 합산, 재산세 감면 박탈 등 청구인은 ■■아파트 외 15건의 임대물건을 포함하여 심한 재산상의 손실이 발생하게 되었다. 참고로 국토교통부는 매입임대주택(5년 이상)에 대하여 장기일반민간임대주택으로 변경방법에 대한 법률적 근거를 2020. 6. 9. 개정(부칙 제3조, 시행일 2020. 12. 10.)하여 법률 제17453호로 동 법적근거를 늦게나마 만들었는데, 법률 제13499호 민간임대주택법 제3조 제2항 “종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전의 임대주택법을 적용한다.”라는 규정을 삭제하였고, 법률 제13499호 부칙 제3조 제3항 제13호에 종전의 매입임대주택은 단기임대주택으로 본다는 조항을 늦었지만 만들었다. 그러나 2020. 6. 9. 개정한 민간임대주택법 제17453호의 법률 중에서 법률 제13499호 부칙 제3조에 대하여는 2020. 12. 10.부터 시행한다고 하고 있어 상기 2개의 조문은 이미 2018. 12. 31. 장기일반민간임대주택으로 등록한 청구인의 물건에 대하여는 적용할 수가 없다. 나) 법률 불소급의 원칙 판례에서는 “법령의 소급적용 특히 행정법규의 소급적용은 일반적으로는 법치주의의 원리에 반하고, 개인의 권리, 자유에 부당한 침해를 가하며, 법률생활의 안정을 위협하는 것이어서, 이를 인정하지 않는 것이 원칙이고(법률불소급의 원칙, 또는 행정법규 불소급의 원칙), 다만 법령을 소급적용하더라도 일반 국민의 이해에 직접 관계가 없는 경우, 오히려 그 이익을 증진하는 경우, 불이익이나 고통을 제거하는 경우 등의 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 예외적으로 법령의 소급적용이 허용된다.”라고 판시(대법원 2005. 5. 13. 선고 2004다863 판결 참조) 하였고, “법령이 변경된 경우 신법령이 피적용자에게 유리하여, 이를 적용하도록 하는 경과 규정을 두는 등의 특별한 규정이 없는 한 헌법 제13조 등의 규정에 비추어 볼 때, 그 변경 전에 발생한 사항에 대하여는 변경 후의 신 법령이 아니라 변경 전의 구 법령이 적용되어야 한다.”라고 판시(대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두3228 판결 참조)한 사실이 있다. 다) 만일 2020. 12. 10. 이후 피청구인이 늦게 만들어진 근거조항을 가지고 2018. 12. 31.에 발생한 변경 행위를 가지고 청구인에게 한 이 사건 회신이 적법하다고 주장한다면, 이는 불소급의 원칙을 위배한 행위이다. 피청구인은 2018. 12. 31. 매입임대에서 장기일반민간임대주택으로 변경 시 법적근거가 없이 침익적 행정행위를 유추 내지 무리한 확장해석을 하여 임대 종료일이 5년이나 앞당겨져서 재산권 침해가 막대하고, 이 사건 회신이 위법하다고 주장하는 데, 심판의 지연으로 인하여 피청구인이 2020. 12. 10. 이후 시행하는 법적근거를 가지고 소급시켜서 적법하다고 주장한다면 이것이야 말로 판례에서 보았듯이 법률 불소급의 원칙을 위배한 주장이 아닐 수 없다. 행정심판위원회는 2018. 12. 31. 매입임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경한 사항의 위법성에 대해서만 결정을 내려주기 바란다. 5) 피청구인이 청구인에게 한 청구인의 16개 임대물건에 대하여 2018. 12. 31. 매입임대에서 장기일반민간임대주택으로 변경한 사항에 대한 이 사건 회신은 법률유보의 원칙에 위배하여 위법하여 취소되어야 한다. 6) 이 사건 회신의 연번 1, 2 물건을 이 사건 심판대상에 추가하고자 한다. 이 물건은 이 사건 회신으로 인하여 2020. 8. 8. 임대의무기간이 종료되어 2021년 종부세 합산대상 물건이 되었고, 청구인은 세제 해택이 사라져 재산상 손실을 입게 되었다. 피청구인이 적법하게 산정하였다면 위 물건의 임대의무기간 종료일은 2025. 8. 8.까지이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 2011. 2. 22. ◎◎구청에 내방하여 ■■아파트를 구 「임대주택법」에 의거 매입임대주택(임대의무기간 5년)으로 등록하였다. ■■아파트의 매입임대 임대의무기간은 2011. 2. 22. ~ 2016. 2. 22.(5년)이다. 그 후 청구인은 2018. 3. 8. ○○시로 전입하여 임대사업자 관할청이 ◎◎구청장에서 피청구인으로 변경되었으며, 2018. 12. 28. 피청구인을 방문하여 ■■아파트를 구 민간임대주택법에 따라 매입임대에서 장기일반민간임대주택(임대의무기간 8년)으로 변경신청하였다. 이에 대하여 피청구인은 2018. 12. 31. 변경 신청을 수리하였으며, 민간임대주택법 제34조 제1항 제3호 제나목(임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 이후 임대개시일은 변경신고 수리일로부터 해당 임대주택의 임대의무기간을 역산한 날) 규정에 따라 ■■아파트의 임대개시일은 변경 신청 수리일인 2018. 