거주의무기간 공고처분 취소청구

이 사건 심판청구를 각하한다.

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○2택지개발지구(A56블럭)에서 공급되는 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 입주자모집공고에 따라 분양계약을 체결한 자이다. 피청구인은 이 사건 아파트 분양 관련 사업주체인 ㈜○○○○경남○○○○○○주택위탁관리부동산투자회사(이하 ‘이 사건 사업주체’라 한다)의 입주자모집공고 승인 신청에 따라 분양가심사위원회 심사 등 관련 절차를 거쳐 2023. 6. 13. 이 사건 사업주체에게 입주자모집공고 승인을 통지하였고, 이 사건 사업주체는 같은 해 6. 15. 이 사건 아파트의 입주자모집공고(이하 ‘이 사건 공고’라 한다)를 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건개요 피청구인이 국토교통부 고시 「수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침」(이하‘이 사건 지침’이라 한다) 제3조제1항에 따라 "인근지역"을 ○○신도시 전체 법정동인 ○○시 □동, ◇◇동, △△동, ▽▽동, ■■동, ◇동, ▲동, ▼▼동, ●●동, ○○동, ◆◆동으로 결정하고, 한국부동산원에 인근지역 평균 시세를 제공받아 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 68.79%라고 산출하여, 「주택법 시행령」 제60조의2제1항제1호가목에 따라 2023. 6. 15. 청구인에게 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 5년 거주의무 모집공고를 행하였다. 2) 사건의 경위 피청구인이 이 사건 지침 제3조제1항에 따라 “인근지역”을 ○○신도시 전체 법정동인 □동, ◇◇동, △△동, ▽▽동, ■■동, ◇동, ▲동, ▼▼동, ●●동, ○○동, ◆◆동으로 결정하고, 같은 지침 제4조제1항, 제4항에 따라 입주자모집공고안 승인 신청일 기준 최근 1년간 거래된 주택의 평균 가격인 인근지역 시세를 제공받아 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 68.79%라고 산출해, 분양가심사위원회를 열어 「주택법 시행령」 제60조의2제1항제1호가목에 따라 2023. 6. 15. 청구인에게 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 5년 거주의무 모집공고를 행하였다. 1회차 분양가심사위원회 심사결과서에서도 ○○2신도시 전체를 인근지역으로 결정하였다. 3) 이 사건의 공고(또는 부작위)의 위법·부당성 - 평등원칙 위반 청구인이 분양받은 ○○○○○ ○○ 파크아너스(경기도 ○○시 □동 454)는 ▷▷-◀◀고속선 및 수도권급행고속철도 A노선 정차역인 ○○역과의 직선거리가 5.4km이고, 경부고속도로 ☆☆IC와의 직선거리가 6.6km로 멀다. ○○2신도시 내에서도 ○○역과의 거리 및 경부고속도로 접근성에 따라 생활환경 중 가장 큰 영향을 미치는 교통환경의 차이가 크다. 서울 및 ◁◁ 등으로의 출퇴근 및 통학 수요가 많아 서울과 ◁◁으로 갈 수 있는 ○○역과 ☆☆IC 간 거리가 가까울수록 교통환경이 좋다. 또한 청구인이 분양받은 ○○○○○ ○○ 파크아너스(경기도 ○○시 □동 454)는 ○○호수와의 직선거리도 4.3km로 멀다. ○○호수는 대형 수변공원으로 생활환경 중 큰 영향을 미치는 휴식공간의 차이가 크다. 따라서 ○○역과 ☆☆IC와 가까운 ○○시 ◇◇의 평균 주택가격은 8억 6,000만 원, ○○시 △△동의 평균 주택가격은 9억 5,000만 원, ○○시 ▽▽동의 평균 주택가격은 6억 8,000만 원이고, ○○호수와 가까운 ▲동의 평균 주택가격은 8억 8,000만 원이나, ○○역 및 ☆☆IC, ○○호수와 멀리 떨어지고, □동과 바로 인접한 ○○시 ◇동의 평균 주택가격은 5억 8,000만 원이다. 