제19회 공인중개사자격시험 불합격처분 취소청구

1. 피청구인이 2008. 11. 26. 청구인 김○○, 김●●, 노○○, 박○○, 박●●, 송○○, 엄○○, 이○○, 전○○, 정○○, 최○○, 윤○○, 이●●, 전●●, 황○○ 에게 한 제19회 공인중개사자격시험 불합격처분을 취소한다. 2. 나머지 청구인들의 청구를 기각한다.

1. 사건개요 가. 청구인들이 2008. 10. 26. 실시된 제19회 공인중개사자격시험(1차 시험과 2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2008. 11. 26. 청구인들에게 제19회 공인중개사자격시험불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」) 및 부동산 관련 세법(이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 제19회 공인중개사자격시험 응시자를 대상으로 하여, 매 과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 하였으며, 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2008. 7. 16.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의, 제1차시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 마. 청구인들의 시험성적은 별지 2 기재와 같고, 청구인들이 다투는 문제는 다음과 같다. - 계쟁문제 - 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕</img> 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━━━┯━━┓ ┃계쟁문제 │피청구인│청구인 │비고┃ ┃ │발표정답│주장 정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 2(B형 4번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │⑤ │①,⑤ │ ┃ ┃A형 3(B형 1번) │ │또는 모두정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 8(B형 5번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 10번(B형 9번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 20번(B형 18번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │②, ④ │ ┃ ┃A형 24번(B형 24번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 25번(B형 28번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │⑤ │①, ⑤ │ ┃ ┃A형 26번(B형 27번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │①, ③ │ ┃ ┃A형 31번(B형 32번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ⑤ │ ┃ ┃A형 33번(B형 34번) │ │또는 모두정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │②, ③ │ ┃ ┃A형 36번(B형 36번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ④ │ ┃ ┃A형 37번(B형 40번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 42번(B형 41번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 43번(B형 42번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 57번(B형 58번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 60번(B형 61번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 62번(B형 60번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 65번(B형 64번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공인중개사법령 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 4번(B형 5번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공인중개사법령 │① │①, ⑤ │ ┃ ┃A형 39번 (B형 40번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공시법 및 세법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 61번(B형 60번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 83번(B형 81번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 90번(B형 91번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │⑤ │③, ⑤ │ ┃ ┃A형 94번(B형 95번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 100번(B형 101번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │⑤ │모두정답 │ ┃ ┃A형 105번(B형 106번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 106번(B형 105번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 109번(B형 107번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 118번(B형 118번)│ │ │ ┃ ┗━━━━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━━━┷━━┛ </img> 2. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외없이 재량권이 일탈·남용된 것볼 수 없다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합·분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈·남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈·남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 각 문제에 대한 당사자 주장 및 판단 가. 1차 A형 2번(B형 4번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 2번(B형 4번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음 중 지적법상 지목에 해당하는 것은? ┃ ┃① 제방② 저수지③ 유휴지 ┃ ┃④ 사찰용지⑤ 선하지 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━┛ </img>

이 문제는 1차 시험 부동산학개론의 출제범위에 속하지 않는 내용에 관한 것으로 출제범위를 일탈하였으므로 정답 없음(모두 정답)으로 처리해야 한다.

(1) 부동산학개론의 총론 부분은 ‘부동산의 분류’에 대한 내용을 포함하고 있으며, 부동산의 분류에 있어 ‘법률상 분류’는 필수적인 내용이므로, 지적법상 지목별 분류는 부동산학개론의 영역에 포함된다고 할 것이어서 청구인의 주장은 타당하지 않다. (2) 부동산의 특성(속성)에 관한 내용에서 “지목”이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하는데, 이 사건 문제의 ‘지목’상 분류는 부동산의 특성(속성)에 의한 분류인바, 부동산 특성(속성)은 공인중개사자격시험의 부동산학개론 총론에 포함되는 내용으로 당연히 출제범위에 포함된다. (3) ‘지목’에 관한 지식은 부동산과 관련한 기초개념에 속하며, 부동산과 관련된 기초개념 및 정의는 부동산학의 총론에 해당하는 내용이므로 이는 부동산학개론 영역에서 출제 가능한 문제이다. (4) 공인중개사자격시험의 시험과목 중 부동산학개론에서는 ‘지목’을 묻는 문제가 계속적으로 출제되어 왔는바, 이는 지금까지 ‘지목’에 관련된 지식이 공인중개사자격시험의 시험과목 중 부동산학개론의 출제범위를 벗어나지 않는다는 것을 묵시적으로 보여주는 것이며, 또한 부동산학개론 시험문제 중 ‘지목’에 관한 문제와 관련하여 수험자들이 피신청인에게 이의신청을 제기할 경우 출제범위 이탈을 이유로 이의신청이 받아들여 진 적도 전혀 없다.

(1) 「지적법」 제2조제7호는 “지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다”라고 규정하고 있는바, 일반적으로 부동산을 개발하고 이용함에 있어서 지목은 중요한 고려사항이 될 뿐만 아니라 부동산을 분류함에 있어 법률상의 분류는 필수적인 내용이어서 “지목”은 대부분의 부동산학개론서에서 다루고 있다. 그러므로 이 문제가 출제범위를 일탈한 것이어서 정답 없음(모두 정답)으로 처리해야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 1차 A형 3번(B형 1번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 3번(B형 1번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃토지의 자연적·인문적 특성과 관련된 설명 중 옳은 것은? ┃ ┃① 토지의 부증성은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 ┃ ┃원인이 되기도 한다. ┃ ┃② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 약화시킨다. ┃ ┃③ 토지는 비생산성 때문에 개별 용도의 관점에서도 공급을 증가시킬 수 없다. ┃ ┃④ 토지의 영속성은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다. ┃ ┃⑤ 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배 ┃ ┃려가 필요하다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │⑤│청구인 주장정답 │①, ⑤ 복수 정답 ┃ ┃ │ │ │또는 모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

(1) 토지의 부증성에 의하여 토지 공급은 완전비탄력적이 되고, 이는 법적으로 대체가능성이 없게 만드는 원인이 되므로, ①번 답항의 지문은 옳은 설명이므로 ①번 답항도 정답으로 처리되어야 한다. (2) 또한 ⑤번 답항과 관련하여, 비가역성은 부동산(토지)의 특성에 해당되지 않으므로 이는 문제에서 요구하는 범위 밖의 보기이다. 따라서 이 문제는 정답 없음(모두 정답)으로 처리되어야 한다.

(1) 토지의 부증성에 의하여 토지 공급은 단기에 있어 비탄력적이 되는 것은 사실이나, 공급이 비탄력적이라는 의미가 대체가 불가능한 상품을 의미하는 것은 아니며, 공급이 비탄력적인 상품이라 할지라도 생산된 재화의 성질이 동일하다면 충분히 서로 대체가능한 것이다. 따라서 ①번 답항은 토지의 자연적·인문적 특성에 관한 틀린 설명이다. (2) ⑤번 답항에서 제시된 ‘비가역성’은 단순히 물리적인 부분뿐만 아니라 투자의 관점, 이용의 관점에서 접근하는 개념이고, 이는 건물뿐만 아니라 토지에도 당연히 적용되는 부동산의 특성이므로 옳은 설명이다.

(1) 토지의 부증성으로 인해 토지공급이 비탄력적이기는 하나, 토지의 인문적 특성상 용도간의 대체는 부동산 시장의 상황이나 주어진 여건에 따라 발생할 수 있는 것이기 때문에 토지의 부증성이 토지공급을 비탄력적으로 만든다고 하여 법적으로 대체가능성까지 없게 한다고 주장하는 것은 토지의 자연적 특성과 인문적 특성에 대한 이해부족에서 기인한 것으로 판단된다. 그러므로 ①번 답항의 지문은 옳은 설명이므로 ①번 답항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) ‘토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다’는 내용의 ⑤번 답항은 토지의 자연적·인문적 특성과 관련된 명백히 옳은 설명이라고 판단되므로, ⑤번 답항이 문제에서 요구하는 범위 밖의 보기에 해당하므로 이 문제는 정답이 없는 것으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장도 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 ①번 답항도 정답(또는 정답 없음)으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 다. 1차 A형 8번(B형 5번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 8번(B형 5번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃어떤 부동산에 대한 시장수요함수는 [여기서 P는 가격(단위 : 만원), 는 ┃ ┃수요량(단위 : m2)]이며, 이 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 갖는다. 이 시장의 수┃ ┃요자 수가 2배로 된다면 새로운 시장수요함수는?[단, 새로운 시장수요량은 으로 표기하며 ┃ ┃다른 조건은 일정하다고 가정함. 또한 이 부동산은 민간재(private goods)이며 새로운 수요자들 ┃ ┃도 원래의 수요자들과 동일한 개별수요함수를 갖는다고 가정함] ┃ ┃① ② ┃ ┃③ ④ ┃ ┃⑤ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕</img> 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕

이 문제는 를 새로운 시장수요량 으로 표기하는 경우, 를 새로운 시장수요량 으로 보는 경우, 수요자수 2배 증가를 먼저 생각하여 를 으로 표기하는 경우를 모두 생각하게 하는 문제여서 해석하기에 따라 정답이 달라지므로 결국 정답이 없다.

(1) 이 문제에서 제시하고 있는 함수를 풀기 위해서는 첫째, 가 종속변수가 되는 형태로 전환하여 계산하여야 그 결과를 찾을 수 있다는 점, 둘째, 재가 민간재인 경우, 각 가격에서 ‘갑’과 ‘을’이 구매하려는 총량이 시장수요량이 되므로 시장수요는 양자의 수요량을 합한 수량으로 정의되는바, 시장수요량을 로 표기하면, 가 된다는 점에 대한 이해가 있어야 한다. (2) 한편, 이 문제와 관련하여 참고할 내용은 다음과 같다. 먼저 일반적으로 역함수가 나타내는 ‘값의 부여 규칙’은 원래 주어진 함수가 표현하는 규칙을 거꾸로 행하는 것으로 해석할 수 있다. 그리고 재의 연간 시장수요함수가 아래와 같이 의 선형함수로 주어진 경우를 예로 들어 보면, 의 경우 여기서 재의 시장가격, 재의 시장 수요량이다. 또한 경제학에서 수요함수는 독립변수인 ‘시장가격이 수준으로 주어지면 소비자들이 연간 구매하려고 하는 최대한의 수량’이 단위임을 말해준다. 이 수요함수는 단조감소하므로 수학적으로 그 역함수가 분명히 존재하며 로 표기될 수 있다. 그런데 이 역함수를 ‘소비자들의 수요량이 개이면 재의 시장가격은 원으로 주어진다’고 해석한다면 그것은 경제학적으로 오류이다. 왜냐하면 경제학에서 시장가격은 소비자들의 수요량만으로 결정되는 것이 아니기 때문이다. 올바른 해석은 ‘소비자들의 수요량이 개이면, 그들로 하여금 최대한 개를 구매하게 하는 재의 시장가격은 원으로 주어진다’가 될 것이다. 이 수요가격은 시장가격과는 그 의미가 명백히 다르며 따라서 이것을 “수요가격함수”라고도 부른다. (3) 위와 같은 내용을 참고로 하여 이 문제를 풀면 다음과 같이 정답을 구할 수 있다. 함수를 를 중심으로 정리하면 , 즉, 가 된다. 그런데 여기서 시장의 수요자가 2배로 증가하였으므로 새로운 시장의 수요함수는 다음과 같이 표현될 수 있다. 즉, 이며, 동일한 개별수요함수를 갖는다고 하였으며, 시장수요함수가 2배로 증가된 것이기에 가 된다. 다시 말해, 가 된다. 이를 를 중심으로 재정리하면 이 되므로, 결국 청구인의 주장은 이유가 없다.

(1) P는 수요량 Q를 통해 결정되기 때문에 먼저 함수식을 Q를 중심으로 다시 쓰면, QD = 25 - 0.25P가 되고, 수요가 두 배로 증가할 경우 수요가 2배가 되기 때문에 새로운 수요함수는 QM = (25 - 0.25P) × 2 = 50-0.5P가 된다. 이를 다시 P를 중심으로 정리하면, P = 100 - 2QM이 되므로 ②번 답항이 정답이 된다. (2) 결국 이 문제는 계량문제이기 때문에 위와 같이 수식을 통해 정답을 유도할 수 있는바, 이 문제의 출제가 잘못되었다는 청구인의 주장은 이 사건 문제의 함수식에 대한 이해부족에서 기인한 것으로 판단된다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 제시된 정답 전부가 정답(또는 정답 없음)으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. </img> 라. 1차 A형 10번(B형 9번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 10번(B형 9번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음은 부동산과 관련된 경제변수들이다. 유량(flow)변수와 저량(stock)변수가 옳게 묶인 것은? ┃ ┃┌─────────────────────┐ ┃ ┃│ㄱ. 지대수입ㄴ. 실물자산ㄷ. 도시인구 │ ┃ ┃│ㄹ. 아파트 생산량ㅁ. 가계소득ㅂ. 주택재고 │ ┃ ┃└─────────────────────┘ ┃ ┃ ┃ ┃ 유량변수 저량변수 ┃ ┃ ┃ ┃ ① ㄱ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ② ㄱ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ③ ㄴ, ㅂ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ┃ ┃ ┃ ┃ ④ ㄹ, ㅂ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ ┃ ┃ ┃ ┃ ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ⑤ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

보기의 ㄷ항에서 도시인구는 관점에 따라 유량과 저량 개념이 모두 적용될 수 있으며, 저량 개념으로 한정 짓기 위해서는 도시인구의 규모 등과 같은 단서가 붙어야 한다. 따라서 도시인구를 도시인구의 유출, 유입과 같이 본다면 이는 유량이 되므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다.

(1) 보기의 ㄷ항 도시인구는 도시인구(수)의 단순 줄임말이라 할 수 있으며, 인구의 일반적 용어 사용에서도 특정시점의 수량개념이 포함된다고 할 수 있다. 즉, 이는 기간의 개념이 필요 없는 저량인 것이다. (2) 청구인은 ‘아파트 생산량이나 주택재고’와는 달리, 단순히 ‘아파트, 주택’은 저량이나 유량 개념을 판단할 수 없다는 논리를 펴고 있으나 이는 아파트나 주택에서 특정시점 수량의 개념을 연상시킬 수 있는 단어가 없다는 점에서 도시인구와는 다르다고 할 수 있다. 만약에 아파트 인구, 주택 인구라는 보기가 추가된다면 이것 또한 저량이 될 것이라는 사실을 상기해 보아야 할 것이다. (3) 도시인구를 도시인구수가 아닌 일정기간 동안의 도시인구 유입, 유출(량)로서 파악하는 것은 지나친 논리의 확장이다. 청구인의 논리에 따른다면 주택재고가 주택재고의 변동분으로서 유량이 될 수도 있을 것이고, 실물자산도 실물자산 증감이 될 수 있을 터인데 이는 일반인이 인식하는 용어를 벗어난 논리의 지나친 확장이다.