12. 31.에서 매입임대 임대의무기간인 5년을 역산한 날인 2013. 12. 31.을 임대개시일로 보고 임대의무기간이 변경하였고 이에 따라 ■■아파트의 임대의무기간을 2013. 12. 31 ~ 2021. 12. 31.(8년)으로 결정하였다. 그리고 2020. 8. 18. 민간임대주택법 개정되어 아파트인 경우 임대의무기간이 종료된 날 등록이 말소된다는 규정에 따라 ■■아파트는 2021. 12. 31. 임대의무기간 종료일로 보고 임대의무기간 경과에 따라 자동말소 처분이 될 예정되었다. 2) 이 사건 처분의 적법·타당성 구 「임대주택법」은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 1994년도부터 2015년까지 운용되었으며 그에 따라 등록 임대주택 중 ‘매입임대는 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택’으로써 임대의무기간 5년 동안 임대차계약 해제·해지 및 임대료 증액 제한 등을 통하여 임차인의 안정적인 주거 생활을 보장하였으며, 그 후 2015. 12. 28. 구 「임대주택법」은 민간임대주택 운영을 위한 민간임대주택법과 공공주택 운영을 위한 「공공주택 특별법」으로 분리 되었다. 민간임대주택법은 민간임대주택을 임대의무기간이 4년인 단기민간임대주택과 8년인 장기일반민간임대주택로 나누어 운영하였고, 그 후 정부에서는 서민의 장기간 주거안정을 목적으로 민간임대주택을 장기임대로 유도하기 위하여, 2017. 9. 19. 민간임대주택법 시행령 개정을 통해 기존 단기임대로 등록한 주택을 장기임대로 변경하는 경우 종전 단기임대의 임대한 기간이 장기임대 임대의무기간 산정에 포함될 수 있도록 임대개시일 산정시점(변경신청 수리일로부터 단기임대 4년을 역산한 날)을 정하는 기준을 정하였다. 그에 따라 2017. 10. 13. 국토부 질의[매입임대→준공공임대(장기임대)로 변경 가능 여부]에 대해서 매입임대를 준공공임대(장기임대)로 변경 가능할 뿐만 아니라 단기임대(변경신청 수리일로부터 매입임대의무기간 5년을 역산한 날) 임대개시일 산정과 동일하다는 질의·응답을 참고하였다. 또한 이러한 내용을 바탕으로 2020. 6. 9. 민간임대주택법 종전 부칙 개정을 통하여 명확히 하였다. 참고로, 조세특례제한법상 동일 사안에 대해서 장기보유특별공제 적용방법에서도 국토교통부 질의·응답과 동일하게 임대의무기간 산정한다는 국세청 법령해석과 자료가 있다. 그리고 국토교통부 질의·응답을 바탕으로 피청구인 뿐만 아니라 전국 지방자치단체에서는 매입임대를 준공공임대(장기임대)로 변경신고 수리 시 단기임대와 마찬가지로 변경신고 수리일로부터 매입임대 임대의무기간 5년을 역산한 날로 임대개시일을 산정하여 임대의무기간을 계산해 왔다. 민간임대주택법이라는 한정된 틀 안에 민간임대주택에서 발생하는 모든 일을 담을 수 없기에 그 동안 전국 지자체 임대사업자 담당자들은 국토교통부에서는 내려주는 가이드라인, 지침, 각종 질의·응답 등을 바탕으로 업무를 처리해 왔으며, 청구인의 주장대로 민간임대주택법에 명시적인 근거가 없다는 이유만으로 국토교통부에서 내려주는 가이드라인, 지침, 질의·응답 등을 무시하고 각 지자체 임대사업자 담당자들의 자의적인 법해석으로 업무를 처리한다면 동일 사안에 대해서 각 지자체마다 업무 처리가 다를 것이며 그에 따라 민간임대주택 행정업무 처리의 안정성 및 연속성이 크게 흔들릴 뿐 아니라 전국 50만 임대사업자 및 임대주택 150만호에 대해서 업무처리에 대해 큰 혼란이 야기될 것이며, 그 피해는 고스란히 임대사업자들에게 갈 것이다. 3) 위와 같은 사항을 고려하여 이 사건 회신은 적법·타당하다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없으므로 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 심판청구의 적법 여부 가. 관계법령

[시행 2020. 8. 18.] [법률 제17482호, 2020. 8. 18., 일부개정] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 1. 17., 2018. 1. 16., 2018. 3. 13., 2020. 8. 18.> 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. 가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택 다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. <개정 2020. 8. 18.> ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. ③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다. <개정 2020. 