이 사건 지침 제3조제1항의 “인근지역”을 결정함에 있어 교통환경 및 호수 접근성 등 생활환경에 따라 주택가격의 차이가 매우 큰 ○○2신도시에서 ○○2신도시 전체를 “유사한 생활환경을 지닌 동”으로 보고 교통환경과 대형 호수공원 접근성이 가장 낮은 □동의 인근지역을 ○○2신도시 전체 법정동인 ○○시 □동, ◇◇동, △△동, ▽▽동, ■■동, ◇동, ▲동, ▼▼동, ●●동, ○○동, ◆◆동으로 결정해 해당 지역의 최근 1년 간의 평균 시세로 인근지역 주택매매가격을 산출해 분양가와 비교하는 것은, 「행정기본법」 제9조 평등의 원칙을 위반하여, 다른 것을 같게 취급하여 재량권을 남용하였다. ○○시 □동과 인접한 ○○시 ◇동만이 ○○역과 2.9km, ☆☆IC와 4.4km, ○○호수공원과 3.0km 떨어져 다른 법정동에 비해 이격거리 차이가 적으며, ○○시 □동과 경계를 접하고 있어 “유사한 생활환경을 지닌 동”으로 볼 수 있어, 인근지역 범위 가운데 ◇동 부분만이 위법하지 않다. 거주의무 5년 부과 공고를 취소하고, □동과 인접하고, 교통환경과 호수공원 접근성을 고려하였을 때 이 사건 지침 제3조제1항에 따라 유사한 생활환경을 지닌 ○○시 ◇동만을 인근지역으로 지정하여 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우 「주택법 시행령」 제60조의2제1항제1호에 따라 거주의무 기간을 3년으로 재산정해 적법하게 재처분하고, 100퍼센트 이상인 경우 처분하지 않아야 평등원칙에 위반되지 않는다. 4) 결론 피청구인이 2023. 6. 15. 청구인에게 한 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 5년 거주의무 공고는 이 사건 지침 제3조제1항의 “인근지역”을 결정함에 있어 교통환경과 호수공원 접근성에 따른 생활환경의 차이를 고려하지 않고 평등원칙을 위반하여 ○○2신도시 전체를 “유사한 생활환경을 지닌 동”으로 간주한 것으로 위법하다. 따라서 ‘피청구인이 2023. 6. 15. 청구인에게 한 ○○○○○ ○○ 파크아너스(0회차) 5년 거주의무 공고를 취소한다.’라는 재결을 구한다.

5) 피청구인이 「행정기본법」 제21조에 따라 관련 이익인 선호시설과 유해시설에 대한 조사를 해 이익을 형량하지 않아 재량권 일탈·남용으로 위법하다. 피청구인의 답변서에서는 생활환경의 유사성을 판단하는데, 교통시설 및 공원만으로 판단하기 어렵고, 종합적 판단이 필요하다고 한다. 이에, 선호시설 및 기피시설과의 직선거리를 제시하여 추가적인 생활환경의 차이에 대한 주장을 제출한다. 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕</img> 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕</img> 이처럼 ○○2신도시 내에서 쇼핑, 의료, 문화, 치안 관련 시설은 가장 멀리 떨어져 있고, 물류센터, 묘지, 송전탑 등 유해시설은 가까이 있는 곳이 ○○○○○ ○○ 파크아너스이다. 그런데, 피청구인은 「행정기본법」 제21조에 따라 관련된 이익인 유해시설과 선호시설에 대한 조사를 전혀 하지 않고, 답변서에 따르면 2020년부터 실거주의무 기간 공고처분 시 모든 아파트에 대해 가장 유사한 생활환경을 지닌 법정동을 검토하여 위원회에 상정하지 않고 ○○2신도시 전체를 유사한 생활환경을 지닌 곳으로 사실상 선정해 행정처분을 하여 「행정기본법」 제21조 위반으로 위법하다. 6) ○○시 분양가심사위원회가 피청구인에게 재량판단에 필요한 생활환경 및 시세에 관한 자료를 제출받지 못해, 재량권 행사의 근거자료 없이 재량권을 행사해 재량판단에 필요한 점이 고려되지 않아 재량권을 일탈·남용하여 위법하다. 