(1) 일반적으로 보았을 때 도시인구는 저량의 개념이므로, 청구인이 주장하는 바와 같이 도시로의 인구유입, 유출과 같이 특정목적하에서 사용되는 개념을 가지고 일반론에 적용하는 것은 무리가 있다고 판단된다. 따라서 도시인구가 관점에 따라 유량과 저량 개념이 모두 적용될 수 있으므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 마. 1차 A형 20번(B형 18번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 20번(B형 18번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?(단, 다른 조건은 고려하지 않음) ┃ ┃┌───────────────┐ ┃ ┃│○ 순운영소득140,000,000원 │ ┃ ┃│○ 재산세 5,000,000원 │ ┃ ┃│○ 연간융자월부금 90,000,000원│ ┃ ┃│○ 융자이자 70,000,000원 │ ┃ ┃│○ 감가상각 10,000,000원 │ ┃ ┃│○ 소득세율30% │ ┃ ┃└───────────────┘ ┃ ┃① 18,000,000원② 27,000,000원③ 32,000,000원 ┃ ┃④ 45,000,000원⑤ 50,000,000원 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제에서 연간융자월부금은 ‘원금+이자’가 아닌 ‘원금’ 부분만이라고 해석할 수 있으며, 또한 융자이자가 월이자인지 연이자인지 불명확하여 조건에 따라 다른 결과가 나올 수 있다.

(1) 청구인은 연간융자월부금이 ‘원금+이자’가 아닌 ‘원금’부분만이라고 해석할 수 있다고 주장하고 있으나, 연간융자월부금은 대출기관에 연간 상환하는 금액을 지칭하므로, 원금과 이자가 모두 포함되었다고 보는 것이 타당하다. (2) 융자이자는 월이자인지 연이자인지 문제에서 명시적으로 주어져 있지는 않으나, 적어도 이자가 연간융자월부금보다 작아야 함은 당연하므로 융자이자가 월이자나 분기별 이자가 아님은 이들을 연이자로 환산하였을 때 연간융자월부금을 초과한다는 사실만으로 쉽게 알 수 있으므로 연간융자월부금은 대출기관에 연간 상환하는 금액이며, 융자이자는 연이자를 지칭하는 것이다. (3) 따라서 이를 바탕으로 임대주택사업의 세후현금수지를 산출하면 32,000,000원이 되므로, 이 문제의 정답은 ③번 답항의 32,000,000원이 되어 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다.

(1) 일반적으로 연간융자월부금은 원금상환분과 이자지급분을 합한 것을 의미하며, 이 문제의 경우도 연간융자월부금은 원금과 이자가 모두 포함되어 있는 것을 의미다고 할 것이므로 연간융자월부금을 원금 부분만으로 해석할 수 있다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 또한 일반적으로 현금수지 계산에서는 연이자를 사용하고 있으며, 이 문제의 경우도 융자이자는 연이자를 지칭하는 것이 문제 구조상 명확하기 때문에 융자이자가 월이자인지 연이자인지 불명확하여 조건에 따라 다른 결과가 나올 수 있으므로 정답이 없다는 청구인의 주장도 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 제시된 답항에는 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 바. 1차 A형 24번(B형 22번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 24번(B형 22번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃포트폴리오이론에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택 등을 얻┃ ┃을 수 있다. ┃ ┃② 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으┃ ┃로 이를 비체계적 위험이라 한다. ┃ ┃③ 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어(efficient frontier)의 접점에서 최적의 포트┃ ┃폴리오가 선택된다. ┃ ┃④ 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다. ┃ ┃⑤ 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ④ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

투자안의 위험을 측정하는 분산 또는 표준편차는 대상 투자안 “기대수익률”의 분산 또는 표준편차가 아니라 대상 투자안 “수익률”의 분산 또는 표준편차이므로, ④번 답항도 틀린 지문이기 때문에 ②번 답항과 ④번 답항이 복수 정답으로 처리되어야 한다.

이 문제는 ‘포트폴리오이론에 관한 설명’이라고 단서를 달고 있음에 유의하여야 하는바, 포트폴리오이론에서는 확률개념 적용 전 자산 배합상태에서 각 사상의 수익률도 ‘기대수익률’이라는 표현으로 자주 쓰고 있다. 또한 위험은 기대수익률의 변동성으로 이 변동성을 측정하는 방법으로 분산, 표준편차 등을 활용하는 것이다. 따라서 “기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.”라는 내용의 ④번 답항은 타당한 설명이다.

(1) 포트폴리오 이론에서는 기본적으로 위험측정의 기준으로 기대수익률이라는 개념을 사용하고 있으므로 ‘기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다“이라는 내용의 ④번 답항은 틀린 바가 없는 설명이므로 ④번 답항이 틀린 지문이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ②번 답항과 ④번 답항이 복수 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 사. 1차 A형 25번(B형 28번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 25번(B형 28번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 ┃ ┃수 있는 최대 대출 가능금액은? ┃ ┃┌──────────────────────────┐ ┃ ┃│○ 대출승인 기준 : 담보인정비율(LTV) 60% │ ┃ ┃│ 소득대비 부채비율(DTI) 40% │ ┃ ┃│ (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함) │ ┃ ┃│○ A의 서울소재 주택의 담보평가가격 : 500,000,000원 │ ┃ ┃│○ A의 연간 소득 : 60,000,000원 │ ┃ ┃│○ 사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환 │ ┃ ┃│○ 연간 저당상수 : 0.12 │ ┃ ┃└──────────────────────────┘ ┃ ┃ ① 100,000,000원② 150,000,000원③ 200,000,000원 ┃ ┃ ④ 240,000,000원⑤ 300,000,000원 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제의 내용 중 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”이라는 문구에서 ‘부채상환’은 ‘원리금상환액’을 의미하는 것이지 ‘이자상환액’을 의미하는 것이 아니므로 이 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다.

(1) 이 문제에서 요구하는 것은 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액이다. 여기서 청구인은 이 문제의 조건인 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”이라는 표현 중에서 ‘부채상환’이 ‘원리금상환금액’을 의미하므로 DTI를 구하는 공식을 제대로 적용시킬 수 없다고 주장하고 있다. 그러나 청구인의 주장처럼 DTI에 들어가지도 않는 ‘기타 부채의 원리금상환금액’은 생각할 여지도 없는 것이다. 즉, 청구인은 청구이유에서 밝힌 바와 같이 DTI공식을 잘 알면서 DTI공식에 포함되지 않는 ‘기타 부채의 원리금상환금액’을 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”에 대입하는 실수를 범하고 있다. 따라서 청구인의 주장은 타당하지 않다. (2) 언어학과 같은 시험이 아닌 전문분야의 시험 출제에 있어서 문제를 구성하는 문항과 지문, 보기 등에 있어서 다의적(多義的) 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 경우 약간의 혼란의 소지는 있다. 이러한 다의적 용어가 지나칠 정도로 잘못되어 평균 수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택하지 못하도록 하는 경우라면 청구인의 주장이 정당성을 확보할 수도 있을 것이다. 하지만 이 문제의 경우 청구인이 ‘부채’란 용어를 ‘원리금’으로 볼 수 있다는 것은 자의적인 해석에 불과하다. (3) 일반적인 수험생이라면 문제를 대할 때, 출제자의 의도를 파악하고 주어진 조건을 활용해서 푸는 것이 당연하다고 할 것이다. 총부채상환비율을 뜻하는 DTI는 해당 담보대출금의 연간 원리금상환금액에다가 다른 부채의 이자상환액을 합한 금액을 연간 소득금액으로 나눈 비율이다. 따라서 이 문제에서 DTI비율을 40%로 정해주고 연간소득과 다른 부채의 상환액과 저당상수를 알려주며 대출가능금액을 묻고 있으므로 이러한 조건들을 이용하여 문제를 푼다면 답은 ①번 답항의 100,000,000원으로 나오게 된다.

(1) 각종 시험, 특히 전문자격 시험에 있어 문제를 푸는 방법으로서 주어진 조건을 활용하여 문제를 푸는 것은 수험자에게는 기본적인 사항이라고 할 수 있는바, 총부채상환비율을 뜻하는 DTI는 해당 담보대출금의 연간 원리금상환금액에다가 다른 부채의 이자상환액을 합한 금액을 연간 소득금액으로 나눈 비율이고, 이 문제에서는 DTI비율을 40%로 정해주고 연간소득과 다른 부채의 상환액과 저당상수를 알려주며 대출가능금액을 묻고 있으므로 이러한 조건들을 이용하여 문제를 푸는 경우 정답은 ①번 답항의 100,000,000원이 도출된다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 제시된 답항에는 정답이 없는 것으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 아. A형 26번(B형 27번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 26번(B형 27번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃한국주택금융공사에서 고령자의 노후생활지원을 위해 시행하고 있는 주택연금제도에 관한 설명 ┃ ┃중 틀린 것은? ┃ ┃① 이용자격은 보증신청일 현재 만65세 이상 1세대 1주택 소유자(1년 이상 거주)이며, 배우자가 ┃ ┃있는 경우 배우자도 만65세 이상이어야 한다. ┃ ┃② 주택연금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 등이 있다. ┃ ┃③ 담보가 되는 대상은 주택법상 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트(주상복합아파트 포 ┃ ┃함) 등이고, 실버주택, 오피스텔, 상가주택, 상가 등은 제외된다. ┃ ┃④ 보증료는 주택가격의 2%를 최초 대출실행시 납부하는 초기보증료와 보증잔액의 연 0.5%를 ┃ ┃매월 납부하는 연보증료가 있다. ┃ ┃⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출 원리금이 담보주택가격을 ┃ ┃초과하는 경우에는 초과 지급된 금액은 법정상속인이 상환해야 한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │⑤│청구인 주장정답 │①, ⑤ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 사건 문제의 ①번 답항의 지문은 “이용자격은 보증신청일 현재 만 65세 이상 1세대 1주택 소유자(1년 이상 거주)이며, 배우자가 있는 경우 배우자도 만 65세 이상이어야 한다”라고 되어 있는바, ‘1년 이상 거주’는 계약해지요건인데 이용자격을 얻기 위해서 1년 이상 거주하고 있는 자이어야 한다는 요건으로 해석되므로, ①번도 정답이 된다.

(1) 한국주택금융공사는 고령자의 노후생활지원을 위해 ‘주택담보노후연금보증’제도를 시행하고 있는데, 여기서 주택담보노후연금보증이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터소유통령령이 정하는 연금의 는데으로 노후생활자금을 유자받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 의미활자금 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우로부터배우자를 포함활자)는 연령이 65세 이상이어야 하며(「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2, 동법 시행령 제3조의2제2항), 또한 공사로부터주택금융운영위원회가 설치되어 있는데, 이곳, 여주택담보노후연금보증의 보증기준에 관한 사항을 심의·의결하며(동법 제9조제2항), 보증기준에부터주택담보노후연금보증을 받는 자의 보유주택수, 유자한도 등이 포함되어 있다(동법 제9조제4항). (2) 한편, 금융기관은 주택담보노후연금보증을 받은 자(이하 ‘주택소유자’라 함) 및 그 배우자의 사망 등 대통령령이 정하는 사유가 발생하는 때에는 공사에 대하여 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있다(동법 제43조의3제1항). 여기의 ‘대통령령이 정하는 사유’로는 (i) 주택소유자 및 그 배우자가 모두 사망한 경우, (ii) 주택소유자가 사망한 후 그 배우자가 6월 이내에 담보주택의 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 아니한 경우, (iii) 주택소유자 및 그 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 이사한 경우(단, 이사한 주택을 담보주택으로 변경하는 경우는 제외), (iv) 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 아니한 경우, (v) 주택소유자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우, (vi) 주택담보노후연금대출의 원리금이 저당권의 채권최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서 금융기관이나 공사의 채권최고액 변경요구에 응하지 아니하는 경우 등이다(동법 시행령 제28조의2제2항). 그리고 주택담보노후연금채권 및 공사의 주택담보노후연금보증채무 이행으로 인한 구상권은 주택담보노후연금채권을 담보한 대상주택(즉, 담보주택)에 대하여서만 행사할 수 있다(동법 제43조의4). (3) 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 거주하지 않으면, 금융기관은 한국주택금융공사에 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있다는 점을 고려하면, 금융기관의 주택금융공사에 대한 주택담보노후연금보증채무의 이행청구에 따라 주택금융공사가 금융기관에 이행하고 그 구상권을 담보주택에 대하여 행사할 수 있다는 점, 주택소유자가 금융기관과 계약을 체결하였더라도 1년 이상 거주하지 않은 경우에는 연금의 방식으로 노후생활자금을 더 이상 매월 지급받을 수 없게 된다는 점을 고려할 때, ‘1년 이상 거주’는 주택소유자의 거주에 관한 것으로써 넓은 의미에서 이용자격에 관한 요건으로 볼 수 있다. (4) 또한, 만약 1년 이상의 거주가 된다고 하여 이용자격이 없다고 한다거나 1년 미만 거주의 경우에 이용자격이 없다고 한다면 이는 명백히 틀린 지문이라고 할 것이나, 가사 청구인의 주장대로 1년 이상 미거주가 해지사유라고 하여도 1년 이상 거주자도 이용자격을 가진다는 것은 명백하므로 ①번 답항은 틀린 지문이 될 수 없다.

(1) 「한국주택금융공사법」 제43조의3제1항, 동법 시행령 제28조의2제2항, 동법 제43조의4를 종합하여 보면, 주택담보노후연금보증의 경우 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 거주하지 않으면 금융기관은 한국주택금융공사에 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있으며, 금융기관의 주택금융공사에 대한 주택담보노후연금보증채무의 이행청구에 따라 주택금융공사가 금융기관에 이행하고 그 구상권을 담보주택에 대하여 행사할 수 있고, 주택소유자가 금융기관과 계약을 체결하였더라도 1년 이상 거주하지 않은 경우에는 연금의 방식으로 노후생활자금을 더 이상 매월 지급받을 수 없게 되므로, ①번 답항의 내용 중 “1년 이상 거주”라는 부분은 옳은 설명이라고 할 것이다. (2) 객관식 문제에서 정답을 선택하는 방법과 관련하여, 명백히 정답으로 판단되는 답항 이외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고, 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하는 것이 옳다고 할 것이므로, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다고 할 것이다(대법원 2002. 10. 22. 선고 2001두236 판결, 서울고등법원 2000. 12. 20. 선고 2000누1975 판결, 서울행정법원 2000. 1. 14. 선고 99구22256 판결, 서울행정법원 1998. 12. 30. 선고 98구7755 판결). 그런데 이 문제의 ⑤번 답항의 지문은 명확하게 틀린 설명으로서 어느 모로 보나 정답인 것으로 분명하여 이를 파악하는 데 어려움이 없다는 점에서, 위 문제의 출제에 있어 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 이 문제와 관련하여 복수정답을 주장하는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 자. 1차 A형 31번(B형 32번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 31번(B형 32번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃부동산 마케팅 전략에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 시장점유 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접 ┃ ┃점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략이다. ┃ ┃② 표적시장선정 전략은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자 ┃ ┃신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것을 말한다. ┃ ┃③ 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디 ┃ ┃에 위치시킬 것인가를 정하는 전략이다. ┃ ┃④ 홍보(promotion) 전략은 매체를 통하여 수요자의 관심을 끌기 위한 전략이다. ┃ ┃⑤ 시장세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고, 그 세분된 시장을 ┃ ┃대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략이다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │①, ③ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제 중 ③번 답항의 내용은 포지셔닝 전략을 의미하는 것인데, 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이지만 차별화 전략은 포지셔닝 전략과 동일하지 않으므로 ③번 답항도 틀린 것이기 때문에 이를 정답으로 인정해야 한다.

