건물명도·임대차보증금

원고(반소피고)

피고(반소원고) 1 외 1인

수원지법 1999. 7. 2. 선고 98나9431, 9448 판결

원심판결을 파기하고 이 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 소외 1은 소외 2 소유인 화성군 (주소 1 생략) 대 397㎡ 지상에 지하 1층, 지상 4층의 다세대주택(○○빌라△동)과 지하 1층, 지상 3층의 근린생활시설 및 다가구주택(○○빌라□동)을 건축하였는데 피고(반소원고) 2는 1995. 8. 20. ○○빌라□동(호수 생략)을 임차보증금 2,500만 원에 임차하고 1995. 8. 23. 전입 주소를 경기 화성군 (주소 1 생략)○○빌라□동(호수 생략)으로 하여 전입신고를 마친 사실, 소외 2는 1995. 9. 14. 위 (주소 1 생략) 대 397㎡ 중 ○○빌라□동 부지 103㎡를 분할하여[분할된 토지의 지번 : (주소 2 생략)] 소외 1 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주고, 소외 1은 1995. 10. 6. ○○빌라□동 건물의 소재지를 화성군 (주소 2 생략)으로 하여 건물에 대한 소유권보존등기를 경료하였으며, 1995. 10. 6. 제1번 근저당권, 1996. 2. 2. 제2번 근저당권이 각 설정된 사실, 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 진행되어 1997. 11. 11. 원고가 위 ○○빌라□동 건물을 낙찰 받고 대금을 지급하여 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결), 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 위 인정 사실에 의하면 피고(반소원고) 2가 ○○빌라□동(호수 생략)을 임차하여 경기 화성군 (주소 1 생략)○○빌라□동(호수 생략)으로 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 피고(반소원고) 2는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 이후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다. 이와 달리 근저당권설정 시점을 기준으로 대항력 요건의 구비 여부를 판단한 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력의 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 정당하다. 그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 서성(재판장) 지창권(주심) 신성택 유지담