도시개발지역 토지부담률 하향조정 요청 청구

청구인의 청구를 각하한다.

1. 사건개요 청구인은 아라지구 도시개발사업에 따른 “도시개발지역의 토지부담률 하향조정 요청”하였으나 피청구인은 청구인의 요청을 받아드리지 않아 위법 및 재량권 일탈·남용이라 하였으나 피청구인은 본 사업이 「도시개발법」제28조 및 제주특별자치도 아라지구 도시개발사업 시행조례 및 조례시행규칙에 의거 환지계획을 작성하여 2009. 02. 02.부터 02. 16까지 환지계획에 대한 주민공람을 실시하고 2009. 04. 01 (제주시 공고 2009-605) 「도시개발법」제29조의 규정에 의거 환지계획인가가 되고 동법 제35조의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하여 적법하게 시행중인 사업이며, 환지예정지 토지부담률은 일반적으로 정리 전, 후의 토지가격 차이에 의하여 결정되는 사항으로서 청구인의 환지예정지에 대한 부담률 산정은 개별 토지에 대한 평가요인에 따라 평가가 이루어진 사항으로 부담률 하향조정은 불가하다 라는 민원내용 회신(이하 ‘이 사건 처분’ 이라 한다.)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 아라지구 도시개발사업 실시계획인가일(‘08. 12. 24)을 기준으로 토지를 평가함에 있어 토지이용상황 및 유사토지의 지가수준 등을 고려하여 정당하게 평가하고 감보율을 산정하여야 함에도 청구인의 토지는 인근 토지보다 부담률을 매우 높게 산정함으로써 경제적인 손실을 초래하게 한 것은 평등의 원칙에 위배되며 “사회통념상으로도 현저히 타당성을 잃은 처분”으로 재량권 일탈·남용이다. 나. 아라1동 1698-7번지는 3층 다가구 주택지로 1698-30번지를 통합한다 하더라도 토지 이용 상황이 높으며, 1698-30 토지는 도시과 담당직원에 의하면 도로예정부지이며 맹지이기 때문에 저평가될 수 밖에 없다고 하였는데 이부분도 재평가를 요구하는 바이다. 다. 아라1동 1698-8 토지는 건축물대장에 미 등재 건물1동이 있고 사실상 건물면적은 265.8㎡ 및 건물1동은 태권도장 영업을 하고 있으므로 이 부분도 평가에 반영 여부를 반드시 확인하여야 하며, 이 토지 환지예정지 2필지(95블록 2롯드, 3롯드)는 종전 토지의 삼각형 형태를 그대로 한 채 필지만 나누어 구획 및 기반정리 작업을 아니 한 상태임에도 이를 전혀 감안하지 않고 부담률을 16.1%로 책정한 것은 도저히 이해할 수 없다. 아라1동 1693-6, 1696-11, 1696-28, 1717-24, 1753-1번지 등 인근 토지들의 정리 전 단가가 높게 평가되고 부담률이 청구인의 토지 보다 낮게 책정되었는지 이유를 알 수가 없어 부당하므로, 피청구인이 이 사건 처분의 거부는 취소해야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 아라지구 도시개발사업은 평가식 환지방식으로 시행하는 사업 으로 종전 토지 및 환지 후 토지를 2개의 공인된 감정평가기관에서 평가후 토지평가협의회의 심의를 거쳐 환지계획을 수립하는 것으로서 필지에 따른 감정평가 내역은 해당 토지 소유자의 요구에 의하여 공개하고 있다. 나. 청구인이 큰 의혹이 있는 것처럼 지속적으로 요구함에 따라 인근 토지에 대한 정리 전·후의 토지에 대한 평가가격 및 부담률에 대하여 5월 초순경 시청방문 시 공개한 바 있다. 부담률 하향 조정은 정리 전·후의 토지가격 차이(해당 토지 특성 및 환지 후 현황 등)와 토지의 복합적인 감정평가 요인에 의하여 결정되는 사항으로 청구인의 토지는 환지 후 토지평가 금액이 비교한 인근 토지보다 높게 평가되었으며 부담률은 권리금액에서 환지를 지정받은 곳의 정리 후의 금액에 따라 부담률의 차이가 발생하여 부담률을 인근 토지와 비교하는 것은 무의미하다고 할 수 있다. 다. 토지의 평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의거 2개의 공인된 감정평가 기관이 각각 평가한 감정가격을 산술 평균하여 결정된 금액을 기준으로 아래와 같이 환지계획이 수립되었다. - 감정평가 내역(정리 전 및 정리 후) 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 </img> - 환지예정지 공람 및 지정내용 〔별표·서식 이미지 — 상단 '원문 보기'에서 확인〕 </img> 라. 