(1) 부동산 마케팅은 시장점유 마케팅, 고객점유 마케팅, 관계 마케팅의 세 가지 차원에서 접근이 가능한데, 그 중 시장점유 마케팅은 STP 전략과 4P MIX 전략으로 나눌 수 있으며, STP전략이란 시장세분화(Segmentation)와 표적시장(Target), 그리고 차별화(Positioning)를 표상하는 약어로 전통적인 전략의 하나로 설명되고 있다. 이 중 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략을 말하는 것으로 정의되고 있다. (2) 청구인은 일반적인 마케팅학에서의 전략의 분류를 가지고 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나일 뿐이므로 차별화 전략과 포지셔닝 전략이 동일하지 않으므로 ③번 답항도 정답이라고 주장하고 있으나, 부동산 마케팅에서는 차별화 전략과 포지셔닝 전략을 동일시하고 있으므로 청구인의 주장은 타당치 못하다.

(1) 부동산 마케팅에서는 일반적으로 차별화 전략과 포지셔닝 전략을 동일시하고 있는바, 이 문제의 ③번 답항은 차별화 전략을 올바르게 설명하고 있는 것으로 판단되므로, ①번 답항 이외에 ③번 답항도 틀린 설명이기 때문에 ①번 답항과 ③번 답항을 복수정답으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 더욱이 객관식 문제의 일반적인 풀이법에 비추어 볼 때, 확실하게 틀린 설명인 ①번 답항이 존재하므로 청구인은 이를 정답으로 선택하여야 할 것이며, 설령 “③번 답항의 내용은 포지셔닝 전략을 설명하는 것인데, 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이지만 차별화 전략은 포지셔닝 전략과 동일하지 않다”는 청구인의 주장에 따른다고 하더라도 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이기 때문에 ③번 지문은 옳은 설명이 된다고 할 것이어서 청구인의 주장은 더더욱 이유가 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 ③번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 차. 1차 A형 33번(B형 34번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 33번(B형 34번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃부동산개발사업 자산유동화증권(이하, 부동산개발 PF ABS)에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 부동산개발 PF ABS는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발 ┃ ┃행되는 자산유동화증권이다. ┃ ┃② 금융기관이 부동산개발업체에게 대출을 실행하고 이 대출채권을 유동화전문회사에 매각하여 ┃ ┃자산유동화증권을 발행한다. ┃ ┃③ 부동산개발 PF ABCP(자산담보부기업어음)의 도관체(conduit)는 상법의 적용을 받지 않고, 자산 ┃ ┃유동화에 관한 법률의 적용을 받는 회사로서 특례를 받을 수 있다. ┃ ┃④ 부동산개발 PF ABS는 부동산개발 PF ABCP에 비해 장기로 자금조달이 가능하다. ┃ ┃⑤ 부동산 개발업체는 부동산개발 PF ABS를 활용하여 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있 ┃ ┃다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │③, ⑤ ┃ ┃ │ │ │또는 모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

(1) 자산유동화증권(PF ABS)은 부동산 개발업체가 아닌 SPC를 통해 발행하므로, 자산유동화증권을 부동산 개발업체가 발행한다고 기술한 ①번, ⑤번 답항은 틀린 지문이 되므로, 이들도 정답으로 인정되어야 한다. (2) CP는 기업이 단기자금 조달을 목적으로 발행하는 융통어음이므로 부동산을 연구대상으로 하는 부동산학과는 전혀 무관하므로, 이 문제는 시험범위를 이탈하였으므로 제시된 답항 모두가 정답으로 처리되어야 한다.

(1) ①번 답항의 지문은 부동산개발 PF ABS가 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행된다는 취지이며, 청구인의 주장과 같이 부동산개발업체가 이를 직접 발행한다는 취지의 내용이 아니며, 또한 ⑤번 답항의 지문은 문자 그대로 부동산개발업체가 부동산개발 PF ABS를 활용하여 자금을 조달할 수 있다는 것을 설명하는 것일 뿐이다. 따라서 청구인의 주장처럼 ①번, ⑤번 답항에서 부동산개발 PF ABS를 부동산개발업체가 발행한다는 취지의 문구를 도출할 수는 없다. 그러므로 ①번 답항의 지문(“부동산개발 PF ABS는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권이다”)과 ⑤번 답항의 지문(“부동산개발업체는 부동산개발 PF ABS를 활용하여 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있다”)에는 부동산개발업체가 부동산개발 PF ABS를 직접 발행한다는 내용이 담겨 있으므로 틀린 지문이라는 청구인의 주장은 타당치 못하다. (2) 또한 청구인은 CP가 기업이 단기자금 조달을 목적으로 발행하는 융통어음이므로 부동산을 연구대상으로 하는 부동산학과는 전혀 무관하다고 주장하고 있으나, 이는 청구인이 프로젝트 파이낸싱 기업유동화어음(PF ABCP)의 의미를 정확히 이해하고 있지 못하는 것에서 기인하는 것이다. 프로젝트 파이낸싱 기업유동화어음(PF ABCP)은 부동산개발사업에 필요한 자금조달을 위해 시행사가 약정한 대출 채권을 특수목적회사(SPC)에 양도하고, 특수목적회사(SPC)는 이를 담보로 유동화기업어음을 발행하는 부동산개발사업금융(Project Financing)의 일종으로서 이는 부동산 금융에서 다루고 있는 분야이므로 청구인의 주장은 타당치 못하다.

(1) “부동산개발 PF ABS는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권이다”라는 ①번 답항과 “부동산 개발업체는 부동산개발 PF ABS를 활용하여 개발사업에 필요한 자금을 조달할 수 있다”라는 ⑤번 답항은 모두 틀린 점이 없는 올바른 설명인 것으로 판단되며, ①번 답항과 ⑤번 답항이 부동산개발업체가 자산유동화증권을 발행한다는 내용을 담고 있지도 않으므로, ①번, ⑤번 답항에 자산유동화증권을 부동산 개발업체가 발행한다는 내용이 포함되어 있다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 또한 프로젝트 파이낸싱 기업유동화어음(PF ABCP)은 부동산개발사업에 필요한 자금조달을 위해 시행사가 약정한 대출 채권을 특수목적회사(SPC)에 양도하고, 특수목적회사(SPC)는 이를 담보로 유동화기업어음을 발행하는 부동산개발사업금융(Project Financing)의 일종으로서 이는 부동산 금융에서 다루고 있는 분야이므로 이 문제가 부동산학과는 전혀 무관하므로 시험범위를 이탈하였다는 청구인의 주장은 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 ①번, ⑤번 답항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 카. 1차 A형 36번(B형 36번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 36번(B형 36번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃부동산가격이론에서 가치와 가격에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 가치는 주관적·추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적· ┃ ┃구체적인 개념이다. ┃ ┃② 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다. ┃ ┃③ 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가 ┃ ┃치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다. ┃ ┃④ 부동산가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산가격은 지불된 ┃ ┃금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다. ┃ ┃⑤ 부동산의 가치는 장래 기대되는 유·무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │②, ③ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

부동산을 연구대상으로 하는 부동산학은 경제학과 달리 가격(price)과 가치(value)를 엄격히 구별하고 있다. 즉, 부동산학에서 “가격”이란 특정부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수자와 매도자간에 실제 지불된 금액으로 정의되고 있는 반면, “가치”란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 보고 있으므로 가격과 가치는 일치하지 않는다. 따라서 ②번 답항처럼 부동산의 가치가 상승한다고 해서 가격이 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다고 보기 어렵기 때문에 부동산의 가격은 부동산의 효용에 대한 가치와 별개로 움직인다고 보아야 한다. 그러므로 “가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.”는 ②번 답항도 틀린 설명이므로 ②번 답항이 ③번 답항과 함께 복수정답으로 처리되어야 한다.

부동산학에서 표현하는 ‘시장’은 이미 “합리적인 지식과 정보가 있는 매도자와 매수자가 성립될 가능성이 가장 많은 가격으로 거래되는 기구”라는 개념을 내포하고 있으므로 합리적인 시장참여자라면 가치와 무관하게 값싸게 매도하려 하거나 비싸게 매수하려 하지 않을 것이다. 그러므로 “가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.”는 ②번 답항의 내용은 부동산학에서 상정하고 있는 일반적인 시장에서 벌어지는 지극한 당연한 상황을 묘사하고 있는 것이다. 따라서 청구인의 주장은 가치와 가격의 관계에 대한 일반적인 시장상황이 아닌 특수한 시장상황에 근거한 것으로 타당한 주장이라고 할 수 없다.

(1) 청구인은 부동산학에서 “가격”(price)이란 특정부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수자와 매도자간에 실제 지불된 금액으로 정의되고 있는 반면, “가치”(value)란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 보고 있으므로 가격과 가치는 일치하지 않으므로 ②번 답항이 복수정답으로 인정되어야 한다고 주장하나, 일반적으로 부동산가격이론에서 “가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.”는 내용은 지극히 옳은 설명인 것으로 판단되므로 ②번 답항의 내용이 틀린 설명이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 ②번 답항 역시 틀린 지문이므로 정답으로 인정되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 타. 1차 A형 37번(B형 40번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 37번(B형 40번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃거래사례비교법에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다. ┃ ┃② 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다. ┃ ┃③ 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한 ┃ ┃다. ┃ ┃④ 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다. ┃ ┃⑤ 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 된다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │③, ④ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제의 ④번 답항의 지문인 “사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.”에서 밑줄 친 조사 ‘이’가 아니라 “사례자료는 가격시점에 가까울수록 유용하다.”처럼 조사 ‘에’를 사용해야 정확한 표현이므로, ④번 답항도 정답으로 인정되어야 한다.

(1) 「감정평가에 관한 규칙」 제4조 제2호에 따르면, 감정평가에 있어 ‘거래사례비교법’이란 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 의미하는바, 이러한 거래사례비교법은 사례자료와 대상부동산의 비교가능성이 높아야 유용하므로 사례자료는 대상부동산과 시간적 불일치가 적을수록 유용하게 된다. 따라서 ④번 답항의 내용 자체는 전혀 문제가 되지 않는다. (2) 청구인은 조사 ‘에’가 들어갈 자리인데 ‘이’가 들어가서 잘못되었다는 주장을 하면서, “사례자료는 평가시점에 가까울수록 유용하다.”가 정확한 표현이라고 주장하고 있으나, 청구인이 주장하는 조사의 사용에 대해 국어학적으로 살펴보더라도 국어에서 조사란 그 쓰임이 무궁무진할 뿐 아니라 현실에서 엄격히 구분해서 사용하지 않을뿐더러 해당 문제에서는 조사를 ‘에’로 쓰거나 ‘이’로 쓰거나에 따라 그 내용이 전혀 달라지지 않고 수험자들에게 제대로 된 뜻이 전달될 수 있으므로 청구인의 주장은 타당치 못하다.

(1) 청구인은 조사 ‘에’가 들어갈 자리인데 ‘이’가 들어갔으므로 ④번 답항이 잘못되었다는 주장을 하면서 “사례자료는 평가시점에 가까울수록 유용하다.”가 정확한 표현이라고 주장하고 있으나, 앞뒤 문맥을 고려하여 ④번 답항의 내용을 살펴보았을 때 이를 출제자가 의도한 바와 달리 해석할 여지는 없는 것으로 보이고, 굳이 조사 ‘이’ 및 조사 ‘에’와 관련하여 어법적인 해석을 하지 않더라도 평균적인 수험생이라면 충분히 위 답항의 의미를 파악할 수 있을 것으로 판단된다. (2) 가사 청구인의 주장처럼 ④번 답항의 지문에 국어 문법적으로 조금 미흡하거나 정확하지 못한 표현이 사용되었다고 하더라도, 객관식 문제에서 정답을 선택하는 방법과 관련하여, 명백히 정답으로 판단되는 답항 이외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고, 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하는 것이 옳다고 할 것이므로, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다고 할 것이다(대법원 2002. 10. 22. 선고 2001두236 판결, 서울고등법원 2000. 12. 20. 선고 2000누1975 판결, 서울행정법원 2000. 1. 14. 선고 99구22256 판결, 서울행정법원 1998. 12. 30. 선고 98구7755 판결). 그에 따를 경우 청구인은 거래사례비교법에 관해 명백히 틀린 설명인 ③번 답항을 정답으로 선택하여야 할 것이다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 ④번 답항도 복수정답으로 인정되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 파. 1차 A형 42번(B형 41번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃민법 및 민사특별법 A형 42번(B형 41번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃비진의표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ┃ ┃① 비진의표시는 표시된 내용대로 효력이 발생함이 원칙이다. ┃ ┃② 비진의표시에 관한 규정은 대리인이 대리권을 남용한 경우 유추적용될 수 없다. ┃ ┃③ 자의로 사직서를 제출하여 한 중간퇴직의 의사표시는 비진의표시가 아니다. ┃ ┃④ 비진의표시는 상대방이 이를 비진의표시 당시 안 경우 통정허위표시와 마찬가지로 무효이다. ┃ ┃⑤ 은행대출한도를 넘은 甲을 위해 乙이 은행대출약정서에 주채무자로 서명날인 한 경우, 은행 ┃ ┃이 이런 사정을 알았더라도 乙은 원칙적으로 대출금반환채무를 진다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ⑤ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

대법원 판결(1997. 7. 25. 선고 97다8403, 2002.10.11. 2001다7445 판결 등)에 따르면 “형식상의 명의만을 빌려준 제3자는 채무부담의 의사가 없으므로 이를 양해한 은행과 체결된 대출약정은 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위”라고 하고 있다. ⑤번 답항에서는 은행이 이런 사정을 알았다고 했으므로 은행과 을사이의 대출약정은 무효가 되어 을은 대출금반환채무를 부담하지 않아도 된다. 따라서 ⑤번 답항은 틀린 설명이므로 이 문제는 ⑤번 답항도 정답이 되어야 한다.