6. 9.> ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <개정 2020. 8. 18.> 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 ⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. <신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.> ⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다. <신설 2020. 6. 9., 2020. 8. 18.>

[시행 2020. 8. 5.] [대통령령 제30893호, 2020. 8. 4., 타법개정] 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. <개정 2017. 9. 19., 2018. 7. 16.> 1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다. 2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. 3. 법 제5조제3항 본문에 따라 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점 가. 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점 나. 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날 ② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <신설 2018. 7. 16.> ③ 법 제43조제4항제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다. <개정 2018. 7. 16.> 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다. <개정 2018. 7. 16.> ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제43조제4항제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다. <신설 2018. 7. 16.>

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 임대사업자등록증, 이 사건 회신 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2004. 9. 22. 구 「임대주택법」 제6조에 따라 등록한 임대사업자인데 2020. 8. 26. 피청구인에게 별지목록의 16건을 포함한 청구인의 매입임대주택 19건에 대하여 임대의무기간 종료일을 결정하여 회신하여 달라는 내용의 민원을 접수하였다. 나) 피청구인은 2020. 9. 1. 청구인에게 위 가)항의 별지목록의 16건에 대한 임대의무기간 종료일을 정하여 회신을 하였다. 다) 청구인의 임대사업자등록증에 따르면 ■■아파트는 2011. 2. 22. 매입임대주택으로 최초임대개시를 하고, 2018. 12. 31. 장기일반민간임대주택으로 변경한 사실이 확인된다. 2) 본안 판단에 앞서 이 사건 심판청구의 적법 여부에 관하여 본다. 「행정심판법」 제2조 제1호 및 제3조 제1항에 의하면 행정심판의 대상이 되는 처분이란, 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 이 사건 회신은 청구인의 이 사건 각 임대주택에 관한 임대의무기간 종료일 질의에 대하여 피청구인이 관련 법령을 적용하여 산정한 임대의무기간 종료일을 회신한 것이다. 민간임대주택법 제43조, 같은 법 시행령 제34조는 민간임대주택의 임대의무기간 및 양도에 관하여 규정하고 있을 뿐, 구체적인 임대의무기간의 종기를 정할 권한을 지방자치단체장에게 부여하고 있지 아니하다. 가사 피청구인이 청구인의 질의에 응하여 산정한 이 사건 각 임대주택에 관한 임대의무기간 종료일을 회신하였다고 하더라도, 이로써 이 사건 각 임대주택에 관한 임대의무기간이 확정된다고 볼 여지도 없다. 따라서 이 사건 회신은 피청구인이 이 사건 각 임대주택에 관한 임대의무기간 종료일을 산정하여 그 결과를 알려주는 ‘관념의 통지’에 불과할 뿐 임대의무기간을 설정하는 새로운 형성적 행위가 아니어서 청구인의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 행정처분이라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 회신은 행정심판의 대상인 처분이라 할 수 없으므로 청구인의 심판청구는 부적법하다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.