피청구인의 답변서에서는 ○○2신도시 전체와 ○○시 □동이 어떤 근거로 생활환경의 유사성을 갖추고 있는지 구체적인 증거 자료를 제출하지 못하고, 분양가심사위원회의 의결이라는 점만을 주장하고 있다. 분양가심사위원회가 ○○2신도시 전체를 인근지역으로 결정한 이유는, 피청구인이 분양가심사위원회에 ○○시 ○○2신도시의 법정동별 생활환경에 대해 자료를 제출하지 않았기 때문이다. 또한, 피청구인이 한국부동산원에 구체적인 ○○2신도시 법정동별 시세를 요구해 제출받지 않고 ○○2신도시 전체의 시세만을 요구해 제출받아, 분양가심사위원회에 법정동별 범위를 다양하게 설정해 여러 가지 대안을 가지고 상정하지 않고, ○○1, 2신도시, ○○2신도시, □동 총 3가지 대안만을 제출하여 분양가심사위원회가 그 중에 한 가지 대안을 선택해야 했기 때문이다. 이 가운데 ○○시 □동은 같은 면적의 아파트가 아직 없으며, ○○1신도시는 전혀 다른 택지지구이므로, 여러 안을 상정하였지만, 피청구인이 사실상 분양가심사위원회에 ○○2신도시 전체를 인근지역으로 결정하도록 단일안을 상정한 것으로 볼 수 있다. 따라서 피청구인은 분양가심사위원회에 재량적 판단을 할 수 있는 여러 시세 근거자료를 제출하지 않고 위원회에 ○○2신도시만을 인근지역으로 결정하도록 자료를 불성실하게 제출하여 위원회는 재량권 행사에 필요한 근거자료의 검토를 하지 못했다. 따라서 피청구인의 거주의무 기간 공고처분은 재량권을 일탈·남용하여 위법하다. 7) 「행정기본법」 제10조제2호 비례의 원칙에 따라 거주의무 공고처분은 위법하다. 「행정기본법」 제10조제2호는 행정작용은 행정목적을 달성하는 데 필요한 최소한도에 그칠 것을 규정한다. 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정함에 있어, 가장 유사한 지역을 최소한의 범위로 지정하여 기본권을 최소한도로 제한하여야 함에도 SRT 및 GTX역, 대형공원, 백화점, 대형마트, 대학병원, 영화관, 경찰서 등이 잘 갖추어진 ○○시 ◇◇, △△동, ▲동 등을 ○○시 □동과 유사한 생활환경을 지닌 지역으로 선정하는 것은 행정목적을 달성하는 데 필요한 최소한도의 인근지역 범위를 설정하지 않은 것으로 「행정기본법」 제10조제2호를 위반하여 위법하다.

8) 피청구인 보충서면에 대한 청구인 답변 가) 피청구인이 선별하여 정한 인근지역의 세 개 범위(①○○(1, 2)택지지구, ②○○(2)택지지구, ③□동) 가운데 ①○○(1, 2)택지지구는 ○○2신도시와 전혀 무관한 ○○1신도시를 포함하여 인근지역으로 분양가심사위원회에서 결정할 가능성이 없는 선택지이다. 또한 ③□동은 동일 평형대에 입주한 아파트가 없어 한국부동산원에서 시세 자료를 보유하고 있지 않아 선택할 수 없는 선택지이다. 따라서 분양가심사위원회는 해당 3가지 인근지역의 범위 중에 ②○○(2)택지지구를 인근지역으로 지정할 수밖에 없다. 따라서 피청구인은 실질적으로 1개 범위(②○○(2)택지지구)를 위원회에 제출하여 위원회의 재량권 행사에 필요한 자료를 충분히 제공하였다고 볼 수 없다. 나) 피청구인은 역대 ○○시에서 개최된 분양가심사위원회가 인근지역의 범위의 설정을 위해 추가자료를 요청한 회의록 등 입증자료를 제출하지 않아 이를 입증하지 못하고 있다. 따라서 피청구인의 추가자료를 요청할 수 있다는 주장은 기각되어야 한다. 다) 「행정심판법」 제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다. 청구인 적격은 처분의 직접 상대방이 아니더라도 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 입주자모집공고처분 가운데 거주의무기간 5년 부과 부분이 일부취소될 경우 청구인은 「주택법」 제57조의2제1항의 실거주의무를 적용받게 되지 않아 법률상 이익이 있으며, 재처분하여 거주의무기간 3년으로 공고될 경우 「주택법」 제57조의2제1항의 실거주의무 기간이 축소되어 법률상 이익이 발생한다. 따라서 청구인은 청구인 적격이 있다.