(1) 명의대여약정에 의한 금융기관 대출과 관련하여 대법원 판례의 기본입장은 “피고의 의사는 특별한 사정이 없는 한 위 대출에 따른 경제적인 효과와 달리 법률상의 효과는 피고에게 귀속시킴법원써 위 대출금채무에 대한 주채무벐원서의 책임을 지겠다는 것법원 보아야 할 것이므로, 피고가 위 대출을 받음에 있어서 한 표시행위의 의미가 피고의 진의와는 다르다고 할 수 없다.”고 하여 대출금반환채무를 여 대법원 인정하고 있다. 다만 명의대여자와 은행 사이의 대출약정이 무효가 되어 명의대여자가 대출금상환채무를 지지 않기 위해서는 은행이 단순히 명의대여사실을 안 경우만법원는 부족하고, 보다 적극대법원 명의대여자에게 대출금채무를 상환할 의사가 없었음을 알았거나 알 수 있었을 경우, 또는 금융기관의 양해 아래 명의대여자에게 법적 책임을 지우지 않기원 합의한 경우에 한하여 「민법」 제107조제1항단서 내지 「민법」 제108조제1항의 통정허위표시의 법리에 따라 이를 무효로 보고 있다. (2) ⑤번 답항의 ‘이런 사정’의 의미는 이 문구 바로 앞에 서술된 사정, ‘은행대출한도를 넘은 甲을 위해 乙이 은행대출약정서에 주채무자로 서명날인 한’ 것을 의미할 뿐 명의대여자에게 대출금반환의 진의가 없음을 안 경우라든가 또는 금융기관과 명의대여자 사이에 대출금반환채무의 면제에 대한 약정이 있었던 경우로 이해할 수는 없다는 점, 또 지문에 ‘원칙적으로’라는 표현을 넣어 그런 오해의 소지를 배제하였다. 따라서 ⑤번 답항은 틀린 내용이 아니어서 정답이 될 수 없다.

(1) ⑤번 답항에서 제시된 을이 안 사정은 “은행대출한도를 넘은 갑을 위해 을이 은행대출약정서에 주채무자로 서명날인 한 것”일 뿐 판례에서 비진의표시를 무효로 하는 특별한 사정 즉 “명의대여자인 을이 법률상의 효과마저도 채무자에게 귀속시키고 자신은 전혀 책임을 지지 않겠다는 의사”를 알았다는 특별한 사정을 알았다고 보기 어렵다. 더 나아가 ⑤번 답항에는 수험생들의 오해의 여지를 배제하기 위해 “원칙적으로”라는 표현을 추가하였으므로 ⑤번 답항은 틀린 설명이라 할 수 없다. (2) 그렇다면 ②번 답항 외에 ⑤번 답항도 정답이라고 하는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 하. 1차 A형 43번(B형 42번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃민법 및 민사특별법 A형 43번(B형 42번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃약관(約款)에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ┃ ┃① 고객에게 부당하게 불리한 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정한다. ┃ ┃② 약관의 구속력의 근거는 그 자체가 법규범이거나 법규범적 성질을 가지기 때문이다. ┃ ┃③ 사업자가 상당한 이유 없이 자신이 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전하는 내용의 약관조 ┃ ┃항은 무효이다. ┃ ┃④ 설명의무가 있는 약관내용이 설명되었다는 점은 그 약관내용을 계약의 내용으로 주장하는 자 ┃ ┃가 증명하여야 한다. ┃ ┃⑤ 골프장 운영회사가 불특정다수의 회원에게 적용하기 위하여 만든 골프클럽운영회칙 중 당사 ┃ ┃자의 권리·의무에 관한 규정은 약관의 성질을 갖는다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령」 제6조 및 [별표 1] 그리고 같은 시행령 제7조에 따라 공고된 공인중개사 자격시험 범위 를 이탈하였다. 왜냐하면 「약관의 규제 등에 관한 법률」은 시험계획에서 공고된 민사특별법의 범위(주택임대차보호법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률, 상가건물 임대차보호법)에 포함되어 있지 않기 때문이다. 따라서 이 문제는 ‘정답 없음’으로 처리해야 한다.

약관에 관한 내용은 계약총칙 편에서 계약자유의 한계 또는 계약의 성립에 관한 내용 중 중요한 일부로서 방대하게 다루어지고 있으며, 또한 계약총칙 중 계약의 해석, 민법총칙 중 의사표시 및 법률행위의 해석에서도 관련되는 내용이다. ②번 답항은 약관이 계약의 성립에 있어서 계약내용 또는 의사표시의 내용으로 되는 이론적 근거(구속력의 근거)에 대한 것으로서 이는 약관규제법을 출제하고자 하는 것이 아니라 계약의 해석에 관한 일반적이고 기초적인 이론을 묻고자 하는 것이므로 공인중개사 자격시험의 「민법」 범위에 포함되는 내용이다.

이 문제는 전통적인 의사표시의 합치에 의한 계약 성립이 아닌 약관에 의한 계약 성립의 가능성과 근거 및 그 한계를 묻는 문제이므로 「민법」의 계약 총칙편에 포함된다고 할 수 있다. 따라서 출제범위를 이탈하여 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 거. 1차 A형 57번(B형 58번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃민법 및 민사특별법 A형 57번(B형 58번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃ 저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ┃ ┃① 건물의 저당권자는 저당권의 침해를 이유로 자신에게 건물을 반환할 것을 청구할 수 있다. ┃ ┃② 저당권이 실행되는 경우 저당권자에 우선하는 전세권자가 배당요구를 하더라도 전세권은 매각 ┃ ┃으로 소멸하지 않는다. ┃ ┃③ 전세권 위에 저당권이 설정된 경우 전세권의 존속기간이 만료하면, 저당권자는 전세권 자체에 ┃ ┃대해 저당권을 행사할 수 있다. ┃ ┃④ 물상보증인이 저당부동산을 제3자에게 양도하고, 그 제3취득자가 저당권의 피담보채무의 이행 ┃ ┃을 인수한 경우, 저당권이 실행되면 물상보증인이 채무자에 대한 구상권을 취득한다. ┃ ┃⑤ 甲의 토지에 乙이 저당권을 취득한 후 丙이 토지 위에 축조한 건물의 소유권을 甲이 취득한 ┃ ┃경우, 乙은 토지와 건물에 대해 일괄경매를 청구하여 그 매각대금 전부로부터 우선변제를 받 ┃ ┃을 수 있다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │④│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

이 문제의 정답인 ④번 답항은 ‘저당권, 질권, 이행인수 그리고 보증인의 구상권에 관한 이해’와 공부가 선행되어야 풀 수 있는 것으로서, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령」 제6조 및 [별표 1]에서 정한 민법의 시험 (총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차)를 이탈하였으므로, ‘정답없음’으로 처리해야 한다.

(1) ④번 답항은 “물상보증인이 담보부동산을 제3취득자에게 매도하고 제3취득자가 담보부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무의 이행을 인수한 경우, 그 이행인수는 매매당사자 사이의 내부적인 계약에 불과하여 이로써 물상보증인의 책임이 소멸하지 않는 것이고, 따라서 담보부동산에 대한 담보권이 실행된 경우에도 제3취득자가 아닌 원래의 물상보증인이 채무자에 대한 구상권을 취득한다”는 대법원「1997. 5. 30.」선고「97다1556」판결에 기초한 것이다. (2) 청구인은 ④번 답항은 질권과 관련되어 있으므로 시험범위를 이탈하였다고 주장하나, 「민법」 제370조는 질권편에 규정되어 있는 제341조의 규정을 준용한다고 규정하고 있으므로 저당권을 시험범위에 포함시키고 있는 공인중개사시험에 응시하는 자로서는 당연히 제341조의 규율 내용을 숙지하여야 하므로 범위이탈이 아니다. 또한 실무상으로도 저당권이 설정된 부동산이 거래되는 경우에 저당채무를 매수인이 떠안기로 하고 그만큼 매매대금에서 공제하는 경우(이행인수)가 많이 발생하므로 공인중개사시험에서는 이처럼 실무상 극히 중요한 의미를 가지고 있는 법리를 마땅히 시험내용에 포함시킴으로써, 공인중개사의 중개 업무능력 향상에 기여할 수 있어야 한다. 따라서 ④번 답항은 범위를 일탈한 것이 아니다.

「민법」 제370조는 같은 법 제341조를 준용하고 있으므로 이를 질권에만 관련된 문제로 볼 수 없고, 위 규정들을 종합해보면 “물상보증인이 그 채무를 변제하거나 저당권의 실행으로 인하여 저당물의 소유권을 잃은 때에는 보증채무에 관한 규정에 의하여 채무자에 대한 구상권이 있다”는 것으로 이는 보증채무 전반에 대한 이해를 요구하는 것이라기 보다는 저당권이 실행되는 경우 물상보증인이 보증인과 마찬가지로 저당채무자에 대해 구상권을 행사할 수 있다는 법리를 올바르게 이해하고 있는가를 묻는 것이라는 점, 그리고 이행인수 전반이 아닌 저당권이 설정된 부동산이 매매될 경우의 이행인수약정과 관련된 문제를 묻고 있다는 점, 부동산 거래의 실무에서 빈번하게 발생하는 문제라는 점 등을 종합해볼 때 출제범위를 이탈하여 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 너. 1차 A형 60번(B형 61번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃민법 및 민사특별법 A형 60번(B형 61번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃혼동으로 인해 밑줄 친 권리가 확정적으로 소멸하는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 의함) ┃ ┃① 지상권자가 지상권이 설정된 토지의 소유권을 단독상속 한 경우 ┃ ┃② 저당권의 목적물을 저당권자가 매수하였으나 그 매매계약이 원인무효인 경우 ┃ ┃③ 저당권이 설정된 부동산에 가압류등기가 된 후 그 저당권자가 부동산의 소유권을 취득한 경 ┃ ┃우 ┃ ┃④ 甲의 지상권에 대해 乙이 1번 저당권, 丙이 2번 저당권을 취득한 후 乙이 그 지상권을 취득 ┃ ┃한 경우 ┃ ┃⑤ 주택임차인이 대항력 및 우선변제권이 있는 임차권을 취득한 다음에 그 주택에 제3자의 저당 ┃ ┃권이 설정된 후 임차인이 이를 매수하여 소유권을 취득한 경우 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

①번 답항에서는 “지상권자가 지상권이 설정된 토지의 소유권을 단독으로 상속한 경우”라 하고 있는데 대법원 1971. 8. 31. 선고 71다1386 판결의 경우처럼 소유권의 단독 상속이 무효인 것이 밝혀지면 소멸하였던 지상권은 당연히 부활하므로, 답항의 표현처럼 “지상권이 확정적으로 소멸하는 경우”라고 단정할 수는 없다. 따라서 ①번 답항도 옳다고 할 수 없으므로 이 문제는 정답이 없어 모두 정답처리 되어야 한다.

청구인이 주장하는 판례의 사실관계인 ‘소유권의 단독상속이 무효인 것이 밝혀지는 경우’라고 하는 조건은 문제에서 언급되지 않았는바 응시자가 문제에서 언급한 이외의 또 다른 조건을 자의적으로 추가하는 것이 허용된다면 어떤 문제도 정답을 정할 수 없다. 따라서 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(1) ①번 답항에서는 ‘소유권의 단독상속이 무효인 것이 밝혀지는 경우’라고 하는 조건이 전혀 언급되지 않았으므로 지상권자가 지상권이 설정된 토지의 소유권을 단독으로 상속한 일반적인 경우를 상정하고 해답을 찾아야 한다. 따라서 지상권자가 지상권이 설정된 토지의 소유권을 단독상속하면 그 지상권은 혼동에 의하여 소멸된다는 ①번 답항의 설명은 옳다. (2) 따라서 ①번 답항은 틀린 내용이므로 모두 정답처리 되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 더. 1차 A형 62번(B형 60번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃민법 및 민사특별법 A형 62번(B형 60번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리인의 권한 또는 의무가 아닌 것은? ┃ ┃① 공용부분의 변경을 위한 행위 ┃ ┃② 전유부분 및 공용부분의 보존을 위한 행위 ┃ ┃③ 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 행위 ┃ ┃④ 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액을 각 구분소유자에게 청구하는 행위 ┃ ┃⑤ 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 그 사무를 보고하는 행위 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

(1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에 따르면 “공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다. 다만, 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 때에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.”고 규정하고 있으므로 ①번 답항도 틀린 설명으로 볼 수 있다. (2) ②번 답항의 “전유부분 및 공용부분의 보존을 위한 행위”에서 전유부분의 보존행위가 관리규약에 정해져 있으면(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항제4호) 관리인은 전유부분의 보존행위를 해야 하며, 대구고법 1978.2.14. 선고 77나63판결에 의하면 “아파트 내부시설에 대한 보수관리책임을 입주자가 부담하기로 하는 특약이 있다고 하더라도 주택공사가 아파트 관리인을 두어 아파트 전반에 걸친 수선 유지 등 업무를 수행할 법률상 의무”가 있다고 판시한 바 있다. 따라서 답항 ②번도 올바른 설명이라고 할 수 있다. (3) 그러므로 이 문제의 정답은 ②번 답항 외에 ①번 답항도 될 수 있다고 해야 하거나 아니면 ②번 답항 역시 옳은 설명이므로 ‘정답 없음’으로 처리해야 한다.

(1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다는 규정은 구분소유자 전체의 의사결정과 그 절차에 대한 것이므로 관리인이 할 수 있는 권한과 의무를 묻는 것과는 그 취지가 다르다. (2) ②번 답항의 “전유부분 및 공용부분의 보존을 위한 행위”에서 전유부분의 보존행위가 관리규약에 정해져 있으면 관리인은 전유부분의 보존행위를 해야 한다고 주장하고 있으나, 이는 전국의 수 만개의 집합건물의 단지에서 사용하고 있는 규약의 내용이 모두 다름에도, 특정규약을 모두 고려하여 출제를 하라는 것과 다름이 없다.