인근 토지와 비교는 토지의 특성(환지의 위지, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항 등)을 고려하여 감정 평가하는 사항으로 다른 토지와의 비교는 무의미하며 청구인의 청구는 각하되어야 한다. 4. 관계법령 가. 「도시개발법」제28조제2항, 같은법 제4항, 제29조제4항, 제35조제1항 나. 같은 법 시행규칙 제29조 다. 「제주특별자치도제주시아라지구도시개발사업 시행조례」 5. 인정사실 이 사건 당사자가 우리 위원회에 제출한 자료들을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2008. 12. 19. 「도시개발법」제4조 및「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제229조, 같은 법 제252조에 의거 아라지구도시개발사업 개발계획 변경승인 및 개발사업의 시행승인, 사업시행자 지정을 승인을 받고 도시개발사업을 추진하고 있다. 나. 피청구인은 2009. 01. 13. 아라지구 도시개발사업에 대하여 청구인의 토지를 포함하여 토지평가협의회를 개최하고 토지가격 등 심의하였다. 다. 피청구인은 2009. 02. 02.∼02. 16. 14일간 제주특별자치도지사로부터 도시개발사업 실시계획인가(제주특별자치도 고시 2008-177)를 득한 제주시 아라지구도시개발사업에 대하여「도시개발법」제28조에 의거 작성한 환지계획을 같은 법 제29조 제3항에 의거 토지소유자 및 이해관계인에게 환지계획공람공고를 실시하였다. 라. 피청구인은 2009. 04. 01. 아라지구 도시개발사업 환지예정지 지정사항에 대하여「도시개발법」제35조 규정에 의하여 공고하였다. * 효력발생일 : 2009. 04. 03 마. 피청구인은 2011. 02. 23. 환지예정지 부담률은 일반적으로 정리 전, 후의 토지가격 차이에 의하여 결정되는 사항으로 청구인의 환지예정지에 대한 부담률 산정은 개별토지에 대한 평가요인에 따라 이루어진 사항으로 토지부담률 하향조정은 불가한 실정이라고 청구인에게 민원내용을 회신하였다. 바. 청구인은 2011. 03. 07. 탄원서 적법처리 조치요청과 2011. 03. 22. ‘시장님께 드립니다’ 의 서한을 피청구인에게 제출한바 있다. 6. 판단 가. 「행정심판법」제27조에는 ‘행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다.’ 라고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 및 제3조의 규정에는 행정심판의 대상은 ‘처분 또는 부작위’로 규정하고 있는 바, 행정심판을 적법하게 제기하기 위해서는 위 요건을 모두 충족하여야 할 것이다. 이 사건 청구인이 주장하는 도시개발지역 토지부담률 하향조정 요청 청구 건(청구일 : 2011. 05. 17.)은「도시개발법」제35조에 의거 2009. 04. 01. 환지예정지가 제주시 공고 제2009-605호로 지정되고 2009. 04. 03.부터 효력이 발생 됨에 따라 그 효력발생일로부터 90일 이내에 행정심판을 청구하여야 함에도 청구인은 2011. 02. 24.에 행정심판을 청구한 것이므로 심판청구기간을 도과한 부적법한 청구라 할 것이다. 나. 또한, 이 사건 청구인이 주장하는 도시개발지역 토지부담률 하향조정 요청 에 대한 민원회신은 청구인에게 구체적이고 직접적인 법률적 권리관계를 변동시키는 행정처분으로 볼 수 없을 것이고, 단지 피청구인의 입장을 안내한 것에 불과하여 피청구인이 환지예정지 지정과 관련한 도시개발사업을 결정하면서 토지부담률 하향조정 불가 민원회신은 행정심판의 대상이 되는 처분이라 볼 수가 없다 할 것이다. 7. 결론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 심판제기 요건을 결한 부적법한 심판청구라 할 것이므로 이를 각하 하기로 하여 주문과 같이 재결한다.