9) 주위적 청구인 입주자모집공고상 거주의무기간 공고처분이 처분성이 없거나 청구인 적격이 없어 각하될 경우, 예비적 청구로 ○○시장의 거주의무 5년 부과처분에 대한 취소를 구한다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 이 사건 아파트 입주자모집공고 승인 신청에 따라 「주택법」 제57조의2 및 이 사건 지침 제3조에 의거하여 인근지역을 세 개 범위(①○○(1, 2)택지지구, ②○○(2)택지지구, ③□동)로 선별하여 정하였다. 이후 한국부동산원에 요청하여 세 개 범위에 대한 최근 1년간 거래된 주택의 평균가격 정보를 제공받았으며, 분양가심사위원회를 통해 ②○○(2)택지지구를 ‘인근지역 범위’로 결정 후 관계 법령에 따라 검토 후 거주의무기간을 5년으로 결정하였다. 2) 청구인 주장 - 이 사건 공고의 위법·부당성 및 평등의 원칙 위반 ○○(2)택지지구 A56블록이 위치한 □동은 인근 법정동 대비 교통(경부고속도로, ○○역) 및 ○○호수공원에 대한 접근성 떨어지며, 인접한 ◇동을 제외한 ○○(2)택지지구 대부분은 평균 주택가격이 높다. 이와 같은 이유로 ○○(2)택지지구 전체를 해당 지침에 따른 유사한 생활환경으로 볼 수 없으므로 □동과 인접한 ◇동만을 유사한 생활환경을 지닌 동으로 보아 인근지역의 범위를 ◇동으로 결정하여야 한다. 분양가심사위원회를 통해 결정된 거주의무기간 5년 부과를 취소하고 교통 및 공원의 접근성을 고려하여 해당 지침 제3조에 따라 유사한 생활환경을 지닌 ◇동만을 인근지역으로 결정하여야 한다. 또한 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우 거주의무기간을 3년으로 재처분하고, 100퍼센트 이상인 경우 처분하지 않아야 평등원칙에 위반되지 않는다. 3) 피청구인 답변 가) 이 사건 공고의 적법성 이 사건 지침 제3조(인근지역의 결정)에 따르면 시장·군수·구청장은 거주의무기간 등의 결정을 위해 해당 주택건설대지와 유사한 생활환경을 지닌 읍·면·동을 인근지역으로 선별하여 정하여야 한다고 명시된바, 이를 근거로 해당 주택건설대지 주변으로 인근지역의 범위(①○○(1, 2)택지지구, ②○○(2)택지지구, ③□동)를 선별하였다. 2023. 1. 20. 한국부동산원에 위 세 개 범위에 대한 주택매매가격 자료를 요청하였으나, 최근 1년간 실거래가 월평균 1건 미만으로 평균 주택매매가격 산정이 불가한 ③□동을 제외한 두 개 범위에 대한 자료를 제공받았다. 이 사건 지침 제3조제4항에 의거 분양가심사위원회를 통해 인근지역을 결정하여야 함에 따라 2023. 2. 13. 2023년 제2회 분양가심사위원회 심사를 거쳐 인근지역(②○○(2)택지지구)이 결정되었으며, 「주택법 시행령」 제60조의2에 명시되어 있는 바와 같이 해당 주택의 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만(약 68.79%)임에 따라 거주의무기간 5년으로 결정한 것으로 관련 규정에 따라 적법하게 산정되었다. 또한, 분양가상한제가 적용되는 ○○(2)택지지구의 공동주택의 경우, 2020년 이후 분양가심사위원회를 통해 결정된 인근지역의 범위는 ○○(2)택지지구로 동일하게 결정된바, 거주의무기간 5년으로 결정한 이 사건 공고가 위법·부당하다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 나) 평등의 원칙 준수 2014년 의정부지방법원 고양지원 2012가합11518 판결에 따르면, 해당 지침은 인근지역을 ‘생활환경의 유사성'이라는 기준으로 선정할 것을 규정하고 있는데, ‘주택매매가격의 유사성’이 ‘생활환경의 유사성’이라고 볼 수 없고, 분양가상한제는 전국적으로 실시되는 분양가격에 대한 통제를 목적으로 시행된 제도이므로 특정 지역, 특정 주택에 대한 적정한 가격산정이라는 ‘개별적 공정성’뿐 아니라 인근지역 및 주택의 가격과 비교한 적정성, 전국적 차원의 가격관리 및 통제라는 ‘지역적 균형성’도 추구하여야 한다는 판례를 보았을 때, 교육·의료·문화·교통·상업시설 등 고려해야 할 다양한 요소가 있음에도 특정 고속도로, 전철역, 공원의 접근성으로 한정하여 특정 동을 