(1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항에 따르면 “관리인은 1. 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 2. 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 3. 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위, 4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 규정하고 있다. (2) 청구인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에서 공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다고 하고 있으므로 ①번 답항도 틀렸다고 주장하나 제15조제1항은 의사결정에 관한 사항이고 결정된 사항을 집행하는 것은 제25조제1항제1호에 따라 관리인이 하는 것이므로 ①번 답항의 설명은 옳다. 따라서 ①번 답항이 틀린 설명이므로 ①번 답항도 정답이 되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. (3) 이 문제 ②번 답항에서는 “관리규약에 정해져 있으면”이라는 조건이 전혀 언급되지 않았으므로 수험생은 일반적인 경우를 상정하고 해답을 찾아야 한다. 따라서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항에 의할 때 일반적으로 전유부분의 보존을 위한 행위는 관리인의 권한과 의무가 아니라고 할 것이다. (4) 그렇다면 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ①번 답항도 정답이 될 수 있다거나 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 러. 1차 A형 65번(B형 64번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌────────────────────────────────────────────┐ │민법 및 민사특별법 A형 65번(B형 64번) │ ├────────────────────────────────────────────┤ │ 선의취득에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) │ │① 우리 민법상 선의취득제도는 부동산에 대해서도 인정된다. │ │② 양수인이 선의인 경우에는 과실이 있더라도 선의취득할 수 있다. │ │③ 무효인 매매계약에 의해 동산의 점유를 취득한 자는 선의취득을 하지 못한다. │ │④ 점유개정에 의해 이중으로 양도담보권을 설정한 경우 나중에 담보권을 설정 받은 채권자는 │ │현실인도를 받기 전이라도 양도담보권을 취득할 수 있다. │ │⑤ 양수인이 유실물을 공개시장에서 매수한 때에는 그가 선의인 한, 과실 여부와 관계없이, 유│ │실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────┘ </img>

선의취득의 대상인 동산, 유가증권 등은 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」에서 정하고 있는 중개대상물에 포함되지 않는다. 그러므로 이 문제는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령」 제6조 및 [별표 1]에서 정한 시험범위(민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정)를 이탈하였으므로 ‘정답 없음’으로 처리해야 한다.

(1) 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 등을 알선하는 것을 업으로 하는 공인중개사를 선발하는 시험인 공인중개사 자격시험의 제1차 시험이 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정에 대한 지식’을 묻도록 되어 있다고 하여, ‘부동산’에 한정하여 문제를 출제하라는 의미로 해석될 수 없다. (2) 또한 청구인은 부동산중개인은 중개수수료를 받게 되는데, 만약 매매·임대차 등의 의뢰인이 중개수수료로 도품·유실물인 금전이나 유가증권을 지급한 경우에는 「민법」 제249조 이하의 규정이 적용될 수 있음을 간과하고 있으며, 동산의 선의취득에 관한 「민법」 제249조 이하의 규정은 부동산 거래에 있어 거래안전을 위해 마련된 「민법」의 여러 규정을 이해하는 데 필수적인 제도이다. (3) 동산의 선의취득은 이미 제8회, 제10회 때에도 출제된 바 있었으나, ‘정답 없음’으로 처리된 적은 없다.

(1) 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 등을 알선하는 것을 업으로 하는 공인중개사를 선발하는 시험인 공인중개사 자격시험의 제1차 시험이 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정에 대한 지식’을 묻도록 되어 있다고 하여, 이것이 곧 청구인이 주장하는 것처럼 ‘부동산’에 한정하여 문제를 출제하라는 의미로 해석될 수 없다. 특히 「민법」 제100조의제2항에 따르면 “종물은 주물의 처분에 따른다”라고 하고 있어 일반적인 부동산 거래에서도 동산이 부동산의 종물로서 함께 거래될 수 있는바 이러한 경우 거래대상인 부동산의 종물인 동산이 부동산소유자의 소유가 아닌 경우에는 동산의 선의취득에 관한 「민법」 제249조 이하의 규정이 적용되게 된다. 또한 이와 같은 문제는 “부동산에 대한 저당권의 효력은 그 부동산의 종물에도 미친다”고 규정하는 「민법」 제358조의 경우에도 발생할 수 있다. 따라서 선의취득에 관한 문제는 부동산중개에 관련된 규정에 대한 지식에 포함된다. (2) 그렇다면 이 문제는 시험범위 내의 출제라고 할 수 있으므로 시험범위를 이탈하여 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 머. 2차 A형 4번(B형 5번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산중개업법령 및 중개실무 A형 4번(B형 5번) │ ├────────────────────────────────────────────────┤ │ 공인중개사법령상 중개업자의 중개대상이 될 수 있는 권리 및 대상물로 틀린 항목이 들어 있는 것을 │ │모두 고른 것은? │ │┌────────────────────────────────────┐ │ ││ㄱ. 미등기건물, 개인의 공유수면 매립토지, 예고등기가 설정되어 있는 토지 │ │ ││ㄴ. 지상권, 법정저당권, 가등기가 설정되어 있는 토지 │ │ ││ㄷ. 무허가건물, 권리금, 질권 │ │ ││ㄹ. 지상권, 등기된 환매권, 공장저당법에 따른 공장재단 │ │ ││ㅁ. 법정지상권, 특허권, 접도구역에 포함된 사유지 │ │ │└────────────────────────────────────┘ │ │① ㄱ, ㄴ, ㄷ② ㄱ, ㄷ, ㄹ③ ㄴ, ㄷ, ㅁ │ │④ ㄴ, ㄹ, ㅁ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────────┘ </img>

(1) “ㄱ” 중 “개인의 공유수면매립토지”를 중개대상물이 될 수 있다고 하였으나 지문에는 개인의 공유수면 매립토지라고만 되어 있을 뿐 적법한 절차를 거친 것인지 아니면 불법절차를 거친 것인지 또는 준공허가가 된 것인지 아닌지가 불분명하다. 따라서 개인이 국유재산인 공유수면을 불법적으로 매립한 것이라면 중개대상물이 아니라고 판단할 수 있다. (2) “ㄴ” 중 법정저당권과 관련하여 법정저당권을 취득하는 것은 중개 대상이 될 수 없으나, 취득한 후라면 채권과 함께 양도할 수 있으므로 이를 중개할 수 있다. 이와 유사한 사례로 11회 공인중개사시험에서 문제가 되었던 법정담보물권인 유치권과 관련하여서도 서울행정법원에서는 “유치권은 일신전속적이 아닌 재산권으로서 피담보채권과 목적물의 점유를 함께 이전한 경우 그 이전이 가능하고 이는 부동산 유치권의 경우도 마찬가지이므로 결국 부동산 유치권은 중개대상권리가 된다”고 판시한 바 있다(2001. 11. 14. 서울행정법원 2001구860 판결참조). (3) 위 문제는 중개대상이 될 수 있는 권리 및 그 대상물에 대하여 묻고 있는데 법정저당권이 중개대상권리가 되므로 “ㄴ”지문에 표시된 모든 권리 및 그 대상은 모두 중개대상이 되어 본 문제의 지문에서 틀린 항목은 “ㄷ”과 “ㅁ”밖에 없게 되므로 본 문제는 정답 없음으로 처리하는 것이 타당하다.

(1) “ㄱ” 중 “개인의 공유수면 매립토지”가 중개대상물인가와 관련하여 “개인의 공유수면 매립토지”는 사인이 행정청의 면허를 받아 공유수면을 매립하고 준공검사를 받아 적법하게 소유권을 취득한 경우, 즉 사유지로서의 매립지를 당연한 전제로 한 것이다. 무면허 매립자는 매립지의 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 매립지는 중개대상물이 될 수 없다. (2)1) “ㄴ” 중 “법정저당권”이 중개대상물인가와 관련하여 중개대상권리의 득실변경은 법률행위를 원인으로 한 것이어야 하는데, 유치권, 법정지상권, 법정저당권은 법률행위에 의한 권리의 득실변경이 아니므로, 이들 권리의 성립과 소멸에 중개행위가 개입될 여지가 없다. 특히 “ㄴ”에는 “법정저당권이 붙은 부동산”이 아니라 단순히 “법정저당권”이라고 표현되었으므로, 이는 당연히 “법정저당권”이라는 권리의 변동을 전제로 한 것으로 보아야 할 것이고 그러한 법정저당권 자체는 중개대상인 권리에 해당하지 않는다. 또한 담보물권의 수반성 때문에 피담보채권과 분리한 담보물권만의 양도는 불가능한데, 법정저당권부 채권의 알선은 그 본질이 채권의 알선으로서 부동산중개업법상 허용될 수 없으므로(공인중개사법 제2조제1호, 제33조), 법정저당권만의 중개는 허용되지 않는다. 2) 또한 피담보채권과 함께 법정저당권을 양도할 수 있다고 하더라도 민법 제649조에 따른 임대인의 압류등기를 양수인이 부기등기를 통해 순위가 유지될 수 있어야 법정저당권의 양수인이 보호받을 수 있을 것이고, 보호받을 수 있어야 중개의 실익이 존재한다고 할 것이다. 그러나 민사집행법 제233조, 같은 법 제227조제3항을 종합해보면 채권압류명령이 제3채무자에게 송달되면 제3채무자는 압류에 관계된 채권을 채무자에게 변제하여서는 안되고, 채무자는 그의 채권의 추심·양도 등 처분이 금지되나, 이 효력은 피압류채권의 채권자인 지위까지 상실하게 하는 것은 아니고 단지 그 처분으로써 압류채권자에 대항할 수 없게 되는데 불과할 뿐, 압류채권자에게 우선변제권이 인정되지 않는다(대법원 1994. 11. 29. 자 94마417 결정). 압류채권자에게 우선변제권이 인정되지 않으므로 현행법상 압류등기는 이전의 부기등기 형식으로 양수인에게 이전될 수 없다. 결국 토지임대인의 법정저당권을 양수받기 위해서는 법정저당권자인 임대인과 양수인 사이에 피담보채권의 양도와 동시에 저당권설정등기를 하여야 하며, 현행법상 주등기의 순위를 유지한 채 법정저당권의 양도는 불가능하다. (3) 문제전체와 관련해서도 질권과 특허권은 중개대상권리가 아님이 명백하고 정답이 되기 위해서는 반드시 질권과 특허권이 들어 있는 항목인 “ㄷ”과 “ㅁ”을 포함한 지문을 선택하였어야만 하고 ①과 ②에는 “ㅁ”이 누락되어 있으므로 “ㄱ”이 포함된 ①과 ②는 정답이 될 여지가 없다. 그리고 “ㄹ”에 열거된 것들은 모두가 중개대상물이기 때문에 “ㄹ”이 들어간 ④와 ⑤도 정답이 될 수 없으므로 결국 ③만이 정답이 될 수 있다.

(1) “개인의 공유수면 매립토지”가 중개대상물인가와 관련하여 시험에서는 출제자의 특단의 언급이 없는 한 일반적인 경우를 전제로 하여 문제를 풀어야 하고, 특히 재산거래관계에 관한 시험문제는 특별한 언급이 없으면 적법한 거래를 전제로 하여 문제를 풀어야 한다. 문제에서는 개인의 공유수면 매립토지라고만 되어 있을 뿐 “예외를 전제조건으로 명시”하여 출제되어 있지 아니하므로 적법절차나 준공여부가 불확실하기 때문에 중개대상이 아니라는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. (2) “법정저당권”이 중개대상물인지에 대한 판단 1) 피청구인은 “법률의 규정에 의하여 성립·소멸하는 법정물권은 중개행위가 개입될 여지가 없다”는 취지로 주장하고 있으나, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 한다) 제2조제1호에서 "중개"란 “제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것”이라고 하고 있어, 비록 법률의 규정에 의하여 성립·소멸(즉, 득실)하는 이른바 법정물권이라 하더라도, 일 득성립한 후 이러한 법정물권을 법률행위에 의하여 양도(변경)하는 것은 중개의 대상이 될 수 있다. 2) 다음 피청구인은 법정저당권은 부기등기의 형식에 의하여 이전할 수 없으므로 양도가 불가능하다고 주장하나 법정저당권은 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권을 피담보채권으로 하고 그 지상에 있는 건물을 압류하는 방법으로서 공시하고 있다. 따라서 건물이 압류된 후 즉 강제집행이 개시된 이후의 법정저당권의 양도는 부기등기를 통해 이루어지는 것이 아니라 「민사집행규칙」 제23조에 따라 승계채권자가 승계집행문이 붙은 집행권원을 제출하는 방식으로 법정저당권이 이전될 수 있다고 보아야 한다. 3) 또한 대법원은 “타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 부동산에 대하여 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 부동산중개업법 제2조제2호 소정의 중개업에 해당한다고 할 것이고, 그와 같은 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다”(대법원 1991. 6. 25. 선고 91도485 판결, 1996. 9. 24. 선고 96도1641 판결 참조)라고 판시하고 있다. 따라서 위 판례에서 금전소비대차를 알선하면서 이에 부수하여 그 채권담보를 위한 근저당권설정을 알선하는 행위를 구 부동산중개업법에 따른 부동산중개행위에 포함된다고 본 것과 같이, 법정저당권의 피담보채권인 차임채권의 양도를 알선하면서 또는 임대해준 토지 및 차임채권의 양도를 알선하면서 이에 부수하여 채권담보를 위한 법정저당권의 이전을 알선해 주는 것도 공인중개사법상의 중개행위에 해당된다고 할 것이다. 결국 법정저당권의 양도가 가능하고, 법정저당권의 양도에 관한 알선이 부동산중개행위에 포함되는 이상 법정저당권의 양도가 임대토지의 양도 또는 연체차임채권의 양도의 알선에 부수하여 이루어졌는지는 중개행위의 동기에 불과한 것이므로 법정저당권이 중개행위의 대상이 되는지에는 영향을 미치지 아니한다. 4) 그러므로 법정저당권은 공인중개사법상 중개대상이 되는 권리라고 할 수 있어 “ㄴ” 중에는 틀린 항목이 하나도 없게 되는바, 이 문제 중 틀린 항목이 있는 것은 “ㄷ” 과 “ㅁ” 뿐이므로 이 문제에 정답이 없다는 청구인의 주장은 이유 있다. 버. 2차 A형 39번(B형 40번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산중개업법령 및 중개실무 A형 39번(B형 40번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃중개업자가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함) ┃ ┃① 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대한 매매계약이 확정적으로 무효로 되는데 귀책사유가 ┃ ┃있는 당사자는 계약의 무효를 주장할 수 없다. ┃ ┃② 甲 소유의 아파트를 乙이 임차하면서 임대차기간을 1년으로 약정한 경우 乙은 1년의 기간이 ┃ ┃유효함을 주장할 수 있다. ┃ ┃③ 임차인은 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령에 의한 임차권등기 이후에는 이사를 가 ┃ ┃더라도 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않는다. ┃ ┃④ 공유자간에 합의가 없으면 공유토지에 대하여 3분의 2의 지분을 가진 공유자는 그 토지의 ┃ ┃특정부분을 배타적으로 사용할 수 있다. ┃ ┃⑤ 주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실 ┃ ┃하면 이미 취득한 동법상의 대항력을 상실한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │①, ⑤ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

“주택임차인이 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 동법상의 대항력을 상실한다.”고 한 ⑤번 답항에서 “동법”이 “민법”인지 “주택임대차보호법”인지 확실하지 않고, 읽기에 따라서 민법으로 해석된다면 답항 ⑤번도 정답으로 인정되어야 한다.

전세권의 경우 등기는 성립요건에 해당하고 대항요건이 아니므로 전세권에 대해서는 대항력의 상실이나 대항요건의 상실이라는 개념을 사용하지 않는다는 점, 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만, 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점을 고려할 때, 답항 ⑤번도 정답이라는 청구인의 주장은 이유 없다.

⑤번 답항의 “동법”은 국어어법상 「주택임대차보호법」을 뜻하는 것이지 「민법」을 뜻하는 것으로 볼 수 없어 이 문제의 답은 ③번 뿐이다. 그러므로 ⑤번 답항도 정답이라고 주장하는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 서. 2차 A형 61번(B형 60번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌─────────────────────────────────────────────┐ │공시법 A형 61번(B형 60번) │ ├─────────────────────────────────────────────┤ │등기원인증서의 검인에 관한 설명으로 옳은 것은? │ │① 등기원인증서가 집행력 있는 판결서인 경우에는 검인을 받을 필요가 없다. │ │② 무허가 건물에 대한 매매계약서나 미등기 아파트의 분양계약서는 검인을 받아야 한다. │ │③ 신탁해지약정서를 원인서면으로 첨부하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 검인을 받을 │ │필요가 없다. │ │④ 매매계약 해제로 인한 소유권이전등기의 말소등기를 신청하는 경우에 그 등기원인증서인 매 │ │매계약 해제증서에 검인을 받아야 한다. │ │⑤ 토지거래허가구역 내에서 동일 지번상의 토지 및 건물에 대한 일괄 소유권이전등기를 신청할 │ │경우, 건물에 대해서도 별도로 검인을 받아야 한다. │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────┘ </img>

종전에는 「부동산등기특별조치법」 제3조에 따라서 등기원인증서가 매매계약서인 경우 시장 등의 검인을 받아 관할등기소에 제출하여야 했으나, 「부동산등기법」 제40조, 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」(이하 “공인중개사법”이라 한다) 제27조가 개정·신설됨에 따라 당사자 또는 중개업자는 시장·군수·구청장에게 거래신고를 하여 교부받은 거래신고필증을 제출하면 되고, 거래신고필증을 교부받은 때에는 관공서의 검인을 받을 필요가 없다. 그러므로 이 문제 답항 ②번도 틀린 내용이므로 이 문제에는 정답이 없다.

공인중개사법 제27조제4항에서는 거래신고필증을 받는 것이 검인을 받는 것으로 의제된다는 점에서 결국 검인을 받아야 하는 것으로 해석할 수 있다. 또한 ②번 답항의 ‘검인을 받아야 한다’는 것은 명백히 「부동산등기특별조치법」 제3조에 근거한 것이므로 ②번 답항의 ‘검인을 받아야 한다’는 표현이 틀리다고 할 수 없다.

(1) 관련법령 등 1) 「부동산등기특별조치법」 제3조제1항에 따르면 계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장 등의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다고 규정되어 있다. 2) 「부동산등기법」 제40조제1항제9호에 따르면 매매계약서를 등기원인증서로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매목록을 제출하도록 규정하고 있는데, 여기서 거래신고필증이란 「주택법」 제80조의2 또는 공인중개사법 제27조에 의한 신고필증을 말한다. 또한 공인중개사법 제27조제4항에 따르면 “중개업자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 「부동산등기특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다”고 규정되어 있다. (2) 공인중개사법 제27조제4항에서 거래신고필증을 교부받은 경우에는 「부동산등기특별조치법」 제3조제1항에 따른 “검인을 받은 것으로 본다.”라고 규정한 것은 국민들이 신고필증을 받고 검인을 받는 이중의 수고를 덜어주기 위한 것으로 보인다. 그러므로 이 간주규정에 의하여 신고필증을 교부받는 것은 “검인을 받는 대체기능”을 하는 것일 뿐 이 규정에 의하여 검인을 받아 소유권이전등기신청을 하는 것이 금지되는 것은 아니다. (3) 더구나 수험생은 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 답항을 선택하여야 하는데, 이 문제에서 다른 답항이 모두 정답이 될 수 없는 상황에서, 공인중개사법 제27조제4항에 따라 거래신고필증을 교부받은 경우 “검인을 받은 것으로 본다”라는 것은 사실상 ②번 답항에서 “검인을 받아야 한다”라는 표현과 사실상 동일한 취지의 표현이라고 볼 수 있다. 따라서 수험생은 출제자의 의도를 고려하여 여러개의 답항들을 비교하여 가장 옳다고 보이는 문항을 정답으로 골라야 하므로 이 문제에서 ②번 답항의 설명이 틀렸다고 볼 수 없다. (4) 따라서 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 어. 2차 A형 83번(B형 81번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형 83번(B형 81번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시관리계획의 수립 등에 관한 설명으로 틀린 것은? ┃ ┃① 도시관리계획의 입안권자는 국토해양부장관·특별시장·광역시장·도지사·시장 또는 군수(광역┃ ┃시의 군수는 제외)이다. ┃ ┃② 주민은 도시관리계획도서와 계획설명서를 첨부하여 기반시설의 설치에 관한 도시관리계획 ┃ ┃의 입안을 제안할 수 있다. ┃ ┃③ 도시관리계획의 입안을 위한 절차로서 주민의 의견청취에 관하여 필요한 사항은 대통령령 ┃ ┃이 정하는 기준에 따라 당해 지방자치단체의 조례로 정한다. ┃ ┃④ 시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 당해 도시 ┃ ┃관리계획결정에 관계없이 그 사업을 계속할 수 있다. ┃ ┃⑤ 도지사가 지구단위계획 중 건축물의 배치에 관한 계획을 결정하는 때에는 도에 두는 건축 ┃ ┃위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │④│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제31조제2항은 “도시관리계획결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자는 당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다. 다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시관리계획결정이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”라고 규정하고 있는바, 위 조항의 단서에 따르면 “신고를 하는 경우”에는 도시관리계획 결정과 관계없이 그 사업을 계속할 수 있는 것으로 해석하여야 하므로 ④번 답항도 맞는 설명이므로 이 문제는 정답이 없다.

(1) 우선 법문언 및 법해석상으로 볼 때, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제31조제2항은 도시관리계획결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자의 지위와 관련하여 명시적으로 본문에서는 “당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”로, 단서에서는 “신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”로 구분하여 규정하고 있다. 즉, 동 조항의 규정목적 및 취지는 기존 사업자 등에 대한 신뢰보호 내지 기득권 보호에 있는 것으로, 본문과 단서의 어느 경우에도 기존 사업 또는 공사의 지속 여부는 가능하도록 하되, 다만 도시계획의 유형별로 공익과의 관련성을 고려하여 기존 사업 또는 공사의 계속을 위해 별도의 공법적 행위를 필요로 하는지의 여부를 구분하고 있는 것이다. 그 결과 일반원칙으로서 기존의 사업자 등은 아무런 공법적 행위 없이도 “도시관리계획결정에 관계없이” 기존 사업 등을 계속할 수 있는 것인데 반해, 예외적으로 시가화조정구역 등은 공익적 관점에서 사인의 공법행위인 신고행위를 요구하고 있으므로 기존 사업자라도 시가화조정구역에 대한 도시계획결정이 고시되면 그와 관련하여 “신고”를 하여야만 기존 사업 등을 계속할 수 있는 것이다. (2) 만약 청구인의 주장처럼 이 문제의 ④번 답항을 맞는 지문으로 본다면, 법문언의 취지인 원칙과 예외의 관계, 즉 “도시계획결정과 관계없이” 기존 사업 등을 계속할 수 있는 원칙적 경우와 “신고하고” 기존 사업 등을 계속할 수 있는 예외적 경우의 구별이 전혀 불가능하게 되는 오류가 발생하게 된다. 따라서 법문언 및 법해석상 “시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업을 계속할 수 있다.”는 ④번 답항의 내용 중 “도시관리계획결정에 관계없이”의 의미는 기존 사업 등의 계속 가능성의 문제가 아니라 기존 사업 등의 계속을 전제로 이를 위한 절차적 과정으로서 특별한 행위의 유무가 문제되는 것이다. (3) 법문언적 해석을 넘어 일반적 의미상으로도 “당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”라고 할 때, 어떤 사항과 “관계없이”, 즉 무관하게 계속할 수 있다는 의미는 다른 외부적 상황에 전혀 구애받지 않고 별도의 행위 없이 종래의 상태가 당연히 지속된다는 것을 의미하는 것이며, 종래의 상태를 유지하기 위하여 별도의 다른 행위, 그것도 공법적 행위가 의무적으로 필요하게 된 경우를 “무엇과 상관없이” 할 수 있다는 의미로 이해하기는 어렵다고 할 것이다.

(1) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제31조제2항은 “도시관리계획결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자는 당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다. 다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시관리계획결정이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다”라고 규정하고 있는바, 위 조항의 본문에서는 “새로이 결정된 도시관리계획에 의해 당해 도시관리계획이 결정되기 전에 이미 착수한 사업이나 공사가 변경 또는 지연 내지 중단됨으로써 발생하는 사회적, 공익적 피해가 발생되지 아니하도록 한다”는 보편적 원칙을 제시한 후에 같은 조항의 단서에서 본문과 같은 내용에도 불구하고 계획적, 체계적 국토관리 내지 환경보전의 필요성이 크다고 판단되는 시가화조정구역이나 수산자원보호구역으로 신규 지정되는 지역 내의 사업이나 공사에 대해서는 “신고”를 하여야만 당해 사업이나 공사를 계속할 수 있다는 예외적인 사항을 명시하고 있다. 그러므로 “시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 당해 도시관리계획결정에 관계없이 그 사업을 계속할 수 있다.”라고 기술하고 있는 ④번 답항은 신고 없이도 도시관리계획결정에 관계 없이 사업을 계속할 수 있는 것으로 해석될 수 있으므로 잘못된 것이라 할 것이다. 그러므로 ④번 답항도 맞는 설명이므로 이 문제는 정답이 없다는 청구인의 주장은 이유가 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ④번 답항 뿐이므로 이 문제에는 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 저. 2차 A형 90번(B형 91번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌─────────────────────────────────────────────┐ │부동산공법 A형 90번(B형 91번) │ ├─────────────────────────────────────────────┤ │국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도구역의 지정에 관한 설명으로 틀린 것은? │ │① 국토해양부장관은 개발제한구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. │ │② 국토해양부장관은 도시자연공원구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. │ │③ 도시자연공원구역의 지정에 관하여 필요한 사항은 따로 법률로 정한다. │ │④ 국토해양부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 시가화조정구역의 지정을 도 │ │시관리계획으로 결정할 수 있다. │ │⑤ 농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원보호구역의 지 │ │정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ⑤ │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────┘ </img>

이 사건과 관련한 시험문제는 시험시행계획 공고일인 2008년 7월 16일 당시의 법령을 기준으로 해석하여야 하는바, 2008년 7월 16일을 기준으로 “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”는 농림수산식품부장관이 아니라 국토해양부장관이라고 할 것이어서, 본 문항의 ⑤번 답항인 “농림수산식품부장관은 … (중략) … 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.”라는 지문은 틀린 설명이다.