인근지역으로 선정하여야 한다고 주장하는 것은 객관적 입증자료에 의한 것이 아닌 청구인의 개인적인 견해에 의한 것으로 오히려 평등의 원칙에 반하는 주장으로서 배척되어야 한다. 4) 결론 ○○(2)택지지구 A56블록의 전매제한, 거주의무기간 결정을 위한 인근지역의 결정은 「주택법」 및 관계 법령에 따라 분양가심사위원회를 통해 정당하게 결정된 것으로 청구인이 주장하는 처분의 위법, 부당성에 해당하지 않으며, 평등원칙의 위반 또한 특정한 조건을 근거로 특정 동을 인근지역의 범위로 결정하여 거주의무기간을 정해야 한다는 청구인의 주장은 합당하지 않으며 이에 따라 이 사건 청구는 기각되어야 한다.

5) 피청구인 답변 가) 입주자모집 공고 승인 신청에 따라 피청구인이 선별하여 정한 인근지역의 세 개 범위(①○○(1, 2)택지지구, ②○○(2)택지지구, ③□동)는 유사한 생활환경이라 판단되는 행정구역을 선별하여 정하였고, ‘인근지역’의 결정을 위해 분양가심사위원회에 상정하였다. 나) 분양가심사위원회는 필요한 경우, 상정된 인근지역 세 개 범위(①○○(1, 2)택지지구, ②○○(2)택지지구, ③□동) 이외 지역의 추가자료를 요청하여 피청구인으로부터 자료를 제공받아 심의를 통해 결정한다. 따라서, 재량권 일탈 및 남용하였다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 다) 아울러, 입주자모집 공고 승인처분은 사업주체가 「주택법」 제54조 및 「주택공급에 관한 규칙」 제20조, 제21조 규정에 의거 입주자를 모집하려는 경우, 시장·군수·구청장의 승인을 받아야 함에 따라 입주자모집 공고를 신청하여 승인된 사항으로, 청구인은 위와 같은 규정에 따라 입주자모집 공고 승인을 받은 직접 상대방이 아니므로, 사건의 위법함을 이유로 처분의 취소를 청구할 적격이 없다. 6) 결론 처분의 상대방(사업주체)이 아닌 법률상 이익이 없는 청구인이 위법·부당성 등을 청구원인으로 하여 처분의 취소를 구하는 것은 이유가 없으므로 의당 기각 내지 각하되어야 한다. 3. 이 사건 심판청구의 적법 여부 가. 관계법령

제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. 1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택 2. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 행정중심복합도시(이하 이 조에서 “행정중심복합도시”라 한다) 중 투기과열지구(제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택 3. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택 ② 거주의무자가 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조 및 제64조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다. ③ 한국토지주택공사는 제2항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자가 제1항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다. ④ 한국토지주택공사가 제3항에 따라 주택을 매입하는 경우 거주의무자에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다. ⑤ 거주의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다. ⑦ 제3항 및 제4항에 따라 한국토지주택공사가 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공급받은 사람은 제64조제1항에 따른 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매(제64조제1항에 따른 전매를 말한다)할 수 없으며 거주의무기간 중 잔여기간 동안 계속하여 그 주택에 거주하여야 한다. ⑧ 한국토지주택공사가 제3항 및 제4항에 따라 주택을 취득하거나 제7항에 따라 주택을 공급하는 경우에는 제64조제1항을 적용하지 아니한다.