(1) 공인중개사 자격시험의 시험시행 공고일인 2008년 7월 16일을 기준으로 하여 법령과 관련된 문제를 출제함에 있어 「수산업법」(2007. 7. 27. 법률 제8564호로 개정된 것) 부칙 제4조(다른 법률의 개정)에 따르면, 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자를 “건설교통부장관에서 해양수산부장관으로” 변경하며, 다만 시행일은 1년이 경과한 날인 2008. 7. 28.로 하도록 규정하였고, 그 후 정부조직법의 개정으로 인하여 「수산업법」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정된 것) 부칙 제6조(다른 법률의 개정)에서는 “국토해양부장관을 농림수산식품부장관”으로 한다고 규정하였으며, 시행일은 2008. 7. 28.로 유지하였다. 그러나 「수산업법」의 개정에도 불구하고, 2008. 3. 28. 개정된 이 사건 관련 법률인 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 “농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조).”고 하여 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자를 “농림수산식품부장관”으로 규정하고 있으므로, 이와 관련한 청구인의 주장은 부당하다. (2) 또한「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]과 제19회 공인중개사 자격시험 시행계획 공고문에 따르면, 공인중개사 자격시험의 시험범위는 “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”이라고 명시하고 있으며, 위 문제는 그 문제 해결의 기본 전제로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법령상”이라는 점을 강조하였다. 그런데 청구인은 “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”를 결정하는데 있어서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 아닌 「수산업법」의 개정시기 및 효력발생시기를 논거로 하여 이를 다투고 있는바, “국토의 계획 및 이용에 관한 법령상”에 기초하여 문제를 해결하라는 출제자의 의도가 설문에 분명하게 나타나 있는 이상 수험자가 그 조건에 따라야 하는 것은 시험 제도의 본질상 당연한 것이므로 청구인의 주장은 타당하다고 할 수 없다. (3) 더욱이 동위의 법률 상호간 적용 순서가 문제되는 경우 이를 해결하는 법원칙으로 ‘신법우선의 원칙’이 있는바, “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”에 관하여 규정하는 「수산업법」은 2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되었으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정되었으므로 신법이 우선한다는 원칙에 따라 “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”는 농림수산식품부장관이 자명하다고 할 것이다. 따라서 동일한 위상을 갖는 법률의 규정이 모순·충돌되는 경우 이를 해결하는 일반원칙인 ‘신법우선의 원칙’에도 불구하고, 2008. 2. 29.에 개정된 「수산업법」의 규정을 2008. 3. 28. 에 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 우선시켜야 한다는 주장은 타당하다고 할 수 없다. (4) 게다가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제5조(다른 법령과의 관계)(2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 것)에서는 “이 법 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정을 인용한 경우에 이 법 중 그에 해당하는 규정이 있는 때에는 종전의 규정에 갈음하여 이 법의 해당 조항을 인용한 것으로 본다.”라고 하여 동법을 인용하는 다른 법률의 경우에도 동법의 규정을 따르도록 하고 있다. 이에 따라 「수산업법」에서는 수산자원보호구역에 관하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 준용하고 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제5조에 의하여 “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”는 시험시행계획 공고일인 2008년 7월 16일에 시행되는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 것)이 적용된다고 할 것이어서 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(1) 피청구인이 정답으로 발표한 ②번 답항과 관련하여,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2제1항은 “시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(산지)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, “국토해양부장관은 도시자연공원구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.”라는 내용의 ②번 답항은 명백히 틀린 설명이라고 할 것이다. (2) 청구인이 정답으로 주장하는 ⑤번 답항과 관련하여 보건대, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조(시험시행계획 공고일인 2008년 7월 16일을 기준으로 하여 당시 시행되고 있던 2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」)는 “농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.”라고 규정하고 있으므로, “농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.”라는 내용의 ⑤번 답항은 틀린 점이 없는 올바른 설명이라고 할 것이다. (3) 한편, 청구인은 시험시행계획 공고일인 2008년 7월 16일 당시의 법령을 기준으로 보았을 때 “수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자”는 농림수산식품부장관이 아니라 국토해양부장관이므로 ⑤번 답항 역시 틀린 설명이라고 할 것이어서 정답으로 인정되어야 한다고 주장하므로, 우선 이 시험문제와 관련된 법령을 검토하여 보기로 한다. 먼저「수산업법」의 관련규정을 종합하여 보면, 「수산업법」(2007. 7. 27. 법률 제8564호로 개정된 것) 부칙 제4조(다른 법률의 개정)는 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자를 “건설교통부장관에서 해양수산부장관으로 한다”라고 규정하였고, 다만 시행일은 1년이 경과한 날인 2008. 7. 28.로 하도록 규정하였으며, 그 후 정부조직법의 개정으로 인하여 「수산업법」도 일부 개정이 되었는바, 개정된 「수산업법」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정된 것) 부칙 제6조(다른 법률의 개정)는 위 동일한 내용과 관련하여 “국토해양부장관을 농림수산식품부장관으로 한다”라고 규정하는 한편, 시행일은 종전과 같이 2008. 7. 28.로 유지하였다. 따라서 「수산업법」의 관련 부칙규정만을 고려한다면, 「수산업법」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정된 것) 부칙 제6조(다른 법률의 개정)에 의하여 개정되는 부칙 제4조 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조와 관련하여 “국토해양부장관을 농림수산식품부장관으로 한다”라고 부분 및 동법 부칙 제1조(시행일)의 “이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, ···<생략>···, 부칙 제6조에 따라 개정되는 법률 중 이 법의 시행 전에 공포되었으나 시행일이 도래하지 아니한 법률을 개정한 부분은 각각 해당 법률의 시행일부터 시행한다.”라는 부분에 의하여 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자는 “농림수산식품부장관”이 아니라 “국토해양부장관”이라고 해석되는 것처럼 보일 수도 있을 것이다. 왜냐하면, 개정된 「수산업법」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정된 것) 부칙 제1조(시행일)에 의할 경우, 2008년 7월 27일까지는 개정되기 전의 법률에 따라야 할 것인바, 그에 의할 경우 이 사건 시험시행계획공고일인 2008년 7월 16일부터 개정된 법률이 시행되기 전인 2008년 7월 27일까지 사이에는 수산자원보호구역의 지정을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자는 “국토해양부장관”인 것으로 보일 수도 있기 때문이다. 그러나 다음과 같은 이유로 청구인의 주장은 타당하지 않다. 우선 「수산업법」의 개정된 부칙규정에도 불구하고, 2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조에서는 “농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다”라고 규정하여 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자를 “농림수산식품부장관”으로 규정하고 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 것) 부칙 제1조(시행일)는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다.”라고 규정하고 있으므로, 위 개정된 법률의 시행일은 2008. 3. 28.이라고 할 것이다. 따라서 제19회 공인중개사자격시험의 시험시행 공고일인 2008년 7월 16일을 기준으로 하여 당시 시행되고 있는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법령상”에 기초하여 이 문제를 풀 경우(이 문제의 질문에서는 “국토의 계획 및 이용에 관한 법령상”에 기초하여 문제를 풀어야 한다고 명확하게 지시하고 있다), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자는 국토해양부장관이 아니라 “농림수산식품부장관”임이 명백하다고 할 것이기 때문이다. 또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 것) 부칙 제5조(다른 법령과의 관계)는 “이 법 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정을 인용한 경우에 이 법 중 그에 해당하는 규정이 있는 때에는 종전의 규정에 갈음하여 이 법의 해당 조항을 인용한 것으로 본다.”라고 규정하고 있으므로, 위 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 인용한 경우에는 종전의「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 규정에 갈음하여 위 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 해당조항을 인용한 것으로 보아야 한다. 그런데 「수산업법」에서는 수산자원보호구역의 지정권자와 관련하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 준용하고 있으므로, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(2008. 3. 28. 법률 제9043호로 개정된 것) 부칙 제5조에 의해 「수산업법」에서 규정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 관련한 규정은 위 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 내용에 따라 역시 개정된 것으로 해석되므로, 제19회 공인중개사자격시험의 시험시행 공고일인 2008년 7월 16일을 기준으로 할 경우 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있는 자는 국토해양부장관이 아니라 “농림수산식품부장관”임이 명백하다고 할 것이다. (4) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 처. 2차 A형 94번(B형 95번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형 94번(B형 95번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃도시개발법령상 도시개발사업의 실시계획과 관련된 설명으로 틀린 것은? ┃ ┃① 실시계획은 개발계획에 맞게 작성되어야 하고, 지구단위계획이 포함되어야 한다. ┃ ┃② 실시계획 인가신청서를 제출하는 때에는 계획평면도 및 개략설계도도 함께 첨부하여야 한 ┃ ┃다. ┃ ┃③ 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 ┃ ┃도시관리계획으로 결정되어야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시관리계획이 결정·고시된 ┃ ┃것으로 본다. ┃ ┃④ 지정권자가 실시계획을 작성 또는 인가할 때 그 내용에 인?허가등의 의제사항이 있으면 ┃ ┃미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. ┃ ┃⑤ 위 ④의 경우 관계 행정기관의 장은 협의 요청을 받은 날부터 60일 이내에 의견을 제출하 ┃ ┃여야 한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━━━━━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │ ⑤ │청구인 주장정답 │ ③, ⑤ 복수정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

③번 답항에서 “실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시관리계획으로 결정되어야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시관리계획이 결정·고시된 것으로 본다.”라는 표현은 「도시개발법」 제18조 제2항의 표현인 “제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다.”라는 표현과 다르다. 즉, ‘결정·고시된 것으로 본다’는 의미는 결정과 고시가 동시에 이루어진 것을 의미하고, ‘결정되어 고시된 것으로 본다’는 의미는 결정된 후에 고시된 것으로 본다는 것을 의미하므로, ③번, ⑤번 답항이 복수정답으로 인정되어야 한다.

(1) 이 문제의 ③번 답항과 관련하여, 「도시개발법」(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정된 것) 제18조 제2항은 “제1항의 규정에 의하여 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시관리계획이 결정·고시된 것으로 본다.”라고 되어 있었으나, 개정된 「도시개발법」(2008. 6. 29. 법률 제9044호로 개정된 것)의 제18조 제2항은 이를 “제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시관리계획(지구단위계획을 포함한다. 이하 같다)으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다.”라고 규정하였는바, 청구인은 이를 두고 결정과 고시가 함께 이루어진다는 의미의 “결정·고시된 것으로 본다.”는 문구가 결정된 후에 고시된다는 의미의 “결정되어 고시된 것으로 본다.”는 문구로 개정되었다고 주장하고 있다. 그러나 어떠한 의사가 결정되어진 후에야 고시가 있는 것임은 자명한 일이므로, 결정·고시라는 뜻은 당연히 결정되어 고시된 것이라는 것을 알 수 있다. (2) 또한 이 문제의 ③번 답항과 관련하여, ‘결정·고시된 것으로 본다.’라는 문구가 ‘결정되어 고시된 것으로 본다.’로 개정된 이유는 최근 법조계에서 일어나고 있는 법률용어순화운동 때문인바, 이는 법률용어의 애매한 부분을 없애며, 국민들이 보다 쉽게 법률생활에 적응시키고자 하는 정부의 방침에서 비롯된 것일 뿐, 청구인이 주장하는 바와 같이 “결정·고시된 것으로 본다”와 “결정되어 고시한 것으로 본다”는 것이 다르다는 입법적 관점에서 개정된 것은 아니므로 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(1) 일반적으로 행정행위로서 시험을 출제하는 경우, 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 안에서 어떠한 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있는 재량권을 가지고, 다만 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 있어 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 그런데, 전문분야에 관한 시험 출제의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 문제를 푸는 데에 어려운 정도가 어느 정도 유지되어야 하고, 나아가 공인중개사시험과 같은 객관식 시험의 경우 부분적으로는 표현을 다소 불분명하게 하거나 복잡한 학문적 체계를 유형화·도식화하여 핵심적 내용만을 축약·표현하는 것도 출제기술의 하나로 인정될 수 있다. 이와 같은 전문분야의 객관식 시험에서는 문항과 답항을 구성하는 과정에서 다의적(다의적)인 용어를 사용하는 것은 어느 정도 불가피한 면이 있으므로 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 모든 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 남용, 일탈된 것으로 볼 수는 없다. 또한, 객관식 시험의 특성상, 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 문항만을 정답으로 골라야 하고, 명백히 정답으로 판단되는 답항 이외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 하며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떤 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다(서울행정법원 2005. 5. 13. 선고 2004구합4017 판결). (2) 청구인은 ‘결정·고시된 것으로 본다’는 표현은 결정과 고시가 동시에 이루어진 것을 의미하고, ‘결정되어 고시된 것으로 본다’는 표현은 결정된 후에 고시된 것으로 본다는 것을 의미하므로, ‘결정·고시된 것으로 본다.’라는 문구와 ‘결정되어 고시된 것으로 본다.’는 문구는 의미상 차이가 있다고 주장하나, 관련 법규정에 관한 해석상 ‘결정·고시된 것으로 본다’라는 표현과 ‘결정되어 고시된 것으로 본다’라는 표현이 서로 다른 의미를 가진 것으로 해석되지는 아니하므로 청구인의 주장은 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 ③번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 커. 2차 A형 106번(B형 105번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌────────────────────────────────────────────┐ │부동산공법 A형 106번(B형 105번) │ ├────────────────────────────────────────────┤ │주택법령상 주택정책심의위원회에 관한 설명으로 옳은 것은? │ │① 위원장 1인 외에 20인 이내의 위원으로 구성한다. │ │② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 때에는 위원회의 의결로 직무대행자를 정│ │한다. │ │③ 간사는 국토해양부의 3급 공무원 중에서 위원회의 의결을 거쳐 국토해양부장관이 지명한다.│ │④ 긴급을 요하는 경우를 제외하고, 위원장이 위원회를 소집하고자 하는 경우에는 회의 개최 3│ │일 전까지 회의일시·장소 및 심의안건을 각 위원에게 통지해야 한다. │ │⑤ 회의는 위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한다. │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │④│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────┘ </img>

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표 1]에 따르면, 공인중개사 자격시험의 시험과목 중 부동산공법은 “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”에 한하여 출제하도록 규정하고 있음에도 불구하고 부동산공법 A형 106번(B형 105번)은 부동산 중개와 전혀 관련이 없는 것이므로 이 사건 문제의 출제 자체가 대통령령에 위반되므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다.

(1) ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산의 매매·임대차·교환 등의 중개 또는 알선으로 제한할 것이 아니라, 이러한 중개행위를 통해 계약 당사자가 의욕하는 본래의 계약 목적을 달성하는 데 조력하는 것도 그 중개의 목적이라 할 것이어서, “부동산 중개에 관련되는”의 의미를 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. (2) 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험출제에 있어서 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 따라서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는 바, 이를 바탕으로 출제된 이 문제는 사회통념상 현저히 부당하다는 등 현저히 재량권을 일탈했다고는 보여지지 않으므로, 청구인의 법령을 위반한 출제라는 주장은 타당하다고 할 수 없다. (3) 청구인의 주장과 같이 이 문제의 답을 ‘정답 없음’으로 처리하게 되면 특별한 노력 없이 소위 찍기로 정답을 고른 수험생도 정답으로 인정받아 오히려 부당한 이익을 얻게 되는 결과를 초래하는 문제가 발생한다.

(1) 공인중개사 자격시험의 출제범위와 관련하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]에 따르면, “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”으로 되어 있는바, 여기서 ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 볼 때 이 문제는 ‘부동산 중개에 관련되는’ 내용인 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. (2) 또한 행정행위로서의 시험문제의 출제업무와 관련하여, 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 안에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답안을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 다만 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 99다33960 판결). 따라서 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험문제 출제와 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 이와 같은 관점에서 보건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는바, 담당 출제위원에 의하여 출제된 이 문제가 사회통념상 재량권을 일탈하여 출제된 것으로 보이지도 않으므로 이 문제가 관련법령을 위반하여 출제범위를 일탈한 것이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ④번 답항 뿐이므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 터. 2차 A형 109번(B형 107번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산공법 A형 109번(B형 107번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃주택법령상 주택건설사업의 등록사업자에 관한 설명으로 옳은 것은? ┃ ┃① 사업주체가 한국토지공사인 경우에는 등록할 필요가 없다. ┃ ┃② 「임대주택법」에 따른 특수목적법인의 경우 사업자 등록기준 중 인적기준을 강화하여 적용할 ┃ ┃수 있다. ┃ ┃③ 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우 토지소유자와 등록사업 ┃ ┃자는 공동사업주체로 추정된다. ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┎──────────────────────────────────────────────┒ ┃④ 리모델링주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행 ┃ ┃해야 한다. ┃ ┃⑤ 판례에 의하면 ‘주택건설공사를 도급받아 시공하고자 하는 자’는 주택건설사업을 시행하고자 ┃ ┃하는 자에 해당하므로 등록의무가 있다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img>

「주택법」의 관련 규정에 따르면, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 주택건설사업을 하는데 있어서 등록의무가 면제된다. 그러나 한국토지공사가 면제되는 등록의무는 대지조성사업에 관련된 것이므로 주택건설사업과 관련된 등록의무조차 면제된다고 해석되어서는 안 된다. 따라서 이 문제에서 “사업주체가 한국토지공사인 경우에는 등록할 필요가 없다.”라는 ①번 답항은 틀린 지문으로 보아야 하므로, 이 문제에서 제시된 답항은 모두 정답으로 처리되어야 한다.