제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. 1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우 가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우 1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년 2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

제20조(입주자모집 승인 및 통보) ① 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지 등기사항증명서를 확인해야 한다. 1. 입주자모집공고안 2. 제15조 및 제17조에 따른 보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는 자만 제출한다) 3. 제50조의2제1항에 따른 교육의 수료를 증명하는 서류(법 제54조의2제2항에 따른 분양대행자에게 제50조의2제1항에 따른 업무를 대행하게 하는 경우만 해당한다) 【수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침】 제1조(목적) 이 지침은 「주택법」 제57조의2 및 제64조, 같은 법 시행령 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 정하기 위한 사항을 규정함을 그 목적으로 한다. 제2조(기준 분양가격의 결정) 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "주택의 분양가격”은 해당 주택건설대지에서 공급되는 주택(이하 "해당 주택”이라 한다)의 평균 분양가격으로 정한다. 제3조(인근지역의 결정) ① 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "인근지역”은 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등”이라 한다)이 해당 주택건설대지가 속한 시·군 또는 자치구(이하 "구”라 한다) 중에서 해당 주택건설대지와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구를 포함한다)·읍·면·동(다만, 읍·면·동의 경우는 각 행정구역의 전체 또는 일부)을 선별하여 정한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사, 지방공사 및 「공공주택 특별법 시행령」 제6조에 따른 공공기관(이하 "국가등”이라 한다)이 사업주체인 경우에는 국가등이 직접 이를 정한다. ② 제1항에도 불구하고 시·군·구 전체가 유사한 생활환경을 지니는 등의 사유로 특정한 구(행정구를 포함한다)·읍·면·동을 선별하기 곤란한 경우에는 해당 시·군·구 전체를 대상으로 정할 수 있다. ③ 제1항에도 불구하고 해당 주택건설대지가 속한 시·군·구중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정하기 곤란한 경우에는 해당 주택건설대지와 인접한 시·군·구중에서 인근지역을 정할 수 있다. ④ "인근지역”의 범위에 대한 결정은 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가의 적정성을 검토하기 위하여 「주택법」 제59조 및 「공공주택 특별법」 제48조의2에 따라 해당 시·군·구 또는 해당 국가등의 기관에 설치된 분양가심사위원회(이하 "위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.

제10조(비례의 원칙) 행정작용은 다음 각 호의 원칙에 따라야 한다. 1. 행정목적을 달성하는 데 유효하고 적절할 것 2. 행정목적을 달성하는 데 필요한 최소한도에 그칠 것 3. 행정작용으로 인한 국민의 이익 침해가 그 행정작용이 의도하는 공익보다 크지 아니할 것 제21조(재량행사의 기준) 행정청은 재량이 있는 처분을 할 때에는 관련 이익을 정당하게 형량하여야 하며, 그 재량권의 범위를 넘어서는 아니 된다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 2. “부작위”란 행정청이 당사자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 일정한 처분을 하여야 할 법률상 의무가 있는데도 처분을 하지 아니하는 것을 말한다. 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 제5조(행정심판의 종류) 행정심판의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 취소심판: 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판 2. 무효등확인심판: 행정청의 처분의 효력 유무 또는 존재 여부를 확인하는 행정심판 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판 제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다. ② 무효등확인심판은 처분의 효력 유무 또는 존재 여부의 확인을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. ③ 의무이행심판은 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 국민신문고 민원사항 검토결과 통보서, 이 사건 공고문 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 경기도 ○○시 ○○2택지개발지구(A56블럭)에서 공급되는 이 사건 아파트 분양 관련 사업주체의 입주자모집공고 승인 신청에 따라 분양가심사위원회 심사 등 관련 절차를 거쳐 2023. 6. 13. 이 사건 사업주체에게 입주자모집공고 승인을 통지하였고, 이 사건 사업주체는 같은 해 6. 15. 거주의무기간 5년으로 하는 이 사건 공고를 하였다. 나) 청구인은 이 사건 아파트의 입주자모집공고에 따라 2023. 8. 2. 이 사건 아파트 3909동 403호에 대한 분양계약을 체결하였다. 2) 본안 판단에 앞서 이 사건 심판청구의 적법 여부를 살펴본다. 가) 기록에 의하면, 피청구인은 2023. 2. 14. 이 사건 사업주체에게 ‘2023년 제2회 분양가심사위원회 결과’를 통지하였고, 이 사건 사업주체는 2023. 2. 27. 피청구인에 대하여 ‘분양가심사위원회 심사결과’, 「주택법」 제57조의2, 「주택법 시행령」 제60조의2제1항, 「주택공급에 관한 규칙」 제20조제1항 및 이 사건 지침 제1조 내지 제3조에 따라 입주자의 이 사건 아파트의 거주의무기간을 5년으로 하는 내용을 입주자모집공고에 반영하여 입주자모집공고 승인 신청을 하여 피청구인이 2023. 6. 13. 이 사건 사업주체에 대하여 입주자모집공고 승인을 통지하였으며, 이 사건 사업주체는 같은 해 6. 15. 거주의무기간 5년을 내용으로 하는 ‘이 사건 공고’를 하였다. 이후 청구인은 2023. 8. 2. 경기도 ○○시 ○○2택지개발지구(A56블럭)에서 공급되는 이 사건 아파트의 입주자모집공고에 따라 이 사건 사업주체와 분양계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다. 나) 관련 법리 「행정심판법」 제2조제1호, 같은 법 제3조제1항에 의하면 ‘처분’이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말하고, 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있으며, 같은 법 제13조제1항에 따라 행정심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있고 심판의 대상이 되는 ‘행정처분’은 행정청의 공법상의 행위로서 특정사항에 대하여 법규에 의한 권리의 설정 또는 의무의 부담을 명하거나 기타 법률상 효과를 발생하게 하는 등 국민의 권리·의무에 직접 관계가 있는 행위를 가리키고, 상대방 또는 기타 관계자들의 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 일으키지 아니하는 행위는 그에 해당하지 아니한다(대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889 판결, 대법원 2011. 4. 21.자 2010무111 전원합의체 결정 등 참조). 