(1) 「주택법」 제9조제1항의 해석과 관련하여, 문제는 대한주택공사가 주택건설사업을 시행하고자 하는 때에는 당연히 주택건설사업의 등록의무가 없지만, 한국토지공사가 주택건설사업을 시행하고자 하는 때에도 동 조항의 적용을 받아서 그 등록의무가 면제되는가 하는 점이다. 청구인은 주택건설사업을 하는 대한주택공사만 주택건설사업자로 등록의무가 없을 뿐, 한국토지공사는 주택건설사업을 할 수 없고 혹시 하더라도 그 등록의무가 있다는 취지이므로, 문제의 ①번 답항은 틀린 지문이어서 정답이 아니므로 결국 이 문제는 모두 정답으로 처리되어야 한다고 주장한다. 그러나 「주택법」의 해석상 한국토지공사만 대지조성사업을 하는 것이라고 단정할 수 없고, 대한주택공사만 주택건설사업을 하는 것이라고도 단정할 수 없다. 즉, 「주택법」 제9조제1항에 따르면 한국토지공사도 주택건설사업을 할 수 있는 것이며 대한주택공사도 대지건설사업을 할 수 있는 것이라고 해석하여야 하는 것이다. 대법원도 “농어촌특별세가 비과세되는 ‘국민주택에 부수되는 토지’란 원칙적으로 그 지상에 이미 국민주택이 건축되어 있는 토지를 말하고, 그렇지 않은 경우에는 국가·지방자치단체 또는 대한주택공사와 한국토지공사가 국민주택을 건설하기 위하여 취득하거나 개발·공급하는 토지만을 의미한다.”(대법원 2004. 8. 20. 선고 2002두12984 판결)라고 하며 같은 취지의 판시를 하고 있다. 따라서 「주택법」 제9조제1항 및 위 대법원의 판결에 의하면 한국토지공사도 주택건설사업자로서 국민주택을 건설하기 위하여 토지를 취득하거나 개발·공급할 수 있다고 보아야 한다. (2) 또한 「주택법」 제9조제1항의 입법취지는 국가, 대한주택공사, 한국토지공사 등은 주택건설사업이나 대지조성사업을 할 경우 별도로 등록을 할 필요가 없다는 것이다. 즉, 「주택법」 제9조제1항의 입법취지는 국가 및 국가와 동일시 할 수 있는 존재인 대한주택공사나 한국토지공사 및 지방공사 등의 경우는 별도로 등록절차를 경유하지 않아도 주택건설사업이나 대지조성사업 등을 할 수 있다는 것이므로, 한국토지공사에게도 등록의무가 면제되는 것은 당연하다 할 것이어서 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(1) 청구인은 한국토지공사가 면제되는 등록의무는 대지조성사업에 관련된 것일 뿐이고 주택건설사업과 관련된 등록의무조차 면제된다고 해석되어서는 안 된다고 주장하나, 「주택법」 제9조제1항에서는 “연간 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 연간 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사, 공익법인, 제32조의 규정에 의하여 설립된 주택조합, 근로자를 고용하는 자인 경우에는 그러하지 아니하다.”는 취지로 규정하고 있는바, 위 「주택법」 제9조제1항의 입법취지는 국가 및 국가와 동일시 할 수 있는 존재인 대한주택공사나 한국토지공사 및 지방공사 등의 경우는 별도로 등록절차를 경유하지 않아도 주택건설사업이나 대지조성사업 등을 할 수 있다는 것으로 해석되므로, 한국토지공사가 면제되는 등록의무는 대지조성사업에만 관련된 것이고, 주택건설사업과 관련된 등록의무조차 면제되는 것으로 해석되어서는 안 된다는 청구인의 주장은 이유 없다. 그러므로 “사업주체가 한국토지공사인 경우에는 등록할 필요가 없다.”는 ①번 답항은 주택법령상 주택건설사업의 등록사업자에 관한 옳은 설명인 것으로 판단된다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 ①번 답항이 틀린 내용의 지문이므로 제시된 답항에는 정답이 없는 것으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 퍼. 2차 A형 118번(B형 118번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌─────────────────────────────────────────────┐ │부동산공법 A형 118번(B형 118번) │ ├─────────────────────────────────────────────┤ │건축법령상 건축통계 및 건축행정 전산화에 관한 설명으로 틀린 것은? │ │① 건축통계의 작성 등에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다. │ │② 허가권자는 건축통계를 국토해양부장관이나 시ㆍ도지사에게 보고하여야 한다. │ │③ 허가권자는 전국단위의 전산자료를 국토해양부장관의 승인을 받아 그것을 이용하려는 자에게 │ │무상으로 제공해야 한다. │ │④ 국토해양부장관은 건축법령에 따른 건축행정 관련 업무를 전산처리하기 위하여 종합적인 계 │ │획을 수립ㆍ시행할 수 있다. │ │⑤ 허가권자는 건축허가 업무 등의 효율적인 처리를 위하여 전자정보처리 시스템을 이용하여 건 │ │축법에 규정된 업무를 처리할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────┘ </img>

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표 1]에 따르면, 공인중개사 자격시험의 시험과목 중 부동산공법은 “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”에 한하여 출제하도록 규정하고 있음에도 불구하고 부동산공법 A형 118번(B형 118번)은 부동산 중개와 전혀 관련이 없는 것이므로 이 문제의 출제 자체가 대통령령에 위반되므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다.

(1) ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산의 매매·임대차·교환 등의 중개 또는 알선으로 제한할 것이 아니라, 이러한 중개행위를 통해 계약 당사자가 의욕하는 본래의 계약 목적을 달성하는 데 조력하는 것도 그 중개의 목적이라 할 것이어서, “부동산 중개에 관련되는”의 의미를 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. (2) 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험출제에 있어서 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 따라서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는 바, 이를 바탕으로 출제된 이 문제는 사회통념상 현저히 부당하다는 등 현저히 재량권을 일탈했다고는 보여지지 않으므로, 청구인의 법령을 위반한 출제라는 주장은 타당하다고 할 수 없다. (3) 청구인의 주장과 같이 이 문제의 답을 ‘정답 없음’으로 처리하게 되면 특별한 노력 없이 소위 찍기로 정답을 고른 수험생도 정답으로 인정받아 오히려 부당한 이익을 얻게 되는 결과를 초래하는 문제가 발생한다.

(1) 공인중개사 자격시험의 출제범위와 관련하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]에 따르면, “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”으로 되어 있는바, 여기서 ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 볼 때 이 문제는 ‘부동산 중개에 관련되는’ 내용인 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. (2) 또한 행정행위로서의 시험문제의 출제업무와 관련하여, 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 안에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답안을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 다만 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 99다33960 판결). 따라서 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험문제 출제와 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 이와 같은 관점에서 보건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는바, 담당 출제위원에 의하여 출제된 이 문제가 사회통념상 재량권을 일탈하여 출제된 것으로 보이지도 않으므로 이 문제가 관련법령을 위반하여 출제범위를 일탈한 것이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 제시된 답에는 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 4. 청구인 정미영, 최경남의 추가 주장에 대한 판단 2차 A형 105번(B형 106번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌────────────────────────────────────────────┐ │부동산공법 A형 105번(B형 106번) │ ├────────────────────────────────────────────┤ │주택법령상 주택건설사업의 등록을 할 수 없는 자는? │ │① 한정치산의 선고가 취소된 후 2년이 경과되지 아니한 자 │ │② 파산선고를 받은 자로서 복권된 후 2년이 경과되지 아니한 자 │ │③ 주택법을 위반하여 자격정지 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 면제된 날부터 2년이 경과│ │된 자 │ │④ 주택법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간이 종료된 자 │ │⑤ 거짓으로 주택건설사업을 등록하여 그 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자 │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │⑤│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────┘ </img>

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표 1]에 따르면, 공인중개사 자격시험의 시험과목 중 부동산공법은 “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”에 한하여 출제하도록 규정하고 있음에도 불구하고 부동산공법 A형 105번(B형 106번)은 부동산 중개와 전혀 관련이 없는 것이므로 이 사건 문제의 출제 자체가 대통령령에 위반되므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다.

(1) ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산의 매매·임대차·교환 등의 중개 또는 알선으로 제한할 것이 아니라, 이러한 중개행위를 통해 계약 당사자가 의욕하는 본래의 계약 목적을 달성하는 데 조력하는 것도 그 중개의 목적이라 할 것이어서, “부동산 중개에 관련되는”의 의미를 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. (2) 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험출제에 있어서 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 따라서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는 바, 이를 바탕으로 출제된 이 문제는 사회통념상 현저히 부당하다는 등 현저히 재량권을 일탈했다고는 보여지지 않으므로, 청구인의 법령을 위반한 출제라는 주장은 타당하다고 할 수 없다. (3) 청구인의 주장과 같이 이 문제의 답을 ‘정답 없음’으로 처리하게 되면 특별한 노력 없이 소위 찍기로 정답을 고른 수험생도 정답으로 인정받아 오히려 부당한 이익을 얻게 되는 결과를 초래하는 문제가 발생한다.

(1) 청구인 정미영은 이 문제에 대해 피청구인 발표 정답인 “⑤번”을 답안지에 그대로 표기하여 정답으로 처리되어 득점하였으므로, 이 문제에 관한 청구인 정미영의 주장에 대하여는 더 나아가 살펴볼 필요도 없이 이유 없다. (2) 공인중개사 자격시험의 출제범위와 관련하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]에 따르면, “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”으로 되어 있는바, 여기서 ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 볼 때 이 문제는 ‘부동산 중개에 관련되는’ 내용인 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. (3) 또한 행정행위로서의 시험문제의 출제업무와 관련하여, 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 안에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답안을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 다만 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 99다33960 판결). 따라서 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험문제 출제와 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 이와 같은 관점에서 보건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는바, 담당 출제위원에 의하여 출제된 이 문제가 사회통념상 재량권을 일탈하여 출제된 것으로 보이지도 않으므로 이 문제가 관련법령을 위반하여 출제범위를 일탈한 것이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (4) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 제시된 답항에 정답이 없다는 청구인 최경남의 주장은 받아들이지 아니한다. 5. 청구인 정미영의 추가 주장에 대한 판단 2차 A형 100번(B형 101번)

〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┍━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┑ │부동산공법 A형 100번(B형 101번) │ ├─────────────────────────────────────────────┤ │도시 및 주거환경정비법령상 정비사업전문관리업자에 대한 필요적 등록취소사유는? │ │① 등록기준에 미달하게 된 때 │ │② 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 도시 및 주거환경정비법이 정한 업무를 수행하게 한 │ │때 │ │③ 국토해양부장관에게 업무감독상의 보고를 허위로 한 때 │ │④ 고의 또는 과실로 조합에게 계약금액의 3분의 1 이상의 재산상 손실을 끼친 때 │ │⑤ 최근 3년간 2회 이상의 업무정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 6 │ │월을 초과한 때 │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────┤ │피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────┘ </img>

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표 1]에 따르면, 공인중개사 자격시험의 시험과목 중 부동산공법은 “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”에 한하여 출제하도록 규정하고 있음에도 불구하고 부동산공법 A형 100번(B형 101번)은 부동산 중개와 전혀 관련이 없는 것이므로, 이 문제는 출제 자체가 대통령령에 위반되므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다.

(1) ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산의 매매·임대차·교환 등의 중개 또는 알선으로 제한할 것이 아니라, 이러한 중개행위를 통해 계약 당사자가 의욕하는 본래의 계약 목적을 달성하는 데 조력하는 것도 그 중개의 목적이라 할 것이어서, “부동산 중개에 관련되는”의 의미를 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. (2) 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험출제에 있어서 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 따라서「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는바, 이 문제의 출제는 사회통념상 현저히 부당하다는 등의 사정을 발견할 수 없어 출제범위에 관한 재량권을 일탈했다고 할 수 없다. (3) 청구인의 주장과 같이 이 문제의 답을 ‘정답 없음’으로 처리하게 되면 특별한 노력 없이 소위 찍기로 정답을 고른 수험생도 득점을 하게 되는 부당한 결과를 초래하는 문제가 발생한다.

(1) 공인중개사 자격시험의 출제범위와 관련하여 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]에 따르면, “부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」ㆍ「건축법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「도시 및 주거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정”으로 되어 있는바, 여기서 ‘부동산 중개에 관련되는’의 의미는 단순히 부동산 자체의 중개 또는 알선에만 국한하여 해석할 것이 아니라, 부동산 중개 또는 알선을 충실하게 하고, 그 목적을 달성하기 위해 필요한 일반적인 행위가 모두 포함되는 것으로 보다 넓게 해석하는 것이 타당하다. 이러한 관점에서 볼 때 이 문제는 ‘부동산 중개에 관련되는’ 내용인 것으로 판단되므로 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 또한 행정행위로서의 시험문제의 출제업무와 관련하여, 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 안에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답안을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 다만 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 99다33960 판결). 따라서 공인중개사 자격시험의 부동산공법 과목의 시험문제 출제와 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가진다고 할 것이고, 그러한 재량권의 행사가 사회통념상 현저히 부당하지 않은 한 출제위원의 출제와 관련한 고도의 전문적 판단은 존중되어야 한다고 할 것이다. 이와 같은 관점에서 보건대, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 시행령 제6조 및 [별표1]의 “부동산 중개에 관련되는 규정”의 해석과 관련하여 출제위원은 일정한 재량권을 가지는바, 담당 출제위원에 의하여 출제된 이 문제가 사회통념상 재량권을 일탈하여 출제된 것으로 보이지도 않으므로 이 문제가 관련법령을 위반하여 출제범위를 일탈한 것이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 제시된 답항에 정답이 없다는 청구인 정미영의 주장은 받아들이지 아니한다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부에 대한 판단 (1) 이상 피청구인의 정답 선정에 오류가 있다고 청구인들이 청구한 문제를 검토한 결과 피청구인이 발표한 최종 정답안 중 정답이 잘못된 문제와 그에 대한 올바른 정답은 다음과 같다. 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 ┌──────┬─────────┬──────────────────────┐ │문제 │피청구인이 인정한 │올바른 정답 │ │ │정답 │ │ ├──────┼─────────┼──────────────────────┤ │2차 A형 4번 │③ │①,②,③,④,⑤번 답항이 모두 정답으로 인정되│ │(B형 5번) │ │어야 함. │ └──────┴─────────┴──────────────────────┘ </img> (2) 위 정답에 따라 피청구인의 최종 정답안을 고쳐서 청구인들의 과목별 점수를 다시 매길 경우 청구인 김○○, 김●●, 노○○, 박○○, 박●●, 송○○, 엄○○, 이○○, 전○○, 정○○, 최○○, 윤○○, 이●●, 전●●, 황○○ 은 합격기준을 충족하게 되므로 위 청구인들에 대한 이 사건 처분은 위법·부당하다고 할 것이고, 나머지 청구인들의 경우는 위 정답에 따라 피청구인의 최종 정답안을 고쳐서 청구인들의 과목별 점수를 다시 매기더라도 여전히 합격기준을 충족하지 못하게 되므로 위 나머지 청구인들에 대한 이 사건 처분이 위법·부당하다고 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인 김○○, 김●●, 노○○, 박○○, 박●●, 송○○, 엄○○, 이○○, 전○○, 정○○, 최○○, 윤○○, 이●●, 전●●, 황○○ 의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하고, 나머지 청구인들의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.