또한 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 그 처분의 무효확인 또는 취소를 구하는 행정소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다 할 것이나, 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익이라 함은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있는 경우를 말하고, 공익보호의 결과로 국민 일반이 공통적으로 가지는 일반적·간접적·추상적 이익이 생기는 경우에는 법률상 보호되는 이익이 있다고 할 수 없다(대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결 등 참조). 다) 이 사건 심판 대상에 대한 판단 먼저 이 사건 공고(또는 이 사건 공고의 내용 중 5년 거주의무기간 공고 부분)가 피청구인의 청구인에 대한 ‘처분’에 해당하는지 살펴본다. ‘이 사건 공고’는 그 공고를 한 주체가 행정청인 피청구인이 아니고 이 사건 사업주체이므로, 피청구인의 청구인에 대한 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사로 볼 수 없으므로 이 사건 공고를 피청구인의 청구인에 대한 처분이라 볼 수 없다. 따라서 이 사건 공고 내용 중 ‘5년 거주의무 공고’를 처분으로 보고 그 처분의 취소를 구하는 이 사건 심판청구는 부적법하다. 라) 청구인 적격에 대한 판단 가사 이 사건 심판 청구가 피청구인의 이 사건 사업주체에 대한 입주자모집공고 승인 처분의 취소를 구하는 취지라 해석하더라도, 청구인은 피청구인 처분의 직접 상대방이 아니므로 이 사건 사업주체에 대한 입주자모집공고 승인 처분의 취소를 구하기 위해서는 청구인이 피청구인의 입주자모집공고 승인 처분으로 인하여 침해받는 법률상 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있어야 한다. 그러나 「주택법」 제57조의2제1항, 「주택법 시행령」 제60조의2제1항 및 이 사건 지침 제3조 등에 따라 분양가상한제 적용주택에 인근지역의 주택매매가격과의 차이에 따라 3년 또는 5년의 거주의무기간을 두는 것은, 거주 목적이 아닌 시세차익 등을 목적으로 하는 투기세력이 분양가상한제가 적용되어 주변 시세에 비해 저렴한 분양주택에 당첨되지 못하게 하고 분양주택에 대한 최소한의 공공성을 확보하기 위한 취지인 점, 행정처분의 직접 상대방이 아닌 자로서 그 처분에 의하여 자신의 이익이 침해받거나 침해받을 우려가 있다는 이유로 취소소송을 제기하는 제3자는 자신의 이익이 그 처분의 근거 법규 또는 관련 법규에 의하여 개별적·직접적·구체적으로 보호되는 이익, 즉 법률상 보호되는 이익임을 증명하여야 하나 이 사건의 경우 청구인이 피청구인이 이 사건 사업주체에 대하여 한 입주자모집공고 승인처분으로 인하여 침해받거나 침해받을 우려가 있는 청구인의 법률상 이익이 자명하다거나 청구인이 이를 증명했다 볼 수 없는 점, 피청구인의 이 사건 사업주체에 대한 입주자모집공고 승인 처분에 의하여 그 입주자모집공고 이후 이 사건 사업주체와 분양계약을 체결한 청구인의 이익이 비로소 침해받거나 침해받을 우려가 있다고 보기도 어려운 점 등으로 볼 때, 이 사건 심판 청구는 청구인의 적격이 없어 부적법하다 할 것이다. 마) 청구취지에 관련한 청구인의 보충서면 기재 내용에 대한 판단 추가로, 청구인은 2023. 11. 24. 본 위원회에 제출한 보충서면에서 “주위적 청구인 입주자모집공고상 거주의무기간 공고처분이 처분성이 없거나 청구인 적격이 없어 각하될 경우, 예비적 청구로 ○○시장의 거주의무 5년 부과처분에 대한 취소를 구한다”고 기재하여 이에 관하여도 살펴보면, 이 사건 심판청구의 청구취지에서 청구인은 청구를 주위적, 예비적으로 나누어 청구한 사실이 없고, 이 보충서면의 기재만으로는 위 보충서면의 취지가 기존의 청구취지를 주위적, 예비적 청구로 변경하는 것이라고 판단하기는 어렵다. 앞서 다)항 및 라)항에서 본 바와 같이, 이 사건 심판청구의 대상을 이 사건 사업주체가 한 ‘이 사건 공고’로 볼 때 이를 처분으로 볼 수 없고, 가사 본 건 심판청구가 피청구인이 이 사건 사업주체에 대하여 한 입주자모집공고 승인 처분의 취소를 구하는 취지라 해석하더라도 청구인이 이 사건 공고 승인 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 아니므로 어느모로 보더라도 이 사건 심판 청구는 부적법하다. 바) 한편, 청구인은 증거조사를 신청하였으나, 이 사건은 청구인 및 피청구인이 제출한 서면과 「행정심판법」 제35조(증거서류 등의 제출)에 의해 확보한 증거서류 등으로 심리가 가능하여 청구인이 신청한 증거조사는 받아들이지 않기로 한다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.